Ter casa em Portugal vivendo no estrangeiro: impostos anuais em 2026

Se tem casa em Portugal e vive no estrangeiro, paga todos os anos o imposto municipal sobre imóveis (IMI): no Porto, 0,324% do valor patrimonial tributário relativo a 2025, cobrado em 2026. O adicional ao IMI (AIMI) só se aplica acima de 600 000 € de valor patrimonial por pessoa. As rendas de um arrendamento habitacional pagam uma taxa autónoma de 25%, ou de 10% desde 2026 quando a renda não passa de 2300 € por mês. Quando vende, metade da mais-valia é tributada às taxas progressivas do IRS. Estas regras dependem do imóvel e do uso que lhe dá, não da sua nacionalidade.

Os impostos da compra estão em o custo real de comprar casa em Portugal, os rendimentos de alojamento local em como é tributado o AL e a mudança para cá em IFICI, o regime que substituiu o RNH.

IMI: o imposto anual sobre o imóvel

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) que consta da caderneta predial, não sobre o preço que pagou. Para prédios urbanos, a lei fixa um intervalo de 0,3% a 0,45%, e cada assembleia municipal fixa a sua taxa todos os anos. Se o município não a comunicar à Autoridade Tributária até 31 de dezembro, aplica-se a taxa mínima.

A tabela da Autoridade Tributária indica 0,324% para o Porto em 2025, o imposto cobrado em 2026. A 29 de outubro de 2026, ainda não tinha taxas de 2026 para o distrito do Porto.

Quem for proprietário a 31 de dezembro deve o imposto desse ano, liquidado entre fevereiro e abril do ano seguinte. O valor define os meses de pagamento:

• até 100 €: uma prestação em maio
• mais de 100 € e até 500 €: maio e novembro
• mais de 500 €: maio, agosto e novembro

A taxa pode ser mais alta: triplica num prédio devoluto há mais de um ano e, em zonas de pressão urbanística, o município pode majorá-la até 100% num imóvel em alojamento local e até 25% numa habitação que não esteja arrendada nem seja habitação própria e permanente do dono. Pelo artigo 112.º, n.º 4, alínea a), do CIMI, a taxa é de 7,5% quando o proprietário tem domicílio fiscal num país ou território que consta da lista de regimes fiscais claramente mais favoráveis (Portaria n.º 150/2004). A lista inclui, por exemplo, os Emirados Árabes Unidos, o Catar, o Kuwait, o Mónaco, o Panamá, o Líbano e a Jordânia. Hong Kong saiu da lista com a Portaria n.º 292/2025/1, de 5 de setembro de 2025, e Macau não consta dela. A consulta de "taxas por prédio" no Portal das Finanças mostra a taxa do seu imóvel.

Exemplo. Um apartamento no Porto com VPT de 150 000 € (valor ilustrativo; o seu está na caderneta predial) paga 486 € por ano a 0,324%, em maio e novembro.

AIMI: só acima de 600 000 €

O AIMI incide sobre a soma dos VPT dos prédios urbanos de que é titular a 1 de janeiro, excluindo os prédios comerciais, industriais ou para serviços. Uma pessoa singular deduz 600 000 € e paga 0,7% sobre o resto, com uma taxa marginal de 1% na parte da soma entre 1 milhão e 2 milhões de euros e de 1,5% acima de 2 milhões.

Casados e unidos de facto podem optar pela tributação conjunta, que soma os prédios de ambos e duplica a dedução para 1,2 milhões de euros e os limites dos escalões. O AIMI é liquidado em junho e pago em setembro.

Rendas de arrendamento de longa duração

Os não residentes pagam IRS sobre os rendimentos obtidos em Portugal, e as rendas de um imóvel cá situado contam. As rendas de arrendamento habitacional pagam 25% depois de deduzidos gastos como obras de conservação e manutenção, encargos de condomínio, IMI e o imposto do selo do contrato. Não são dedutíveis os gastos financeiros, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos e o AIMI. As rendas de um arrendamento não habitacional, como uma loja, pagam 28%.

