Como são tributados os rendimentos de um alojamento local em Portugal em 2026

No regime simplificado do IRS, só parte da receita de um alojamento local (AL) conta como rendimento tributável: 35% num apartamento ou moradia, ou 50% se o imóvel estiver numa área de contenção. Esse valor soma-se aos seus outros rendimentos e é tributado às taxas progressivas normais. Ao lado do IRS há ainda duas coisas: a taxa turística que os hóspedes pagam no Porto e o IVA, que depende da forma como o AL é explorado.

Os coeficientes do IRS

O artigo 31.º do Código do IRS (CIRS) fixa os coeficientes que transformam a receita bruta em rendimento tributável no regime simplificado:

• 0,35 para prestações de serviços não referidas noutras alíneas. É o que se aplica a um AL numa moradia ou apartamento (artigo 31.º, n.º 1, alínea c)). O coeficiente de 0,15 para atividades de hotelaria exclui expressamente o AL em moradia ou apartamento (artigo 31.º, n.º 1, alínea a)).
• 0,50 para um AL em moradia ou apartamento situado numa área de contenção (artigo 31.º, n.º 1, alínea h)).

Por exemplo, com 20.000 euros de receita bruta, o valor tributável é de 7.000 euros a 0,35 e de 10.000 euros a 0,50, antes do ajustamento descrito abaixo. É a câmara municipal que define se o seu imóvel está numa área de contenção. O nosso guia sobre registar um AL no Porto explica as regras do Porto.

Tributado em conjunto com os outros rendimentos

O valor tributável soma-se ao resto dos seus rendimentos e é tributado pelas regras gerais (artigo 31.º, n.º 3 do CIRS). O imposto final depende, por isso, do rendimento total do ano, e não só do AL.

A regra das despesas de 15%

A dedução incluída no coeficiente de 0,35 depende em parte de despesas reais. Se os itens previstos na lei somarem menos de 15% da receita bruta, a diferença é acrescida ao rendimento tributável (artigo 31.º, n.º 13 do CIRS). Contam, entre outros:

• a dedução específica, ou as contribuições obrigatórias para a segurança social, se forem superiores;
• os encargos com pessoal declarados à Autoridade Tributária;
• as rendas pagas por imóveis usados na atividade;
• 4% do valor patrimonial tributário do imóvel afeto ao AL, no caso de proprietário, usufrutuário ou titular do direito de superfície;
• outras despesas faturadas ligadas à atividade, como eletricidade, água, comunicações, seguros e consumíveis.

As despesas usadas só em parte na atividade contam a 25% (artigo 31.º, n.º 14). Tem de identificar as faturas e os imóveis afetos ao AL no Portal das Finanças até ao final de fevereiro do ano seguinte (artigo 31.º, n.º 15, na redação dada em 2025). O número sobre a regra dos 15% refere as alíneas b) e c) do n.º 1, e não o 0,50 da alínea h), por isso pergunte ao seu contabilista como se aplica se o seu AL estiver numa área de contenção.

A taxa turística no Porto

A taxa turística municipal do Porto é de 3 euros por noite e por hóspede, até 7 noites consecutivas. Há isenção, mediante comprovativo, para crianças com 12 anos ou menos, estadas por motivos de saúde e alguns outros casos. O AL pede ao hóspede que a pague. É um encargo do hóspede, não um rendimento do proprietário.

IVA

O Código do IVA isenta o arrendamento de imóveis, mas a isenção não abrange os serviços de alojamento prestados em atividade hoteleira ou similar (artigo 9.º, n.º 29). Se o IVA se aplica ao seu AL, e a que taxa, depende da forma como é explorado, por isso confirme com o seu contabilista certificado antes de emitir faturas.

Se vive no estrangeiro ou tem o imóvel numa empresa

Este guia trata de uma pessoa singular tributada em IRS. Se o imóvel pertencer a uma empresa, ou se não for residente em Portugal, aplicam-se outras regras, por isso confirme o seu caso com um contabilista certificado.

O que faz a Urbanis

Enviamos-lhe os valores da receita e um mapa anual para o seu contabilista, que entrega a sua declaração. Nós não a entregamos por si. Para comparar o AL com um arrendamento, leia arrendamento de curta duração ou de média e longa duração no Porto.

Perguntas frequentes

Que parte do rendimento do AL é tributável no regime simplificado?

35% da receita bruta num apartamento ou moradia (coeficiente 0,35), ou 50% numa área de contenção (coeficiente 0,50). O resultado soma-se aos seus outros rendimentos e é tributado às taxas gerais (artigo 31.º do CIRS).

Tenho de demonstrar um montante mínimo de despesas?

Com o coeficiente de 0,35, se os itens previstos na lei somarem menos de 15% da receita bruta, a diferença é acrescida ao rendimento tributável (artigo 31.º, n.º 13 do CIRS).

Quanto é a taxa turística no Porto, e quem a paga?

3 euros por hóspede e por noite, até 7 noites consecutivas. Paga-a o hóspede e o AL cobra-a. Há isenção, entre outros casos, para crianças com 12 anos ou menos.

Um AL cobra IVA?

O Código do IVA isenta o arrendamento de imóveis, mas não os serviços de alojamento em atividade hoteleira ou similar (artigo 9.º, n.º 29). Como se aplica ao seu AL depende da forma como o explora, por isso confirme com o seu contabilista.

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Este artigo é informação geral, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal, e não substitui o acompanhamento de um profissional para o seu caso específico.