Comment les revenus d'un alojamento local sont imposés au Portugal en 2026

Dans le régime simplifié de l'IRS, une partie seulement des recettes d'un alojamento local (AL) entre dans le revenu imposable : 35 % pour un appartement ou une maison, ou 50 % si le bien se trouve en zone de contention. Ce montant s'ajoute à vos autres revenus et il est imposé au barème progressif normal. Deux autres éléments viennent à côté de l'IRS : la taxe de séjour que les voyageurs paient à Porto, et la TVA, qui dépend de la façon dont l'AL est exploité.

Les coefficients de l'IRS

L'article 31 du Code de l'IRS (CIRS) fixe les coefficients qui transforment les recettes brutes en revenu imposable dans le régime simplifié :

• 0,35 pour les prestations de services non listées ailleurs. C'est le coefficient d'un AL dans une maison ou un appartement (article 31, n° 1, al. c)). Le coefficient de 0,15 prévu pour les activités de type hôtelier exclut expressément l'AL dans une maison ou un appartement (article 31, n° 1, al. a)).
• 0,50 pour un AL dans une maison ou un appartement situé en zone de contention (article 31, n° 1, al. h)).

À titre d'illustration, sur 20 000 € de recettes brutes, le montant imposable est de 7 000 € à 0,35 et de 10 000 € à 0,50, avant l'ajustement décrit plus bas. C'est la mairie qui décide si votre bien est en zone de contention. Notre guide sur l'enregistrement d'un AL à Porto présente les règles de Porto.

Imposé avec vos autres revenus

Le montant imposable s'ajoute au reste de vos revenus et suit les règles générales (article 31, n° 3 du CIRS). L'impôt final dépend donc de vos revenus totaux de l'année, et pas seulement de l'AL.

La règle des 15 % de charges

La déduction incluse dans le coefficient de 0,35 dépend en partie de dépenses réelles. Si les postes énumérés par la loi totalisent moins de 15 % de vos recettes brutes, la différence s'ajoute à votre revenu imposable (article 31, n° 13 du CIRS). Les postes retenus comprennent :

• la déduction spécifique, ou les cotisations obligatoires de sécurité sociale si elles sont plus élevées ;
• les charges de personnel déclarées à l'Autorité fiscale (Autoridade Tributária) ;
• le loyer payé pour un bien utilisé dans l'activité ;
• 4 % de la valeur fiscale du bien (valor patrimonial tributário) pour un bien utilisé en AL, pour un propriétaire, un usufruitier ou un titulaire d'un droit de superficie ;
• les autres dépenses facturées liées à l'activité, comme l'électricité, l'eau, les communications, l'assurance et les consommables.

Les dépenses utilisées en partie seulement pour l'activité comptent pour 25 % (article 31, n° 14). Vous devez identifier les factures et les biens utilisés en AL sur le Portal das Finanças (le portail fiscal) avant la fin février de l'année suivante (article 31, n° 15, tel que modifié en 2025). Le paragraphe consacré à la règle des 15 % vise les points b) et c) du n° 1, et non le 0,50 du point h) : demandez à votre comptable comment elle s'applique si votre AL est en zone de contention.

La taxe de séjour à Porto

La taxe de séjour de la ville de Porto est de 3 € par nuit et par voyageur, jusqu'à 7 nuits consécutives. Les enfants de 12 ans ou moins, les séjours pour raison médicale et quelques autres cas sont exonérés sur justificatif. L'AL demande au voyageur de la payer. C'est une charge qui pèse sur le voyageur, pas un revenu du propriétaire.

La TVA

Le Code de la TVA exonère la location d'immeubles, mais l'exonération ne couvre pas les services d'hébergement fournis dans le cadre d'une activité hôtelière ou similaire (article 9, n° 29). La TVA s'applique-t-elle à votre AL, et à quel taux ? Cela dépend de la façon dont il est exploité : confirmez-le avec votre comptable certifié (contabilista certificado) avant d'émettre des factures.

Si vous vivez à l'étranger ou détenez le bien dans une société

Ce guide porte sur un particulier imposé à l'IRS. Si une société détient le bien, ou si vous n'êtes pas résident au Portugal, d'autres règles s'appliquent : faites vérifier votre cas par un comptable certifié.

Ce que fait Urbanis

Nous vous remettons les chiffres de revenus et un relevé annuel pour votre comptable, qui dépose votre déclaration. Nous ne la déposons pas à votre place. Pour comparer l'AL avec un bail, lisez location courte durée ou location de moyenne et longue durée à Porto.

Questions fréquentes

Quelle part des revenus d'un AL est imposable dans le régime simplifié ?

35 % des recettes brutes pour un appartement ou une maison (coefficient 0,35), ou 50 % en zone de contention (coefficient 0,50). Le résultat s'ajoute à vos autres revenus et suit le barème général (article 31 du CIRS).

Dois-je justifier un montant minimal de dépenses ?

Avec le coefficient de 0,35, si les postes énumérés par la loi totalisent moins de 15 % de vos recettes brutes, la différence s'ajoute à votre revenu imposable (article 31, n° 13 du CIRS).

Combien coûte la taxe de séjour à Porto, et qui la paie ?

3 € par voyageur et par nuit, jusqu'à 7 nuits consécutives. Le voyageur la paie et l'AL la demande. Les enfants de 12 ans ou moins sont exonérés, entre autres cas.

Un AL facture-t-il la TVA ?

Le Code de la TVA exonère la location d'immeubles, mais pas les services d'hébergement dans le cadre d'une activité hôtelière ou similaire (article 9, n° 29). Son application à votre AL dépend de la façon dont vous l'exploitez : confirmez-la avec votre comptable.

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Cet article constitue une information générale, non un conseil juridique ou fiscal, et ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation particulière.