房地產與投資

2026年投資波爾圖公寓：房價、租金與數據透露的訊息

發布於2026年10月29日 · David Demenashe · 閱讀時間7分鐘

在 Google 將 Urbanis 設為偏好來源從下方仰拍的白色現代住宅大樓，外牆呈幾何紋理，背景是淡色天空

在截至2026年第二季的12個月裡，葡萄牙波爾圖市（Porto）住宅成交價的中位數為每平方公尺 €3,631（公寓為 €3,737），新簽租約的租金中位數為每平方公尺每月 €14.48，資料來自葡萄牙國家統計局 INE（Instituto Nacional de Estatística）。以12個月的租金除以這個房價，得到的毛租金比約為4.8%。這是毛收益的參考數字，不是報酬承諾。它由兩個中位數算出，不代表任何一間特定公寓；扣除各項費用、空置月份和稅款之後，淨收益會更低。

購屋階段的稅費請見2026年在葡萄牙買房的實際成本，波爾圖與里斯本的比較請見2026年波爾圖與里斯本的成本比較。

各市與各堂區的房價和租金

下表兩組 INE 資料涵蓋同一期間：截至2026年第二季的12個月（2025年7月至2026年6月）。房價是實際成交住宅的中位數，租金是同期新簽租約的中位數。毛租金比是我們自己的計算：租金 × 12 ÷ 房價，兩者都以全部住宅計算。堂區（freguesia）和市的名稱與 INE 相同，保留葡萄牙文原文。

區域	成交價中位數，全部住宅（€/m²）	成交價中位數，公寓（€/m²）	租金中位數，新租約（每月 €/m²）	毛租金比（租金 × 12 ÷ 房價）
Porto（全市）	3,631	3,737	14.48	4.8%
Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde	4,359	4,357	14.84	4.1%
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória	4,160	4,306	15.20	4.4%
Lordelo do Ouro e Massarelos	3,675	3,692	14.15	4.6%
Ramalde	3,636	3,690	13.28	4.4%
Paranhos	3,401	3,463	14.33	5.1%
Bonfim	3,378	3,524	14.89	5.3%
Campanhã	2,836	3,073	13.30	5.6%
Matosinhos	3,183	3,358	12.48	4.7%
Vila Nova de Gaia	2,652	2,736	10.85	4.9%
Maia	2,557	2,631	9.85	4.6%
Gondomar	2,348	2,425	9.03	4.6%
Valongo	2,320	2,398	8.59	4.4%
Área Metropolitana do Porto（波爾圖都會區）	2,500	2,685	10.53	5.1%
葡萄牙（全國）	2,264	2,806	9.76	5.2%

資料來源：INE《地方層級住宅價格統計》（指標0012241和0012235，2026年10月23日發布）與《地方層級住宅租金統計》（指標0014696，2026年9月29日發布）。堂區各列是 INE 為波爾圖市公布的堂區和堂區聯合（união de freguesias）。

在市區內，Foz 所在的堂區聯合房價中位數最高、毛租金比最低；Campanhã 和 Bonfim 房價最低、毛租金比最高。加亞新城（Vila Nova de Gaia）和馬托西紐什（Matosinhos）的毛租金比接近波爾圖，房價較低。毛租金比較高，並不能說明空置情形、建物狀況或未來房價。

如何把這些數字換算成毛收益率

毛收益率是一年的租金除以購買價格。以波爾圖的中位數、每平方公尺計算：

租金：14.48 × 12 = 每平方公尺每年173.76歐元
毛租金比：173.76 ÷ 3,631 = 4.8%

一間70 m²、以中位數計價的公寓：房價 70 × 3,631 = 254,170歐元，租金 70 × 14.48 = 每月1,013.60歐元，也就是每年12,163.20歐元。12,163.20 ÷ 254,170 = 4.8%。

