人在海外持有葡萄牙住宅：2026年每年要繳哪些稅

如果您在葡萄牙擁有住宅但住在海外，每年都要繳納 IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，市政房屋稅）：在波爾圖，2025年度的稅率為房產課稅價值的0.324%，於2026年徵收。第二種稅 AIMI 只在每人課稅價值超過€600,000時才適用。住宅租賃的租金按25%的單一稅率課稅；自2026年起，月租不超過€2,300時為10%。出售房產時，一半的所得按 IRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares，個人所得稅）累進稅率課稅。這些規定取決於房產本身和您如何使用，與國籍無關。

購屋階段的稅費請見2026年在葡萄牙買房的實際成本，短租收入的稅務請見AL 收入如何課稅（英文），移居葡萄牙的稅務請見取代 NHR 的 IFICI 稅制（英文）。

IMI：每年的房屋稅

IMI 依房產的課稅價值（valor patrimonial tributário）課徵，這個價值登載在房產的稅籍資料（caderneta predial）上，與您實際支付的房價無關。對於都市房產，法律規定的稅率區間為0.3%至0.45%，各市議會（assembleia municipal）每年決定當地稅率。如果市政府未在12月31日前將稅率送交葡萄牙稅務機關（Autoridade Tributária），則適用最低稅率。

根據稅務機關的稅率表，波爾圖2025年度的稅率為0.324%，於2026年徵收。截至2026年10月29日，該表尚未列出波爾圖區2026年度的稅率。

12月31日當天的房產所有人須繳納當年的稅款，稅務機關在次年2月至4月核定稅額。稅額決定繳款月份：

• 不超過€100：5月一次繳清
• 超過€100、不超過€500：5月和11月
• 超過€500：5月、8月和11月

稅率也可能更高：空置超過一年的房產按三倍課徵；在都市住宅供需緊張地區，市政府可以對 AL（alojamento local，短租住宿）房產加徵最多100%，對既未出租、也不是屋主長期自住的住宅加徵最多25%。根據 CIMI 第112條第4款a項，如果屋主是葡萄牙「租稅明顯更優惠」名單（Portaria 150/2004）所列國家或地區的稅務居民，IMI 稅率為7.5%。該名單包括阿拉伯聯合大公國、卡達、科威特、摩納哥、巴拿馬、黎巴嫩和約旦等。香港已由2025年9月5日的 Portaria 292/2025/1 從名單中刪除，澳門不在名單上。稅務機關的「taxas por prédio」查詢可以顯示您房產適用的稅率。

範例：波爾圖一間課稅價值為€150,000的公寓（僅供說明，您房產的課稅價值請見 caderneta predial），按0.324%計算，每年繳納€486，分5月和11月兩期。

AIMI：超過€600,000才適用

AIMI（adicional ao IMI，IMI 附加稅）依您在1月1日名下所有都市房產的課稅價值總額計算，不包括商業、工業和服務用途的房產。個人可扣除€600,000，超出部分按0.7%課稅；總額中介於€100萬至€200萬之間的部分適用1%的邊際稅率，超過€200萬的部分為1.5%。

已婚夫妻和事實婚姻（união de facto）伴侶可以選擇合併課稅：雙方房產合併計算，扣除額加倍至€120萬，各級稅率的界限也加倍。AIMI 在6月核定，9月繳納。

長期租賃的租金收入

非居民須就在葡萄牙取得的所得繳納 IRS，葡萄牙房產的租金也屬於這類所得。住宅租賃的租金在扣除維護與修繕工程、管理費（condomínio）、IMI 以及租賃契約印花稅等費用後，按25%的單一稅率課稅。融資成本、折舊、家具、家電和 AIMI 不得扣除。非住宅租賃（例如店面）的租金按28%課稅。

租期5年以上的長期住宅租賃適用較低稅率，詳見波爾圖 AL 與中長期租賃比較（英文）。自2026年起，第97/2026號法令（Decreto-Lei）規定，租賃契約專供居住、且租金不超過「合理租金」上限時，稅率為10%：上限為2026年最低工資€920的2.5倍，即每月€2,300。這項規定適用於2026年1月1日至2029年12月31日取得的租金，除非適用更低的稅率。法令條文沒有區分居民與非居民，因此請就您的租約查閱稅務機關的說明。

