Propriétaire au Portugal en vivant à l'étranger : les impôts annuels en 2026

Si vous possédez un logement au Portugal et vivez à l'étranger, vous payez chaque année l'impôt municipal sur les immeubles (IMI) : à Porto, 0,324 % de la valeur fiscale du bien pour 2025, prélevé en 2026. Un second impôt, l'AIMI, ne s'applique qu'au-delà de 600 000 € de valeur fiscale par personne. Les loyers d'un bail d'habitation sont imposés à un taux forfaitaire de 25 %, ou de 10 % depuis 2026 lorsque le loyer ne dépasse pas 2 300 € par mois. Lors d'une vente, la moitié de la plus-value est imposée aux taux progressifs de l'IRS. Ces règles dépendent du bien et de l'usage que vous en faites, pas de votre nationalité.

Les impôts liés à l'achat lui-même sont présentés dans le coût réel d'un achat immobilier au Portugal, les revenus de location de courte durée dans la fiscalité d'un AL au Portugal, et l'installation au Portugal dans l'IFICI, le régime qui a remplacé le RNH.

L'IMI : l'impôt foncier annuel

L'IMI est calculé sur la valeur fiscale du bien (valor patrimonial tributário), inscrite sur sa fiche fiscale (caderneta predial), et non sur le prix que vous avez payé. Pour les immeubles urbains, la loi fixe une fourchette de 0,3 % à 0,45 %, et chaque assemblée municipale fixe son taux tous les ans. Si la commune ne le transmet pas à l'administration fiscale (Autoridade Tributária) au plus tard le 31 décembre, le taux minimum s'applique.

Le tableau de l'administration fiscale indique 0,324 % pour Porto en 2025, l'impôt prélevé en 2026. Au 29 octobre 2026, il ne contenait pas encore de taux 2026 pour le district de Porto.

La personne propriétaire au 31 décembre doit l'impôt de cette année, liquidé entre février et avril de l'année suivante. Le montant détermine les mois de paiement :

• jusqu'à 100 € : un paiement en mai
• plus de 100 € et jusqu'à 500 € : mai et novembre
• plus de 500 € : mai, août et novembre

Le taux peut être plus élevé : il est triplé pour un bien vacant depuis plus d'un an, et dans les zones de pression urbaine la commune peut le majorer jusqu'à 100 % pour un AL et jusqu'à 25 % pour un logement ni loué ni utilisé comme résidence permanente du propriétaire. Selon l'article 112, paragraphe 4, point a), du CIMI, le taux est de 7,5 % lorsque le propriétaire a sa résidence fiscale dans un pays ou territoire inscrit sur la liste portugaise des régimes fiscaux jugés nettement plus favorables (Portaria 150/2004). Cette liste comprend par exemple les Émirats arabes unis, le Qatar, le Koweït, Monaco, le Panama, le Liban et la Jordanie. Hong Kong en a été retiré par la Portaria 292/2025/1 du 5 septembre 2025, et Macao n'y figure pas. La consultation « taxas por prédio » de l'administration fiscale indique le taux de votre bien.

Exemple. Un appartement à Porto d'une valeur fiscale de 150 000 € (chiffre donné à titre d'illustration ; la vôtre figure sur la caderneta predial) paie 486 € par an à 0,324 %, en mai et en novembre.

L'AIMI : seulement au-delà de 600 000 €

L'AIMI (adicional ao IMI) est calculé sur la valeur fiscale totale des immeubles urbains que vous possédez au 1er janvier, hors immeubles commerciaux, industriels ou de services. Une personne physique déduit 600 000 € et paie 0,7 % sur le reste, avec un taux marginal de 1 % sur la part du total comprise entre 1 million et 2 millions d'euros et de 1,5 % au-delà de 2 millions.

Les couples mariés et les couples en union de fait peuvent opter pour l'imposition commune, qui additionne leurs biens et double la déduction, portée à 1,2 million d'euros, ainsi que les limites des tranches. L'AIMI est liquidé en juin et payé en septembre.

Les loyers d'une location de longue durée

Les non-résidents paient l'IRS sur les revenus obtenus au Portugal, et les loyers d'un bien situé au Portugal en font partie. Les loyers d'un bail d'habitation sont imposés à un taux forfaitaire de 25 % après déduction de frais comme les travaux d'entretien et de réparation, les charges de copropriété, l'IMI et le droit de timbre sur le bail. Les frais financiers, les amortissements, le mobilier, l'électroménager et l'AIMI ne sont pas déductibles. Les loyers d'un bail non résidentiel, comme un local commercial, sont imposés à 28 %.

