נדל״ן והשקעה

השקעה בדירה בפורטו ב-2026: מחירים, שכר דירה ומה המספרים אומרים

פורסם ב-29 באוקטובר 2026 · David Demenashe · 7 דקות קריאה

הוסיפו את Urbanis כמקור מועדף בגוגל בניין מגורים לבן ומודרני עם חזית בדוגמה גאומטרית, מצולם מלמטה על רקע שמיים בהירים

ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון השני של 2026 נמכרו דירות ובתים בעיריית פורטו, פורטוגל, במחיר חציוני של €3,631 למ״ר (€3,737 לדירות), וחוזי שכירות חדשים נחתמו בשכר דירה חציוני של €14.48 למ״ר לחודש, לפי INE (Instituto Nacional de Estatística, הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של פורטוגל). מי שבודק השקעה בנדל״ן בפורטוגל יכול לחלק שכר דירה של 12 חודשים במחיר הזה ולקבל יחס ברוטו של כ-4.8%. זה נתון ברוטו ואינדיקטיבי, לא הבטחה לתשואה. הוא בנוי משני חציונים ולא מתאר דירה מסוימת, והתשואה נטו נמוכה יותר אחרי עלויות, חודשים בלי שוכר ומס.

על מסי הרכישה והעמלות אפשר לקרוא במאמר העלות האמיתית של רכישת דירה בפורטוגל ב-2026, ועל ההשוואה בין פורטו לליסבון במאמר פורטו מול ליסבון ב-2026.

מחירים ושכר דירה לפי עירייה ורובע

שתי הסדרות של INE בטבלה מכסות את אותה תקופה: 12 החודשים שהסתיימו ברבעון השני של 2026 (יולי 2025 עד יוני 2026). המחירים הם חציון של דירות ובתים שנמכרו בפועל. שכר הדירה הוא חציון של חוזי שכירות חדשים שנחתמו באותה תקופה. היחס ברוטו הוא החישוב שלנו: שכר דירה × 12 ÷ מחיר, שניהם לכל סוגי הדירות והבתים. שמות הרבעים (freguesias) והעיריות מופיעים בפורטוגזית, כמו אצל INE.

אזור	מחיר מכירה חציוני, כל הדירות והבתים (€ למ״ר)	מחיר מכירה חציוני, דירות (€ למ״ר)	שכר דירה חציוני, חוזים חדשים (€ למ״ר לחודש)	יחס ברוטו (שכר דירה × 12 ÷ מחיר)
Porto (כל העירייה)	3,631	3,737	14.48	4.8%
Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde	4,359	4,357	14.84	4.1%
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória	4,160	4,306	15.20	4.4%
Lordelo do Ouro e Massarelos	3,675	3,692	14.15	4.6%
Ramalde	3,636	3,690	13.28	4.4%
Paranhos	3,401	3,463	14.33	5.1%
Bonfim	3,378	3,524	14.89	5.3%
Campanhã	2,836	3,073	13.30	5.6%
Matosinhos	3,183	3,358	12.48	4.7%
Vila Nova de Gaia	2,652	2,736	10.85	4.9%
Maia	2,557	2,631	9.85	4.6%
Gondomar	2,348	2,425	9.03	4.6%
Valongo	2,320	2,398	8.59	4.4%
Área Metropolitana do Porto (מטרופולין פורטו)	2,500	2,685	10.53	5.1%
פורטוגל (כל המדינה)	2,264	2,806	9.76	5.2%

מקור: INE, סטטיסטיקת מחירי הדיור ברמה המקומית (מדדים 0012241 ו-0012235, פורסמו ב-23 באוקטובר 2026) וסטטיסטיקת שכר הדירה ברמה המקומית (מדד 0014696, פורסם ב-29 בספטמבר 2026). שורות הרבעים הן הרבעים ואיחודי הרבעים ש-INE מפרסם לעיר פורטו.

בתוך העיר, באיחוד של Foz המחיר החציוני הגבוה ביותר והיחס הנמוך ביותר, וב-Campanhã וב-Bonfim המחירים הנמוכים ביותר והיחסים הגבוהים ביותר. וילה נובה דה גאיה (Vila Nova de Gaia) ומטוזיניוש (Matosinhos) קרובות לפורטו ביחס, במחירים נמוכים יותר. יחס גבוה יותר לא אומר דבר על דירות ריקות, על מצב הבניין או על המחירים בעתיד.