Os contratos para habitação permanente de 5 anos ou mais têm taxas mais baixas, explicadas em AL ou arrendamento de longa duração no Porto. Desde 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 fixa 10% quando o contrato é destinado exclusivamente a habitação e a renda não excede o limite da renda moderada: 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, de 920 €, ou seja, 2300 € por mês. Aplica-se às rendas auferidas de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, salvo se já se aplicar uma taxa mais favorável. O texto não distingue residentes de não residentes, por isso confirme as orientações da Autoridade Tributária para o seu contrato.

Um inquilino com contabilidade organizada, como uma empresa, retém 25% (ou 10%) quando paga. Em qualquer caso, declara as rendas no anexo F da declaração de IRS (Modelo 3), entregue de 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte.

Vender: imposto sobre a mais-valia

A mais-valia na venda de um imóvel em Portugal é tributada cá. Até dezembro de 2022, a regra de considerar apenas 50% da mais-valia aplicava-se às transmissões "efetuadas por residentes". A Lei n.º 24-D/2022 retirou essas palavras, pelo que hoje se aplica a quem quer que venda. Essa metade é englobada e tributada às taxas progressivas do IRS, determinadas tendo em conta todos os seus rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal. Declara a venda na declaração do ano seguinte.

Custos que não são impostos

As quotas de condomínio pagam as despesas comuns do prédio. Não são um imposto, mas, com o imóvel arrendado, os encargos que o condómino tem obrigatoriamente de suportar são dedutíveis às rendas.

Representante fiscal e notificações eletrónicas

Nos 15 dias seguintes a tornar-se proprietário, se vive fora da UE, da Noruega, da Islândia e do Liechtenstein, tem de nomear um representante fiscal em Portugal ou aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças (ou à caixa postal eletrónica ViaCTT). É assim que as notas de cobrança do IMI e as notificações lhe chegam.

Convenções para evitar a dupla tributação

A Autoridade Tributária contabiliza 79 convenções, 78 delas em vigor. A sua lista inclui os Estados Unidos, o Japão, Israel, a China, Hong Kong e Macau, mas não Taiwan. Na convenção com os Estados Unidos, os rendimentos e as mais-valias de bens imobiliários podem ser tributados no Estado onde o imóvel se situa. O tratamento do imposto português no seu país é uma questão para um contabilista desse país; não prestamos aconselhamento fiscal estrangeiro.

Um ano em resumo

O que a Urbanis faz

A Urbanis é uma empresa de mediação imobiliária licenciada no Porto (AMI 24596). Através da Urbanis Residences, gerimos há 3 anos apartamentos e prédios no Porto, em arrendamento de curta, média e longa duração. Coordenamos com contabilistas independentes a declaração anual e o representante fiscal. Não prestamos aconselhamento fiscal. A equipa trabalha em português, inglês, espanhol e hebraico.

Perguntas frequentes

Quanto IMI vou pagar por uma casa no Porto?

0,324% do VPT relativo a 2025, cobrado em 2026: 486 € para um VPT de 150 000 €.

Fonte: Autoridade Tributária, taxas de IMI por município, distrito do Porto, 2025

Quando se paga o IMI?

Em maio, se o valor for até 100 €; em maio e novembro, se for até 500 €; em maio, agosto e novembro, acima disso.

Fonte: Código do IMI, artigo 120.º, Portal das Finanças

Que imposto paga um não residente sobre rendas em Portugal?

25% das rendas líquidas de arrendamento habitacional. Desde 2026, 10% quando o contrato é exclusivamente para habitação e a renda não passa de 2300 € por mês, até 2029.

Fonte: Código do IRS, artigo 72.º e Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º-C

Como é tributado um não residente na venda de um imóvel em Portugal?

Metade da mais-valia é tributada às taxas progressivas do IRS, determinadas com todos os seus rendimentos, incluindo os obtidos no estrangeiro.

Fonte: Código do IRS, artigo 43.º e artigo 22.º

Preciso de representante fiscal em Portugal?

Fora da UE, da Noruega, da Islândia e do Liechtenstein, sim, ou adere às notificações eletrónicas, nos 15 dias seguintes à compra.

Fonte: Autoridade Tributária, NIF de cidadãos estrangeiros não residentes (julho de 2025)

Este artigo é informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal. Última verificação: 29 de outubro de 2026.