房價中位數和租金中位數來自不同的住宅（已售出的和已出租的），所以這個比率描述的是市場，而不是某一間公寓。實際交易取決於那間公寓本身的價格和租金。

為什麼淨收益較低

毛收益率沒有計入以下項目：

購屋成本。IMT（不動產移轉稅）、印花稅（Imposto do Selo）、公證和登記費用會增加您的實際支出，所以按實際投入計算的收益率低於按房價計算的收益率。
IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，每年繳納的市政房屋稅）：對於城市不動產，法律規定稅率為課稅價值的0.3%至0.45%，各市每年在此區間內訂定當地稅率（《IMI 法典》第112條）。
管理費（condomínio）、保險和維修。
代管費用，如果由他人尋找房客並處理房產事務。
空置月份。一個月沒有房客，就少了十二分之一：4.8% × 11 ÷ 12 = 4.4%。
租金所得稅。住宅租賃的租金按25%的單一稅率繳納 IRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares，個人所得稅）（《IRS 法典》第72條第2項），長期永久居住租約適用較低稅率。自2026年1月1日起，第97/2026號法令規定：專供居住、月租不超過2026年最低工資2.5倍（即 €2,300）的租約，2029年12月31日前取得的租金收入按10%課稅（《租稅優惠條例》（EBF）第45-C條）。已繳納的 IMI 和管理費可以從租金中扣除；融資成本、折舊和家具不可扣除（《IRS 法典》第41條）。

僅為說明稅款的大小：12,163.20歐元的租金在不做任何扣除時，25%為 €3,040.80，10%為 €1,216.32。關於 IMI、AIMI、租金稅和出售所得稅，請參考我們的海外屋主在葡萄牙的稅務指南。您居住的國家也可能對同一筆收入課稅。

長期租賃還是短租（AL）

短租（alojamento local，AL）需要另外登記，在波爾圖能否登記取決於堂區。依據 Regulamento n.º 1462/2024，Santo Ildefonso、Sé、Miragaia、São Nicolau 和 Vitória 是管制區（áreas de contenção），新登記只在法規列明的例外情況下才會核准；其餘10個堂區設有新登記數量上限。AL 收入的課稅方式也不同：在簡化制度下，營業收入的35%計為應稅所得，在管制區為50%。在把短租收入算進計畫之前，請先閱讀如何在波爾圖登記 AL（英文）、葡萄牙 AL 收入的稅務（英文）和波爾圖 AL 與中長期租賃比較（英文）。

看特定公寓時要核對什麼

購屋的完整流程請見2026年外國人如何在葡萄牙購買不動產。看中一間公寓時，請核對：

使用許可（licença de utilização）：由市政府核發，適用於1951年8月以後興建的建物。自2024年起，買賣契約不再需要出示使用許可（第10/2024號法令），因此請自行向賣方索取並核對。登記 AL 時也必須載明房屋有效的使用許可（第128/2014號法令第6條）。
能源證書。沒有能源證書不能簽署買賣契約，出售或出租廣告必須標示能源等級。
不動產登記證明（certidão do registo predial）和房產稅籍資料（caderneta predial）：查看所有權人、抵押或其他負擔，以及計算 IMI 所用的課稅價值。
管理費無欠繳證明，以及近期區分所有權人會議的紀錄和目前每月管理費。
建物工程。在這些會議紀錄中查看已經通過的屋頂、外牆或電梯工程，並問清楚您應分擔的部分還有多少未付、由誰支付。
如果打算經營 AL，請在波爾圖市政府網站查看該堂區的狀態和現行限制。

Urbanis 能做什麼

Urbanis 是波爾圖的合法登記房地產仲介（AMI 24596）。我們在波爾圖及周邊城市尋找公寓，把開價和租金與上表的 INE 資料比較，並與獨立律師、公證人和銀行協調盡職調查。購屋之後，Urbanis Residences（英文網站）可以代管長期、中期和短期租賃。目前在售的物件請見Urbanis Imóveis（英文網站）。我們不提供法律或稅務建議。團隊以葡萄牙文、英文、西班牙文和希伯來文工作。