如果房客設有正式帳簿（contabilidade organizada），例如公司，會在付款時扣繳25%（或10%）。無論哪種情況，您都要在 IRS 年度申報書（Modelo 3，個人所得稅申報書）的附表 F 申報租金，申報期間為次年4月1日至6月30日。

出售：所得要繳稅

出售葡萄牙房產的所得在葡萄牙課稅。2022年12月以前，「只計入50%所得」的規定僅適用於「efetuadas por residentes」（由居民進行）的出售。第24-D/2022號法律刪除了這幾個字，所以現在無論賣方是誰都適用。這一半所得按 IRS 累進稅率課稅，稅率依您的全部所得決定，包括在海外取得的所得。出售須在次年的申報書中申報。

不屬於稅的費用

管理費（condomínio）用來支付大樓的公共開支。它不是稅，但房產出租時，依法必須由您負擔的管理費可以從租金中扣除。

稅務代表與電子通知

如果您住在歐盟、挪威、冰島和列支敦斯登以外，須在成為屋主後15天內指定一名葡萄牙稅務代表，或開通稅務機關的電子通知（或 ViaCTT 電子信箱）。IMI 繳款單和各類通知就是透過這些管道送達的。NIF（Número de Identificação Fiscal，葡萄牙稅籍編號）和購屋的其他步驟請見2026年外國人如何在葡萄牙購買不動產。

避免雙重課稅協定

葡萄牙稅務機關統計共有79項租稅協定，其中78項已生效。名單包括中國、香港和澳門，也包括美國、日本和以色列。台灣不在稅務機關的名單上。在美國與葡萄牙的協定中，來自不動產的所得和利得「may be taxed」（得予課稅）於房產所在國。您所在的國家或地區如何處理在葡萄牙繳納的稅款，請洽詢當地會計師；我們不提供其他國家或地區的稅務建議。

一年總覽

「依據」一欄中，CIMI 指《IMI 法典》，CIRS 指《IRS 法典》。

Urbanis 能做什麼

Urbanis 是波爾圖一家持有執照的房地產仲介（AMI 24596）。我們透過 Urbanis Residences 在波爾圖管理公寓和整棟大樓已有3年，涵蓋短期、中期和長期租賃。年度申報和稅務代表事宜，我們與獨立會計師協調辦理。我們不提供稅務建議。團隊使用葡萄牙語、英語、西班牙語和希伯來語工作。

常見問題

在波爾圖擁有住宅要繳多少 IMI？

2025年度為課稅價值的0.324%，於2026年徵收：課稅價值為€150,000時繳納€486。

資料來源：葡萄牙稅務機關：各市 IMI 稅率，波爾圖區，2025年

IMI 什麼時候繳納？

稅額不超過€100時在5月繳納；不超過€500時在5月和11月；超過€500時在5月、8月和11月。

資料來源：《IMI 法典》第120條，Portal das Finanças

非居民在葡萄牙出租房產，租金要繳多少稅？

住宅租賃淨租金的25%。2026年至2029年，租約專供居住且月租不超過€2,300時為10%。

資料來源：《IRS 法典》第72條；《租稅優惠條例》（EBF）第45-C條

非居民出售葡萄牙房產如何課稅？

一半所得按 IRS 累進稅率課稅，稅率依您的全部所得決定，包括在海外取得的所得。

資料來源：《IRS 法典》第43條；《IRS 法典》第22條

我需要葡萄牙稅務代表嗎？

如果您住在歐盟、挪威、冰島和列支敦斯登以外，需要，也可以改為開通電子通知。兩者都須在購屋後15天內辦理。

資料來源：葡萄牙稅務機關：非居民外國公民的 NIF（2025年7月，英文）

本文僅為一般資訊，並非法律或稅務建議。最後查核日期：2026年10月29日。