2026年在葡萄牙買房的實際成本

成交價很少就是買房的全部花費。加上房產移轉稅、印花稅、公證與登記費用，買家的預算應明顯高於標價。2026年，這筆預算的算法有了改變，多數外國買家還沒跟上。

2026年的重大變化：非居民適用單一稅率

自2026年5月25日起，不是葡萄牙稅務居民的個人買家，購買專供居住用途的城市不動產或其中的獨立單位時，一律適用7.5%的 IMT 稅率（Imposto Municipal sobre Transmissões，即房產移轉稅），不得享有任何免稅或減稅。稅基為成交價與房產稅務評定價值兩者中較高者。這項規定出自 Decreto-Lei n.º 97/2026 第6條，該條在 IMT 法典（CIMT）第17條新增第10至12項；葡萄牙稅務機關並在2026年9月4日發布的通函 Ofício-circulado n.º 40131/2026 中說明適用方式。另有一項10%的稅率，適用於設在官方名單所列避稅地的買家，但只針對公司及其他實體，不適用於個人。

如果買家過去任何時候曾是葡萄牙稅務居民，就不適用這項稅率。採夫妻共同財產制的已婚夫妻，只有在雙方都是非居民、且兩人都從未成為居民時才適用。其他買家購屋時都要繳7.5%，之後有兩種方式可以取回部分稅款：在兩年內成為稅務居民；或在購屋後六個月內以適中租金出租房屋（月租上限為最低工資的2.5倍，2026年為€2,300），並在頭五年內出租至少36個月。符合其中一項的買家，可以向稅務機關申請撤銷差額，申請須在成為居民或簽訂租約後六個月內提出。編列預算時，請以7.5%為準。

對照來看：葡萄牙稅務居民在葡萄牙本土購買一間€300,000的房屋作為自住主要居所，依2026年稅率表須繳 IMT €10,542（€300,000 × 7% 減 €10,457.96）。非居民購買同一間房產，則須繳€22,500。以中價位房產來說，這將近€12,000的差距，是本文最重要的一個數字。35歲（含）以下的居民買家購買首套住宅，房價在€330,539以內的，可能完全不必繳 IMT。

其他要付的費用

• 印花稅（Imposto do Selo）：成交價或稅務評定價值兩者中較高者的0.8%。所有買家都要繳，不論是否為居民。申辦五年或以上的房貸，另加貸款金額的0.6%，利息部分也要課徵4%的印花稅。
• 公證與不動產登記：政府的「Casa Pronta」一站式服務，只辦一項登記的購屋案收費€375，同時登記房貸則為€700，每多一筆房產加收€50。稅款另計。從申請 NIF 到簽署契據與登記的各個步驟，請見我們的外國人在葡萄牙購屋步驟指南。
• 律師費：法律沒有規定標準，各律師收費不同。請對方提供書面報價，寫明包含哪些服務，以及是否另加增值稅（IVA）。

不必付的費用

一個常見的誤解：在葡萄牙，仲介佣金由簽訂仲介委託契約的委託人支付，通常是賣方，而且法律禁止仲介公司在同一筆交易中同時向買賣雙方收費。因此，透過賣方委託的仲介公司買房，買方不必付佣金給這家公司。編列預算時，請把它當作賣方的成本，而不是您的。

試算範例：€300,000、現金購屋、非居民買家

上表沒有列入的費用，因為要視個案而定或由賣方負擔：律師費、仲介佣金、能源證書，以及遠端簽約買家的翻譯或授權書費用。這些費用請律師依您的個案報價。

常見問題

2026年非居民在葡萄牙買房要繳多少 IMT？

自2026年5月25日起，非居民個人購買住宅一律適用7.5%的單一稅率，不得享有任何免稅或減稅，稅基為成交價與房產稅務評定價值兩者中較高者。買家如果過去任何時候曾是葡萄牙稅務居民，就不適用這項稅率。

非居民能少繳7.5%嗎？

只能在購屋之後。買家先繳7.5%，之後如果在兩年內成為葡萄牙稅務居民，或在頭五年內以適中租金出租房屋至少36個月，可以向稅務機關申請撤銷差額。申請須在成為居民或簽訂租約後六個月內提出。

非居民比居民多繳多少 IMT？

以葡萄牙本土一間€300,000的房屋為例，居民購買自住主要居所，依2026年稅率表須繳 IMT €10,542，非居民則須繳€22,500，相差將近€12,000。

在葡萄牙買房，買方要付房地產仲介佣金嗎？

通常不用。佣金由簽訂仲介委託契約的委託人支付，通常是賣方，而且葡萄牙法律禁止仲介公司在同一筆交易中同時向買賣雙方收費。

本文僅為一般資訊，並非財務、稅務或法律建議，也不能取代持牌顧問針對您個案提供的意見。