房地產與購屋流程

2026年外國人如何在葡萄牙購買不動產

發布於2026年10月29日 · David Demenashe · 閱讀時間7分鐘

在 Google 將 Urbanis 設為偏好來源從下方仰拍的白色現代建築，外牆呈幾何紋理，背景是淡色天空

外國人可以在葡萄牙購買不動產，無論是否為葡萄牙居民。葡萄牙稅務機關（Autoridade Tributária）也會核發 NIF（Número de Identificação Fiscal，葡萄牙稅籍編號）給非居民，並把非居民在葡萄牙擁有房產視為一般的稅務關係。整個購屋流程分為九個步驟，從申請 NIF 到不動產登記，其中幾個步驟可以在您人在海外時交由代理人辦理。有一點已經改變：自2023年10月7日起，購買住宅不再符合 Golden Visa（黃金簽證）的申請資格，因此買房本身不會附帶居留權。

各項費用，包括 IMT（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis，由買方繳納的不動產移轉市政稅）、印花稅、公證費與登記費，請參閱2026年在葡萄牙買房的實際成本。

買房不會帶來居留權

第56/2023號法律廢除了以不動產投資申請的居留許可。該法第42條規定，自法律生效之日起，也就是2023年10月6日公布後的隔天，不再受理這些途徑的新申請。在此之前核發的許可仍可續簽，而目前仍開放的投資途徑，不得直接或間接投入不動產。

如果您想在葡萄牙生活，需要另外申請簽證或居留許可。我們的2026年葡萄牙 Golden Visa 概況列出仍開放的途徑，基金途徑請參閱以投資基金申請葡萄牙 Golden Visa。

購屋步驟（依順序）

申請 NIF。可以預約後到稅務機關辦事處（Serviço de Finanças）或公民服務中心（Loja do Cidadão）申請，也可以由法定代理人透過 Portal das Finanças（稅務入口網站）的 e-balcão 線上申請，需要護照和您海外住址的證明。申請 NIF 不需要稅務代表。取得房產後，您必須在15天內指定一名稅務代表，或開通稅務機關的電子通知。歐盟、挪威、冰島或列支敦斯登的居民可以自行決定是否辦理。
開立葡萄牙銀行帳戶，並保留資金來源的證明。稅務機關把 NIF 列為開立銀行帳戶的條件之一。銀行、房仲業者、律師、法律代辦人（solicitador）和公證人都受洗錢防制法（第83/2017號法律）規範：他們必須確認您的身分，並在風險或交易情況需要時詢問資金來源。請保留能說明資金來源的銀行對帳單、出售合約或薪資單。
看屋並出價。葡萄牙公共市場、不動產與營建局（IMPIC）在其網站上公布持有執照的房仲業者名單。簽署 CPCV（Contrato-Promessa de Compra e Venda，買賣預約契約）之前，請以書面約定價格和主要條件。
查核房產。政府的購屋指南列出了需要查看的文件：caderneta predial（房產的稅籍資料）、certidão do registo predial（不動產登記證明，載明所有權人、抵押權和其他負擔）、licença de utilização（使用執照）、能源證書、ficha técnica de habitação（住宅技術資料），以及證明沒有積欠管理費（condomínio）的聲明。沒有有效的能源證書就無法簽署買賣，因為證書編號必須寫入契據。您的律師應在簽署 CPCV 之前查核這些文件。
簽署買賣預約契約（CPCV）並支付定金。CPCV 並非必要。如果標的是建築物或公寓，契約必須以書面訂立，簽名須當面認證，並須證明已有使用執照或建築執照。買方在這個階段支付的款項，法律推定為定金（sinal）。依《民法典》第442條，如果買方反悔，賣方可以沒收定金；如果賣方反悔，買方可以要求加倍返還。CPCV 會寫明價格、付款條件、定金和簽署契據的期限。
如有需要，安排貸款。Banco de Portugal（葡萄牙中央銀行）第1/2026號總體審慎建議，適用於2026年8月1日起審核的貸款。用於自住永久居所的，銀行貸款最多為房價與鑑價兩者中較低者的90%；用於其他用途，例如度假屋或出租房的，最多為80%。這些上限取決於貸款用途，而不是借款人的國籍。您所有貸款的每月還款合計應不超過淨收入的45%；借款人35歲以下（含）的，貸款期限不超過40年，超過35歲的不超過35年。
簽署契據前繳納 IMT 和印花稅。IMT 在產權移轉前核定，必須在當天或30天內繳納，否則核定失效。沒有繳稅證明，公證人、律師或登記人員都不能簽署契據。買方也必須在簽署前繳納印花稅（Imposto do Selo）。不是葡萄牙稅務居民、且過去從未成為稅務居民的買家，購買住宅一律適用7.5%的 IMT 稅率，不得享有任何免稅或減稅。買家如果在兩年內成為稅務居民，或在購屋後六個月內以適中租金出租房屋至少36個月，可以在成為居民或簽訂租約後六個月內，向稅務機關申請撤銷差額。金額與完整規則請見我們的購屋成本文章。
簽署契據。有三種方式：在公證處簽署公證契據（escritura pública）；由律師或法律代辦人製作經認證的私文書（documento particular autenticado）；或到登記與公證局（IRN）設立的 Casa Pronta（政府的一站式購屋服務）櫃台辦理，一次到場就能完成買賣、繳稅和登記。
辦理不動產登記。簽署或認證契據的一方，必須在兩個月內申請登記。在 Casa Pronta 和其他登記處，登記申請會當場送出。

需要多久

法律沒有規定總共需要多久。進度取決於 NIF 的申請、房產文件、CPCV 約定的契據簽署期限；如果申請房貸，也取決於銀行的鑑價與核貸。

各國家和地區的注意事項

從中國大陸、台灣或香港購買

資金匯出境外受您所在地的規定約束，並由您的銀行執行，所以請在承諾 CPCV 定金的付款日期之前先確認清楚。葡萄牙的銀行和公證人可能會要求您證明資金來源。我們的團隊會以英文回覆您。

從美國購買

依2015年美國與葡萄牙簽訂的 FATCA 協定，葡萄牙透過本國銀行蒐集美國人（US person）持有帳戶的資訊，並與美國交換，所以您的銀行會詢問您是否為美國人。在美國，如果您的海外帳戶合計餘額在一年中任何時候超過10,000美元，就要申報 FBAR。美國國稅局（IRS）表示，直接持有的海外不動產，例如自住或出租的房屋，不需要在8938表申報。