איך הופכים את הנתונים לתשואה ברוטו

תשואה ברוטו היא שכר דירה של שנה חלקי מחיר הרכישה. עם החציונים של פורטו, למ״ר:

שכר דירה: 14.48 × 12 = 173.76 אירו למ״ר לשנה
יחס ברוטו: 173.76 ÷ 3,631 = 4.8%

לדירה של 70 מ״ר במחיר החציוני: מחיר 70 × 3,631 = 254,170 אירו, שכר דירה 70 × 14.48 = 1,013.60 אירו לחודש, כלומר 12,163.20 אירו לשנה. 12,163.20 ÷ 254,170 = 4.8%.

חציון המחירים וחציון שכר הדירה מגיעים מדירות שונות (אלה שנמכרו ואלה שהושכרו), ולכן היחס מתאר את השוק ולא דירה אחת. עסקה אמיתית תלויה במחיר ובשכר הדירה של הדירה עצמה.

למה התשואה נטו נמוכה יותר

התשואה ברוטו לא כוללת את הסעיפים האלה:

עלויות הרכישה. IMT (מס הרכישה), מס הבולים (Imposto do Selo), הנוטריון והרישום מגדילים את מה ששילמתם, ולכן התשואה על הסכום שהוצאתם בפועל נמוכה מהתשואה על המחיר.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, מס הנכס העירוני השנתי): לנכסים עירוניים החוק קובע שיעור בין 0.3% ל-0.45% מהשווי לצורכי מס, וכל עירייה קובעת את השיעור שלה מדי שנה בתוך הטווח הזה (סעיף 112 של קוד ה-IMI).
דמי ועד בית (condomínio), ביטוח ותחזוקה.
ניהול, אם מישהו אחר מוצא שוכרים ומטפל בנכס.
חודשים ריקים. חודש אחד בלי שוכר מוריד חלק אחד משנים עשר: 4.8% × 11 ÷ 12 = 4.4%.
מס הכנסה על שכר הדירה. שכר דירה מחוזה שכירות למגורים ממוסה ב-IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, מס הכנסה ליחידים) בשיעור אחיד של 25% (סעיף 72(2) של קוד ה-IRS), עם שיעורים נמוכים יותר לחוזים ארוכים למגורים קבועים. מ-1 בינואר 2026, צו-חוק 97/2026 קובע 10% לחוזים למגורים בלבד ששכר הדירה החודשי בהם לא עולה על פי 2.5 משכר המינימום של 2026, כלומר €2,300, על הכנסה שהופקה עד 31 בדצמבר 2029 (סעיף 45-C של חוק הטבות המס, EBF). IMI ודמי ועד בית ששולמו מותרים בניכוי משכר הדירה. עלויות מימון, פחת וריהוט לא מותרים בניכוי (סעיף 41 של קוד ה-IRS).

רק כדי להראות את גודל המס: על €12,163.20 של שכר דירה בלי ניכויים, 25% הם €3,040.80 ו-10% הם €1,216.32. המדריך שלנו על מסים לבעלי דירות בפורטוגל שגרים בחו״ל מסביר את IMI, AIMI, המס על שכר דירה והמס על רווח במכירה. ייתכן שגם המדינה שבה אתם גרים ממסה את אותה הכנסה.

השכרה לטווח ארוך או השכרה לטווח קצר (AL)

השכרה לטווח קצר (alojamento local, AL) דורשת רישום משלה, ובפורטו האפשרות תלויה ברובע. לפי Regulamento n.º 1462/2024, הרבעים Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau ו-Vitória הם אזורי בלימה (áreas de contenção), שבהם רישומים חדשים מאושרים רק בחריגים שהתקנה מונה. בעשרת הרבעים האחרים יש מספר מרבי של רישומים חדשים. גם המיסוי של הכנסה מ-AL שונה: במשטר המפושט 35% מההכנסות נחשבים הכנסה חייבת, או 50% באזור בלימה. לפני שאתם סופרים על הכנסה מהשכרה קצרה, קראו איך רושמים AL בפורטו (באנגלית), המיסוי של AL בפורטוגל ו-AL או השכרה לטווח בינוני וארוך בפורטו.

