Location courte durée (AL) ou location de moyenne et longue durée à Porto : contrat, impôt et points à comparer

Les deux modèles diffèrent sur trois points que l'on peut vérifier dans la loi : le contrat (des voyageurs sous un enregistrement AL, ou un locataire sous un bail), l'imposition du revenu et la charge de travail du bien. Lequel rapporte le plus dépend du bien et de votre situation fiscale : comparez donc des chiffres réels avant de choisir. Urbanis gère les deux.

Le contrat

Un AL (alojamento local) est une activité qui héberge des voyageurs pour de courts séjours et exige son propre enregistrement, que notre guide sur l'enregistrement d'un AL à Porto explique. Un bail d'habitation relève du Code civil :

• Un bail d'habitation à durée déterminée ne peut pas être inférieur à un an ni supérieur à 30 ans (article 1095, n° 2).
• Ce minimum ne s'applique pas aux baux pour une habitation non permanente ou pour des fins transitoires particulières, comme le travail, les études et la formation, ou le tourisme, à condition que la finalité soit écrite dans le contrat (article 1095, n° 3). Une mission professionnelle de six mois ou un semestre d'études peut donc relever d'un bail plus court.
• Sauf accord contraire des parties, ces baux ne se renouvellent pas automatiquement (article 1096, n° 2).
• À des fins touristiques, un seul bail de ce type peut être signé par année civile pour chaque logement ou immeuble (article 1095, n° 4).

L'impôt sur les loyers

Les loyers d'un bail d'habitation sont imposés à un taux forfaitaire de 25 % (article 72, n° 2 du Code de l'IRS, CIRS). Pour les baux d'habitation permanente, le taux est réduit de 10 points de pourcentage pour des durées de 5 ans à moins de 10 ans, de 15 points pour 10 ans à moins de 20 ans, et de 20 points à partir de 20 ans, ce qui donne 15 %, 10 % et 5 %. Chaque renouvellement de même durée retranche 2 points dans la première tranche, jusqu'à 10 points. Ces réductions ne s'appliquent pas aux baux signés à partir du 1er janvier 2024 dont le loyer dépasse de plus de 50 % les plafonds généraux de loyer de la commune et de la typologie (article 72, n° 23). Un nouveau bail bénéficie de 5 points de réduction supplémentaires si son loyer est inférieur d'au moins 5 points à celui du bail précédent sur le même bien (article 72, n° 24).

Depuis 2026, il existe un taux forfaitaire plus bas : le décret-loi (Decreto-Lei) 97/2026 du 20 mai fixe à 10 % l'imposition des loyers de baux exclusivement d'habitation lorsque le loyer mensuel ne dépasse pas le plafond du loyer modéré, pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2029, sauf si un taux plus favorable s'applique déjà (article 45-C du Statut des avantages fiscaux, Estatuto dos Benefícios Fiscais, en vigueur depuis le 1er janvier 2026). Le plafond est de 2,5 fois le salaire minimum mensuel 2026. Avec un salaire minimum de 920 €, cela donne 2 300 € par mois. Le texte parle de baux exclusivement d'habitation et ne mentionne ni résidence permanente ni durée minimale. Il est récent : vérifiez dans les indications de l'Autorité fiscale (Autoridade Tributária) comment il s'applique à votre contrat.

L'impôt sur un AL

Pour un AL dans un appartement ou une maison, le montant imposable est de 35 % des recettes (50 % en zone de contention), ajouté à vos autres revenus et imposé au barème progressif (article 31 du CIRS). Le loyer, lui, est imposé à un taux forfaitaire. Lequel est le plus bas dépend de vos revenus totaux : demandez à votre comptable de calculer les deux. Notre guide sur la fiscalité d'un AL au Portugal donne le détail. Côté TVA, la location d'immeubles est exonérée, mais les services d'hébergement dans le cadre d'une activité hôtelière ou similaire sont hors de cette exonération (article 9, n° 29 du Code de la TVA).

Charge de travail et flexibilité

Un bail, c'est un locataire et un paiement mensuel. Un AL, ce sont des voyageurs, le ménage entre les séjours, la fixation des prix et les réclamations, ce qui explique que la plupart des propriétaires recourent à un gestionnaire. Un AL peut aussi être limité par la mairie : en zone de contention, les nouveaux enregistrements peuvent être restreints (voir notre guide de l'enregistrement).

Comment décider

• Demandez les chiffres dans les deux cas : le revenu net après charges pour l'AL, et le loyer et le taux d'imposition pour le bail.
• Comparez-les après impôt, pas avant.
• Vérifiez vos projets : vendre, utiliser le bien vous-même, ou en avoir besoin dans un an.
• Confirmez que le bien peut être enregistré comme AL là où il se trouve.

Ce que fait Urbanis

Nous gérons des biens à Porto depuis 3 ans : appartements en location courte durée, en location moyenne et longue durée, et immeubles. Pour l'AL, nous proposons deux modèles, tous deux avec tous les services premium : 25 % du revenu net, ou un loyer mensuel fixe. Découvrez Urbanis Residences ou lisez ce que fait un gestionnaire pour les propriétaires.

Questions fréquentes

Puis-je louer un logement moins d'un an au Portugal sans AL ?

Oui, si le bail porte sur une habitation non permanente ou sur une finalité transitoire particulière, comme le travail, les études ou le tourisme, et que cette finalité est écrite dans le contrat. À des fins touristiques, un seul bail de ce type par an est autorisé pour chaque logement (Code civil, article 1095).

Quel impôt paie-t-on sur un loyer au Portugal en 2026 ?

Le taux de base est de 25 %. Les baux d'habitation permanente de 5 ans ou plus le ramènent à 15 %, 10 % ou 5 %. Depuis 2026, un loyer jusqu'au plafond de loyer modéré de 2 300 € par mois peut être imposé à 10 % jusqu'en 2029.

Quel est le plafond de loyer modéré en 2026 ?

2,5 fois le salaire minimum mensuel 2026 de 920 €, soit 2 300 € par mois (décret-loi 97/2026).

Qu'est-ce qui rapporte le plus, un AL ou un bail long ?

Cela dépend du bien, du secteur et de votre situation fiscale. Nous préparons les deux chiffres pour votre bien afin que vous puissiez les comparer après impôt.

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Cet article constitue une information générale, non un conseil juridique ou fiscal, et ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur votre situation particulière.