Les baux d'habitation permanente de 5 ans ou plus bénéficient de taux plus bas, expliqués dans AL ou location longue durée à Porto. Depuis 2026, le décret-loi 97/2026 fixe 10 % lorsque le bail est exclusivement destiné à l'habitation et que le loyer reste dans la limite du loyer modéré : 2,5 fois le salaire minimum 2026 de 920 €, soit 2 300 € par mois. Ce taux couvre les loyers perçus du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, sauf si un taux plus bas s'applique. Le texte ne distingue pas les résidents des non-résidents : vérifiez les instructions de l'administration fiscale pour votre bail.

Un locataire tenant une comptabilité organisée, comme une société, retient 25 % (ou 10 %) au moment du paiement. Dans tous les cas, vous déclarez les loyers à l'annexe F de la déclaration d'IRS (Modelo 3), déposée du 1er avril au 30 juin de l'année suivante.

La vente : l'impôt sur la plus-value

La plus-value réalisée sur la vente d'un bien au Portugal est imposée au Portugal. Jusqu'en décembre 2022, la règle selon laquelle seuls 50 % de la plus-value sont pris en compte s'appliquait aux ventes « efetuadas por residentes » (effectuées par des résidents). La loi 24-D/2022 a supprimé ces mots : la règle s'applique désormais quel que soit le vendeur. Cette moitié est imposée aux taux progressifs de l'IRS, fixés en tenant compte de tous vos revenus, y compris ceux perçus à l'étranger. Vous déclarez la vente dans la déclaration de l'année suivante.

Des frais qui ne sont pas des impôts

Les charges de copropriété couvrent les frais communs de l'immeuble. Ce ne sont pas des impôts, mais lorsque le bien est loué, les charges que vous êtes légalement tenu de payer sont déductibles des loyers.

Représentant fiscal et notifications électroniques

Dans les 15 jours qui suivent votre entrée en propriété, si vous vivez hors de l'UE, de la Norvège, de l'Islande et du Liechtenstein, vous devez désigner un représentant fiscal au Portugal ou adhérer aux notifications électroniques de l'administration fiscale (ou à la boîte aux lettres électronique ViaCTT). C'est par ce canal que vous parviennent les avis d'IMI et les notifications.

Conventions fiscales contre la double imposition

L'administration fiscale recense 79 conventions fiscales, dont 78 en vigueur. Sa liste comprend les États-Unis, le Japon, Israël, la Chine, Hong Kong et Macao, mais pas Taïwan. Selon la convention avec les États-Unis, les revenus et les plus-values tirés de biens immobiliers peuvent être imposés dans le pays où se trouve le bien. Le traitement de l'impôt portugais dans votre pays relève d'un comptable de ce pays ; nous ne donnons pas de conseil fiscal étranger.

L'année en un coup d'œil

Ce que fait Urbanis

Urbanis est une agence immobilière agréée à Porto (AMI 24596). Avec Urbanis Residences, nous gérons depuis 3 ans des appartements et des immeubles à Porto, en location de courte, moyenne et longue durée. Nous coordonnons avec des comptables indépendants la déclaration annuelle et le représentant fiscal. Nous ne donnons pas de conseil fiscal. L'équipe travaille en portugais, en anglais, en espagnol et en hébreu.

Questions fréquentes

Combien d'IMI vais-je payer pour un logement à Porto ?

0,324 % de la valeur fiscale pour 2025, prélevé en 2026 : 486 € pour une valeur fiscale de 150 000 €.

Source : Autoridade Tributária, taux d'IMI par commune, district de Porto, 2025

Quand l'IMI est-il payé ?

En mai si l'avis ne dépasse pas 100 € ; en mai et en novembre s'il ne dépasse pas 500 € ; en mai, août et novembre au-delà.

Source : Code de l'IMI, article 120, Portal das Finanças

Quel impôt un non-résident paie-t-il sur les loyers au Portugal ?

25 % des loyers nets d'un bail d'habitation. Depuis 2026, 10 % lorsque le bail est exclusivement destiné à l'habitation et que le loyer ne dépasse pas 2 300 € par mois, jusqu'en 2029.

Source : Code de l'IRS, article 72 et Statut des avantages fiscaux, article 45-C

Comment un non-résident est-il imposé sur la vente d'un bien au Portugal ?

La moitié de la plus-value est imposée aux taux progressifs de l'IRS, le taux étant fixé à partir de tous vos revenus, y compris ceux perçus à l'étranger.

Source : Code de l'IRS, article 43 et article 22

Ai-je besoin d'un représentant fiscal au Portugal ?

Hors de l'UE, de la Norvège, de l'Islande et du Liechtenstein, oui, ou à la place les notifications électroniques, dans les 15 jours suivant l'achat.

Source : Autoridade Tributária, NIF des citoyens étrangers non résidents (juillet 2025)

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Dernière vérification : 29 octobre 2026.