מה לבדוק בדירה מסוימת

את שלבי הרכישה עצמם מסביר המאמר איך קונים נכס בפורטוגל כזרים ב-2026. בדירה שאתם שוקלים, בדקו:

היתר שימוש (licença de utilização) מהעירייה, בבניינים שנבנו אחרי אוגוסט 1951. מאז 2024 שטר המכירה כבר לא חייב להציג אותו (צו-חוק 10/2024), ולכן בקשו אותו מהמוכר בעצמכם ובדקו אותו. גם ברישום AL צריך לציין את היתר השימוש התקף של היחידה (צו-חוק 128/2014, סעיף 6).
תעודת אנרגיה. אי אפשר לחתום על מכירה בלעדיה, ומודעות למכירה או להשכרה חייבות להציג את דירוג האנרגיה.
נסח רישום מקרקעין (certidão do registo predial) ו-caderneta predial, כדי לראות מי הבעלים, אם יש משכנתאות או שעבודים אחרים, ומה השווי לצורכי מס שלפיו מחושב IMI.
אישור שאין חובות לוועד הבית, וגם הפרוטוקולים של האסיפות האחרונות של ועד הבית ודמי הוועד החודשיים הנוכחיים.
עבודות בבניין. חפשו בפרוטוקולים האלה עבודות שכבר אושרו בגג, בחזית או במעלית, ושאלו כמה מהחלק שלכם עוד לא שולם ומי ישלם אותו.
אם אתם מתכננים AL, בדקו את מעמד הרובע ואת המגבלות הנוכחיות באתר של עיריית פורטו.

מה Urbanis עושה

Urbanis היא סוכנות נדל״ן מורשית בפורטו (AMI 24596). אנחנו מחפשים דירות בפורטו ובעיריות השכנות, משווים מחירים מבוקשים ושכר דירה לנתוני INE שבטבלה, ומתאמים את הבדיקות המקדימות (due diligence) עם עורכי דין, נוטריונים ובנקים עצמאיים. אחרי הרכישה, Urbanis Residences (האתר באנגלית) מנהלת השכרה לטווח ארוך, בינוני וקצר. הנכסים שמוצעים כרגע מופיעים ב-Urbanis Imóveis. אנחנו לא נותנים ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הצוות עובד בפורטוגזית, באנגלית, בספרדית ובעברית.

שאלות נפוצות

מה המחיר החציוני למ״ר בפורטו?

ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון השני של 2026, המחיר החציוני של דירות ובתים שנמכרו בעיריית פורטו היה €3,631 למ״ר, ושל דירות €3,737 למ״ר.

מקור: INE, הערך החציוני של דירות ובתים שנמכרו ב-12 החודשים האחרונים, לפי סוג (מדד 0012241)

מה שכר הדירה החציוני למ״ר בפורטו?

בחוזי שכירות חדשים שנחתמו ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון השני של 2026, שכר הדירה החציוני היה €14.48 למ״ר לחודש בפורטו, €10.85 בווילה נובה דה גאיה ו-€12.48 במטוזיניוש.

מקור: INE, שכר הדירה החציוני בחוזי שכירות חדשים ב-12 החודשים האחרונים (מדד 0014696)

איזו תשואה ברוטו משכירות אפשר לצפות לה בפורטו?

שכר הדירה החציוני של 12 חודשים חלקי המחיר החציוני נותן כ-4.8% ברוטו לעיריית פורטו. זה יחס שוק אינדיקטיבי, לא הבטחה לתשואה של דירה כלשהי, והתשואה נטו נמוכה יותר אחרי עלויות, חודשים ריקים ומס.

מקור: INE, סטטיסטיקת מחירי הדיור המקומית (מדד 0012241); INE, סטטיסטיקת שכר הדירה המקומית (מדד 0014696)

איזה מס חל על שכר דירה מהשכרה לטווח ארוך ב-2026?

השיעור הבסיסי הוא 25%. שכר דירה מחוזים למגורים בלבד, עד €2,300 לחודש, ממוסה ב-10% על הכנסה שהופקה עד סוף 2029, אלא אם כבר חל עליו שיעור נמוך יותר.

מקור: צו-חוק 97/2026, סעיף 45-C של חוק הטבות המס, Diário da República

אפשר לפתוח AL חדש בכל מקום בפורטו?

לא. ב-Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau ו-Vitória רישומים חדשים מאושרים רק בחריגים שהתקנה העירונית מונה. בשאר הרבעים יש תקרה למספר הרישומים החדשים.

מקור: Regulamento n.º 1462/2024, Diário da República

מחפשים דירה להשקעה בפורטו או בעיריות השכנות? נשווה את המחיר ואת שכר הדירה לנתוני INE ונתאם את הבדיקות עם עורכי דין עצמאיים.

לשיחה עם Urbanis

מקורות (נבדקו ב-29 באוקטובר 2026):

המאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. הנתונים הם חציונים של אזורים ולא הערכת שווי של נכס כלשהו. נבדק לאחרונה ב-29 באוקטובר 2026.