Investir dans un appartement à Porto en 2026 : prix, loyers et ce que disent les chiffres

Sur les 12 mois se terminant au deuxième trimestre 2026, les logements de la municipalité de Porto se sont vendus à un prix médian de 3 631 euros par mètre carré (3 737 pour les appartements), et les nouveaux baux ont été signés à un loyer médian de 14,48 euros par mètre carré et par mois, selon l'INE, l'institut statistique portugais. Douze mois de ce loyer divisés par ce prix donnent un ratio brut d'environ 4,8 %. Ce chiffre est indicatif et calculé à partir de deux médianes. Ce n'est pas le rendement d'un appartement précis, et le rendement net est plus bas une fois déduits les frais, les mois sans locataire et l'impôt.

Pour les taxes et frais d'achat, lisez le coût réel d'un achat immobilier au Portugal en 2026. Pour comparer Porto et Lisbonne, voyez Porto vs Lisbonne en 2026.

Prix et loyers par municipalité et par paroisse (freguesia)

Les deux séries de l'INE ci-dessous couvrent la même période : les 12 mois se terminant au deuxième trimestre 2026 (de juillet 2025 à juin 2026). Les prix sont des médianes de logements effectivement vendus. Les loyers sont des médianes des nouveaux baux signés sur cette période. Le ratio brut est notre propre calcul : loyer × 12 ÷ prix, tous deux pour l'ensemble des logements.

Source : INE, statistiques des prix du logement au niveau local (indicateurs 0012241 et 0012235, publiés le 23 octobre 2026) et statistiques des loyers au niveau local (indicateur 0014696, publié le 29 septembre 2026). Les lignes de paroisse correspondent aux paroisses et unions de paroisses que l'INE publie pour la ville de Porto.

Dans la ville, l'union de la Foz a le prix médian le plus élevé et le ratio le plus bas ; Campanhã et Bonfim ont les prix les plus bas et les ratios les plus élevés. Gaia et Matosinhos ont un ratio proche de celui de Porto, avec des prix plus bas. Un ratio plus élevé ne dit rien de la vacance locative, de l'état de l'immeuble ni des prix futurs.

Passer des chiffres au rendement brut

Le rendement brut correspond à une année de loyer divisée par le prix d'achat. Avec les médianes de Porto, par mètre carré :

• Loyer : 14,48 × 12 = 173,76 euros par m² et par an
• Ratio brut : 173,76 ÷ 3 631 = 4,8 %

Pour un appartement de 70 m² au prix médian : prix 70 × 3 631 = 254 170 euros, loyer 70 × 14,48 = 1 013,60 euros par mois, soit 12 163,20 euros par an. 12 163,20 ÷ 254 170 = 4,8 %.

Les médianes de prix et de loyer proviennent de logements différents (ceux qui sont vendus et ceux qui sont loués) : le ratio décrit donc le marché, pas un appartement. Une vraie opération dépend du prix et du loyer de cet appartement.

Pourquoi le rendement net est plus bas

Le rendement brut laisse de côté :

• Les frais d'achat. L'IMT, le droit de timbre, le notaire et l'enregistrement s'ajoutent à ce que vous avez payé : le rendement sur votre mise réelle est donc plus bas que sur le prix.
• L'IMI, l'impôt foncier municipal annuel : pour les biens urbains, la loi fixe un taux entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur fiscale, et chaque municipalité fixe son taux chaque année dans cette fourchette (article 112 du Code de l'IMI).
• Les charges de copropriété, l'assurance et l'entretien.
• La gestion, si quelqu'un d'autre trouve les locataires et s'occupe du bien.
• Les mois sans locataire. Un mois sans locataire retire un douzième : 4,8 % × 11 ÷ 12 = 4,4 %.
• L'impôt sur les loyers. Les loyers d'un bail d'habitation sont imposés au taux forfaitaire de 25 % (article 72, paragraphe 2, du Code de l'IRS), avec des taux plus bas pour les baux longs de résidence permanente. Depuis le 1er janvier 2026, le décret-loi 97/2026 fixe un taux de 10 % pour les baux exclusivement destinés à l'habitation dont le loyer mensuel ne dépasse pas 2,5 fois le salaire minimum de 2026, soit 2 300 euros, sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2029 (article 45-C du Statut des avantages fiscaux). L'IMI et les charges de copropriété payés peuvent être déduits des loyers ; les frais de financement, l'amortissement et le mobilier ne le peuvent pas (article 41 du Code de l'IRS).

Seulement pour montrer le poids de l'impôt : sur 12 163,20 euros de loyer sans déduction, 25 % représentent 3 040,80 euros et 10 % représentent 1 216,32 euros. Notre guide sur la fiscalité des propriétaires non résidents au Portugal traite de l'IMI, de l'AIMI, de l'impôt sur les loyers et des plus-values, et votre pays de résidence peut aussi imposer ces mêmes revenus.

