Investir num apartamento no Porto em 2026: preços, rendas e o que dizem os números

Nos 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026, as casas vendidas no município do Porto tiveram um valor mediano de 3.631 euros por metro quadrado (3.737 nos apartamentos), e os novos contratos de arrendamento foram celebrados com uma renda mediana de 14,48 euros por metro quadrado por mês, segundo o INE. Doze meses dessa renda a dividir por esse preço dão uma relação bruta de cerca de 4,8%. É um valor indicativo, feito com duas medianas, e não a rentabilidade de um apartamento concreto; a líquida é mais baixa.

Para os impostos e encargos da compra, leia quanto custa comprar casa em Portugal em 2026. Para a comparação entre Porto e Lisboa, veja Porto ou Lisboa em 2026.

Preços e rendas por município e freguesia

As duas séries do INE abaixo cobrem o mesmo período: os 12 meses terminados no 2.º trimestre de 2026 (julho de 2025 a junho de 2026). Os preços são medianas de casas efetivamente vendidas. As rendas são medianas dos novos contratos de arrendamento celebrados nesse período. A relação bruta é cálculo nosso: renda × 12 ÷ preço, ambos para o total de alojamentos.

Fonte: INE, Estatísticas de preços da habitação ao nível local (indicadores 0012241 e 0012235, divulgados a 23 de outubro de 2026) e Estatísticas de rendas da habitação ao nível local (indicador 0014696, divulgado a 29 de setembro de 2026). As linhas de freguesia são as freguesias e uniões de freguesias que o INE publica para a cidade do Porto.

Dentro da cidade, a união de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde tem o preço mediano mais alto e a relação mais baixa; Campanhã e Bonfim têm os preços mais baixos e as relações mais altas. Gaia e Matosinhos ficam perto do Porto na relação, com preços mais baixos. Uma relação mais alta nada diz sobre o estado do prédio ou preços futuros.

Como passar dos números à rentabilidade bruta

A rentabilidade bruta é um ano de renda a dividir pelo preço de compra. Com as medianas do Porto, por metro quadrado:

• Renda: 14,48 × 12 = 173,76 euros por m² por ano
• Relação bruta: 173,76 ÷ 3.631 = 4,8%

Para um apartamento de 70 m² ao valor mediano: preço 70 × 3.631 = 254.170 euros, renda 70 × 14,48 = 1.013,60 euros por mês, ou 12.163,20 por ano. 12.163,20 ÷ 254.170 = 4,8%.

As medianas vêm de casas diferentes (as vendidas e as arrendadas), por isso a relação descreve o mercado e não um apartamento.

Porque é que o valor líquido é mais baixo

A rentabilidade bruta deixa de fora:

• Custos da compra. IMT, imposto do selo, escritura e registo aumentam o investimento real.
• IMI, o imposto municipal anual: para prédios urbanos a lei fixa uma taxa entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário, e cada município fixa a sua taxa todos os anos dentro desse intervalo (artigo 112.º do Código do IMI).
• Condomínio, seguro e manutenção.
• Gestão, se outra pessoa tratar do imóvel.
• Meses sem inquilino. Um mês vazio retira um doze avos: 4,8% × 11 ÷ 12 = 4,4%.
• IRS sobre a renda. As rendas de arrendamento habitacional são tributadas à taxa autónoma de 25% (artigo 72.º, n.º 2, do Código do IRS), com taxas mais baixas para contratos longos de habitação permanente. Desde 1 de janeiro de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 fixa 10% para contratos exclusivamente para habitação cuja renda mensal não exceda 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, ou seja, 2.300 euros, sobre rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029 (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais). O IMI e os encargos de condomínio pagos podem ser deduzidos à renda; os gastos financeiros, as depreciações e o mobiliário não (artigo 41.º do Código do IRS).

Só para mostrar o peso do imposto: sobre 12.163,20 euros de renda sem deduções, 25% são 3.040,80 euros e 10% são 1.216,32 euros. O nosso guia sobre impostos para proprietários não residentes em Portugal trata do IMI, do AIMI, do imposto sobre rendas e das mais-valias. O seu país de residência pode tributar o mesmo rendimento.

