Le Coût Réel de l'Achat Immobilier au Portugal en 2026
Le prix d'achat est rarement le montant final. Entre l'IMT, les droits de timbre, le notaire et l'enregistrement, un acheteur doit prévoir un budget sensiblement supérieur au prix affiché — et en 2026, ce budget a changé d'une manière que la plupart des acheteurs étrangers n'ont pas encore intégrée.
Le grand changement de 2026 : un taux fixe pour les non-résidents
Depuis 2026, les acheteurs non résidents fiscaux qui achètent un bien urbain à usage d'habitation au Portugal continental paient un IMT fixe de 7,5 % (Imposto Municipal sobre Transmissões, la taxe sur les mutations immobilières) sur le prix d'achat ou la valeur fiscale du bien, selon le montant le plus élevé — sans barème progressif et sans exonération intégrée dans le taux lui-même. Cette règle a été introduite par le Decreto-Lei nº 97/2026, dans le cadre du paquet fiscal sur le logement, et confirmée par la circulaire Ofício-circulado nº 40131/2026 de l'administration fiscale.
Un acheteur peut éviter le taux fixe et bénéficier des barèmes progressifs normaux, plus bas, s'il est déjà résident fiscal portugais au moment de l'achat, s'il le devient dans les 2 ans, ou s'il affecte le bien à une location longue durée à loyer modéré pendant au moins 36 des 5 années suivantes. Pour tous les autres, 7,5 % est le chiffre à prévoir.
À titre de comparaison : un résident fiscal portugais achetant une résidence principale de 300 000 € paie environ 10 500 € d'IMT selon le barème progressif normal — un non-résident achetant le même bien paie 22 500 €. Cet écart, supérieur à 12 000 € pour un achat de milieu de gamme, est le chiffre le plus important de cet article.
Ce que vous paierez aussi
- Droits de timbre (Imposto do Selo) : 0,8 % du prix ou de la valeur fiscale, selon le montant le plus élevé — applicable à tout acheteur, résident ou non. Un crédit immobilier ajoute des droits de timbre distincts de 0,6 % sur le montant emprunté.
- Notaire et enregistrement foncier : via le guichet unique public "Casa Pronta", généralement autour de 375 € pour un achat comptant avec un seul acte d'enregistrement (plus si une hypothèque doit aussi être enregistrée). La voie traditionnelle notaire plus conservation foncière aboutit à un montant similaire une fois les frais de registre et de certificat ajoutés.
- Honoraires d'avocat : non fixés par la loi, mais généralement entre 1 % et 2 % du prix d'achat pour un accompagnement complet de la transaction.
Ce que vous ne paierez pas
Une idée reçue fréquente : au Portugal, le contrat de l'agence immobilière est normalement conclu avec le vendeur, si bien qu'un acheteur travaillant directement avec une agence ne paie généralement aucune commission. Considérez-la comme un coût du côté vendeur, pas le vôtre.
Un exemple concret — 300 000 €, achat comptant, acheteur non résident
| Poste | Montant | % du prix |
|---|---|---|
| IMT (taux fixe 7,5 %, non résident) | 22 500 € | 7,5 % |
| Droits de timbre | 2 400 € | 0,8 % |
| Notaire et enregistrement | 375–750 € | ~0,2 % |
| Honoraires d'avocat | 3 000–6 000 € | 1–2 % |
| Total | 28 300–31 650 € | ~9,4–10,6 % |
Non inclus ci-dessus car à la charge du vendeur par convention, ou sans chiffre publié fiable à ce jour : la commission d'agence, le certificat énergétique, et les frais de traduction ou de procuration pour un acheteur signant à distance — demandez à votre avocat un devis pour votre cas précis.
Urbanis coordonne l'ensemble du processus d'achat — recherche, vérification, accompagnement juridique et fiscal — pour qu'il n'y ait aucune surprise devant le notaire.
Contacter l'Équipe ImmobilièreCet article est une information générale, non un conseil financier, fiscal ou juridique, et ne remplace pas l'avis d'un professionnel agréé sur votre situation particulière.