Location longue durée ou location de courte durée (AL)

Une location de courte durée (alojamento local, AL) nécessite son propre enregistrement, et à Porto cela dépend de la paroisse. Selon le Regulamento n.º 1462/2024, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau et Vitória sont des zones de contention, où les nouveaux enregistrements ne sont autorisés que dans les exceptions prévues ; les dix autres paroisses ont un nombre maximal de nouveaux enregistrements. Les revenus d'AL sont aussi imposés différemment : dans le régime simplifié, 35 % des recettes comptent comme revenu, ou 50 % dans une zone de contention. Lisez comment enregistrer un AL à Porto, la fiscalité d'un AL au Portugal et AL ou location de moyenne et longue durée à Porto avant de compter sur des revenus de courte durée.

Ce qu'il faut vérifier pour un appartement précis

1. Permis d'utilisation (licença de utilização) délivré par la mairie pour les immeubles construits après août 1951. Depuis 2024, l'acte de vente n'a plus à le présenter (décret-loi 10/2024) : demandez-le vous-même au vendeur. Pour enregistrer un AL, il faut aussi indiquer le permis d'utilisation valide du logement (décret-loi 128/2014, article 6).
2. Certificat énergétique. Une vente ne peut pas être signée sans lui, et les annonces de vente ou de location doivent indiquer la classe énergétique.
3. Certificat du registre foncier et caderneta predial, pour connaître le propriétaire, les hypothèques ou autres charges, et la valeur fiscale utilisée pour l'IMI.
4. Attestation d'absence de dette envers la copropriété, avec les procès-verbaux des dernières assemblées et la charge mensuelle actuelle.
5. Travaux dans l'immeuble. Cherchez dans ces procès-verbaux les travaux déjà approuvés sur la toiture, la façade ou l'ascenseur, et demandez quelle part de votre quote-part reste à payer, et par qui.
6. Pour un projet d'AL, le statut de la paroisse et les limites en vigueur sur le site de la mairie.

Ce que fait Urbanis

Urbanis est une agence immobilière agréée à Porto (AMI 24596). Nous recherchons des appartements à Porto et dans les municipalités voisines, comparons les prix demandés et les loyers avec les chiffres de l'INE ci-dessus, et coordonnons les vérifications avec des avocats, notaires et banques indépendants. Après l'achat, Urbanis Residences gère la location longue, moyenne et courte durée. Les biens disponibles sont sur Urbanis Imóveis. Nous ne donnons pas de conseil juridique ou fiscal. L'équipe travaille en portugais, anglais, espagnol et hébreu.

Questions fréquentes

Quel est le prix médian au mètre carré à Porto ?

Sur les 12 mois se terminant au deuxième trimestre 2026, les logements vendus dans la municipalité de Porto avaient un prix médian de 3 631 euros par m², et les appartements de 3 737 euros par m².

Source : INE, valeur médiane des logements vendus sur les 12 derniers mois, par typologie (indicateur 0012241)

Quel est le loyer médian au mètre carré à Porto ?

Les nouveaux baux signés sur les 12 mois se terminant au deuxième trimestre 2026 avaient un loyer médian de 14,48 euros par m² et par mois à Porto, 10,85 à Vila Nova de Gaia et 12,48 à Matosinhos.

Source : INE, loyer médian des nouveaux baux sur les 12 derniers mois (indicateur 0014696)

Quel rendement locatif brut peut-on attendre à Porto ?

Douze mois du loyer médian divisés par le prix médian donnent environ 4,8 % brut pour la municipalité. C'est un ratio de marché indicatif, pas une promesse pour un appartement, et le chiffre net est plus bas après les frais, la vacance et l'impôt.

Source : INE, statistiques locales des prix du logement (indicateur 0012241) et statistiques locales des loyers (indicateur 0014696)

Quel impôt s'applique aux loyers de longue durée en 2026 ?

Le taux de base est de 25 %. Les loyers des baux exclusivement destinés à l'habitation, jusqu'à 2 300 euros par mois, sont imposés à 10 % sur les revenus perçus jusqu'à fin 2029, sauf si un taux plus bas s'applique déjà.

Source : Décret-loi 97/2026, article 45-C du Statut des avantages fiscaux, Diário da República

Peut-on ouvrir un nouvel AL n'importe où à Porto ?

Non. À Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau et Vitória, les nouveaux enregistrements ne sont autorisés que dans les exceptions prévues par le règlement municipal. Les autres paroisses ont un plafond de nouveaux enregistrements.

Source : Regulamento n.º 1462/2024, Diário da República

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les chiffres sont des médianes par zone, pas des évaluations de biens. Dernière vérification : 29 octobre 2026.