Arrendamento de curta duração (AL) ou de média e longa duração no Porto: contrato, imposto e o que comparar

Os dois modelos diferem em três pontos que pode confirmar na lei: o contrato (hóspedes ao abrigo de um registo de AL, ou um arrendatário ao abrigo de um contrato de arrendamento), a tributação do rendimento e o trabalho que o imóvel dá. Qual rende mais depende do imóvel e da sua situação fiscal, por isso compare números reais antes de escolher. A Urbanis gere os dois.

O contrato

Um AL é uma atividade que aloja hóspedes em estadas curtas e precisa de registo próprio, que o nosso guia sobre registar um AL no Porto explica. O arrendamento para habitação segue o Código Civil:

• Um arrendamento habitacional com prazo certo não pode durar menos de um ano nem mais de 30 anos (artigo 1095.º, n.º 2).
• Esse mínimo não se aplica aos arrendamentos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, como trabalho, ensino e formação, ou turismo, desde que o fim conste do contrato (artigo 1095.º, n.º 3). Uma deslocação de trabalho de seis meses ou um semestre de estudos podem, por isso, ser cobertos por um contrato mais curto.
• Salvo acordo em contrário, estes contratos não se renovam automaticamente (artigo 1096.º, n.º 2).
• Para fins turísticos, só pode ser celebrado um contrato deste tipo por ano civil para cada fração ou edifício (artigo 1095.º, n.º 4).

Imposto sobre a renda

As rendas de um arrendamento habitacional são tributadas à taxa autónoma de 25% (artigo 72.º, n.º 2 do CIRS). Nos arrendamentos para habitação permanente, a taxa baixa 10 pontos percentuais para durações de 5 a menos de 10 anos, 15 pontos para 10 a menos de 20 anos e 20 pontos para 20 anos ou mais, o que dá 15%, 10% e 5%. Cada renovação com a mesma duração tira mais 2 pontos no primeiro escalão, até ao máximo de 10 pontos. Estas reduções não se aplicam aos contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 cuja renda seja mais de 50% superior aos limites gerais de preço de renda do município e da tipologia (artigo 72.º, n.º 23). Um contrato novo tem mais 5 pontos de redução se a renda for pelo menos 5 pontos inferior à do contrato anterior sobre o mesmo imóvel (artigo 72.º, n.º 24).

Desde 2026 existe uma taxa fixa mais baixa: o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, fixa 10% sobre as rendas de contratos exclusivamente para habitação quando a renda mensal não excede o limite da renda moderada, para rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029, salvo se já se aplicar uma taxa mais favorável (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, em vigor desde 1 de janeiro de 2026). O limite é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026. Com a retribuição mínima em 920 euros, são 2.300 euros por mês. O texto fala de contratos exclusivamente para habitação e não menciona habitação permanente nem prazo mínimo. É recente, por isso confirme nas orientações da Autoridade Tributária como se aplica ao seu contrato.

Imposto sobre o AL

Num AL em apartamento ou moradia, o valor tributável é 35% da receita (50% numa área de contenção), somado aos seus outros rendimentos e tributado a taxas progressivas (artigo 31.º do CIRS). A renda, em contrapartida, é tributada a uma taxa fixa. Qual das duas é mais baixa depende do seu rendimento total, por isso peça ao seu contabilista que simule as duas. O nosso guia sobre impostos do AL em Portugal tem os detalhes. No IVA, o arrendamento de imóveis está isento, mas os serviços de alojamento em atividade hoteleira ou similar ficam fora dessa isenção (artigo 9.º, n.º 29 do Código do IVA).

Trabalho e flexibilidade

Um arrendamento significa um arrendatário e um pagamento por mês. Um AL significa hóspedes, limpezas entre estadas, preços e reclamações, e é por isso que a maioria dos proprietários recorre a uma gestora. Um AL pode ser limitado pela câmara municipal: nas áreas de contenção, os novos registos podem ser restringidos (veja o nosso guia de registo).

Como decidir

• Peça os números das duas formas: a receita líquida depois de custos no AL, e a renda e a taxa de imposto no arrendamento.
• Compare-os depois de impostos, não antes.
• Veja os seus planos: vender, usar o imóvel, ou precisar dele de volta daqui a um ano.
• Confirme que o imóvel pode ser registado como AL onde se situa.

O que faz a Urbanis

Gerimos imóveis no Porto há 3 anos: apartamentos para arrendamento de curta duração, para arrendamento de média e longa duração, e edifícios. No AL oferecemos dois modelos, ambos com todos os serviços premium: 25% da receita líquida ou uma renda mensal fixa. Conheça a Urbanis Residences ou leia o que faz uma gestora pelos proprietários.

Perguntas frequentes

Posso arrendar uma casa por menos de um ano em Portugal sem AL?

Sim, se o contrato for para habitação não permanente ou para um fim especial transitório, como trabalho, ensino ou turismo, e o fim constar do contrato. Para fins turísticos só é permitido um contrato deste tipo por ano para cada fração (Código Civil, artigo 1095.º).

Que imposto pago sobre as rendas em Portugal em 2026?

A taxa base é 25%. Os arrendamentos para habitação permanente de 5 anos ou mais baixam-na para 15%, 10% ou 5%. Desde 2026, as rendas até ao limite da renda moderada, de 2.300 euros por mês, podem ser tributadas a 10% até 2029.

Qual é o limite da renda moderada em 2026?

2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026, de 920 euros, ou seja, 2.300 euros por mês (Decreto-Lei n.º 97/2026).

O que rende mais, um AL ou um arrendamento longo?

Depende do imóvel, da zona e da sua situação fiscal. Preparamos os dois números para o seu imóvel, para os poder comparar depois de impostos.

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Este artigo é informação geral, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal, e não substitui o acompanhamento de um profissional para o seu caso específico.