Arrendamento de longa duração ou alojamento local (AL)

Um alojamento local precisa de registo próprio e, no Porto, isso depende da freguesia. Segundo o Regulamento n.º 1462/2024, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória são áreas de contenção, onde novos registos só são autorizados nas exceções previstas; as outras dez freguesias têm um número máximo de novos registos. O rendimento de AL também é tributado de outra forma: no regime simplificado, conta como rendimento 35% da receita, ou 50% numa área de contenção. Leia como registar um AL no Porto, os impostos do AL em Portugal e AL ou arrendamento de média e longa duração no Porto antes de contar com rendimento de curta duração.

O que verificar num apartamento concreto

1. Licença de utilização emitida pela câmara municipal, para imóveis construídos depois de agosto de 1951. Desde 2024 a escritura já não tem de a exibir (Decreto-Lei n.º 10/2024), por isso peça-a diretamente ao vendedor e confirme-a. O registo de um AL também tem de indicar a autorização de utilização ou o título de utilização válido da fração (Decreto-Lei n.º 128/2014, artigo 6.º).
2. Certificado energético. Não é possível vender sem ele, e os anúncios de venda ou arrendamento têm de indicar a classe energética.
3. Certidão do registo predial e caderneta predial, para confirmar o proprietário, hipotecas ou outros ónus e o valor patrimonial usado no IMI.
4. Declaração de não dívida ao condomínio, as atas das últimas assembleias e a quota mensal em vigor.
5. Obras no prédio. Procure nas atas obras já aprovadas no telhado, na fachada ou no elevador e pergunte quanto da sua parte falta pagar e por quem.
6. Para um AL, o estado da freguesia e os limites em vigor no site da câmara municipal.

O que a Urbanis faz

A Urbanis é uma mediadora imobiliária licenciada no Porto (AMI 24596). Procuramos apartamentos no Porto e nos municípios vizinhos, comparamos preços e rendas com os números do INE e coordenamos a verificação do imóvel com advogados, notários e bancos independentes. Depois da compra, a Urbanis Residences gere arrendamentos de longa, média e curta duração. Os imóveis disponíveis estão na Urbanis Imóveis. Não prestamos aconselhamento jurídico ou fiscal. A equipa trabalha em português, inglês, espanhol e hebraico.

Perguntas frequentes

Qual é o preço mediano por metro quadrado no Porto?

Nos 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026, as casas vendidas no município do Porto tiveram um valor mediano de 3.631 euros por m², e os apartamentos 3.737 euros por m².

Fonte: INE, valor mediano das vendas de alojamentos familiares nos últimos 12 meses, por tipologia (indicador 0012241)

Qual é a renda mediana por metro quadrado no Porto?

Os novos contratos de arrendamento dos 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026 tiveram uma renda mediana de 14,48 euros por m² por mês no Porto, 10,85 em Vila Nova de Gaia e 12,48 em Matosinhos.

Fonte: INE, valor mediano das rendas de novos contratos de arrendamento nos últimos 12 meses (indicador 0014696)

Que rentabilidade bruta posso esperar no Porto?

Dividir 12 meses da renda mediana pelo preço mediano dá cerca de 4,8% bruto no município. É uma relação de mercado indicativa, não uma promessa para nenhum apartamento, e o valor líquido é mais baixo depois de custos, desocupação e impostos.

Fonte: INE, preços da habitação ao nível local (indicador 0012241) e rendas da habitação ao nível local (indicador 0014696)

Que imposto se paga sobre rendas de longa duração em 2026?

A taxa base é 25%. As rendas de contratos exclusivamente para habitação, até 2.300 euros por mês, são tributadas a 10% sobre rendimentos obtidos até ao fim de 2029, salvo se já se aplicar uma taxa mais favorável.

Fonte: Decreto-Lei n.º 97/2026, artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, Diário da República

Posso abrir um novo AL em qualquer zona do Porto?

Não. Em Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, novos registos só são autorizados nas exceções que o regulamento municipal prevê. As outras freguesias têm um limite de novos registos.

Fonte: Regulamento n.º 1462/2024, Diário da República

Este artigo é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Os valores são medianas por zona, não avaliações de imóveis. Última verificação: 29 de outubro de 2026.