בעלות על דירה בפורטוגל מחו״ל: המסים השנתיים ב-2026

מי שיש לו דירה בפורטוגל וגר בחו״ל משלם כל שנה IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, מס הנכס העירוני): בפורטו 0.324% מהשווי לצורכי מס של הנכס עבור 2025, המס שנגבה ב-2026. מס נוסף, AIMI, חל רק מעל €600,000 של שווי לצורכי מס לאדם. שכר דירה מחוזה שכירות למגורים ממוסה בשיעור אחיד של 25%, או 10% מ-2026 כששכר הדירה עד €2,300 לחודש. כשמוכרים, מחצית מהרווח ממוסה בשיעורים המדורגים של IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, מס הכנסה ליחידים). הכללים האלה תלויים בנכס ובמה שאתם עושים איתו, לא באזרחות שלכם.

על המסים ברכישה עצמה אפשר לקרוא במאמר העלות האמיתית של רכישת דירה בפורטוגל, על הכנסה מהשכרה לטווח קצר במאמר איך ממסים הכנסה מ-alojamento local, ועל מעבר לפורטוגל במאמר IFICI, המשטר שהחליף את NHR.

IMI: מס הנכס השנתי

IMI מחושב לפי השווי לצורכי מס של הנכס (valor patrimonial tributário), שמופיע בכרטיס הנכס ברשות המסים (caderneta predial), ולא לפי המחיר ששילמתם. לנכסים עירוניים החוק קובע טווח של 0.3% עד 0.45%, והאספה העירונית של כל עירייה קובעת את השיעור מדי שנה. אם העירייה לא מעבירה אותו לרשות המסים (Autoridade Tributária) עד 31 בדצמבר, חל השיעור המינימלי.

בטבלה של רשות המסים פורטו מופיעה עם 0.324% לשנת 2025, המס שנגבה ב-2026. ב-29 באוקטובר 2026 עדיין לא היו בטבלה שיעורים לשנת 2026 במחוז פורטו.

מי שהנכס בבעלותו ב-31 בדצמבר חייב במס של אותה שנה, והשומה יוצאת בין פברואר לאפריל בשנה שאחריה. הסכום קובע את חודשי התשלום:

• עד €100: תשלום אחד במאי
• מעל €100 ועד €500: במאי ובנובמבר
• מעל €500: במאי, באוגוסט ובנובמבר

השיעור יכול להיות גבוה יותר: פי שלושה לנכס שעומד ריק יותר משנה. באזורי לחץ עירוני העירייה יכולה להוסיף עד 100% לדירה שמשמשת ל-AL (alojamento local, השכרה לטווח קצר) ועד 25% לדירת מגורים שלא מושכרת ולא משמשת לבעלים כבית קבוע. לפי סעיף 112(4)(a) של CIMI, השיעור הוא 7.5% כשהבעלים הוא תושב מס במדינה או בטריטוריה שמופיעה ברשימה הפורטוגלית של משטרי מס מיטיבים במובהק (Portaria 150/2004). ברשימה מופיעות, למשל, איחוד האמירויות, קטאר, כווית, מונקו, פנמה, לבנון וירדן. הונג קונג הוסרה ממנה ב-Portaria 292/2025/1 מ-5 בספטמבר 2025, ומקאו לא מופיעה בה. כלי הבדיקה "taxas por prédio" של רשות המסים מראה את השיעור של הנכס שלכם.

דוגמה. דירה בפורטו עם שווי לצורכי מס של €150,000 (לשם המחשה, השווי של הדירה שלכם מופיע ב-caderneta predial) משלמת €486 בשנה לפי 0.324%, במאי ובנובמבר.

AIMI: רק מעל €600,000

AIMI (adicional ao IMI, תוספת ל-IMI) מחושב לפי סך השווי לצורכי מס של הנכסים העירוניים שבבעלותכם ב-1 בינואר, בלי נכסים מסחריים, תעשייתיים ונכסים לשירותים. אדם פרטי מנכה €600,000 ומשלם 0.7% על היתרה, עם שיעור שולי של 1% על החלק של הסכום הכולל שבין €1 מיליון ל-€2 מיליון, ו-1.5% מעל €2 מיליון.

בני זוג נשואים או ידועים בציבור (união de facto) יכולים לבחור במיסוי משותף: הנכסים של שניהם מחוברים, הניכוי מוכפל ל-€1.2 מיליון וגם גבולות המדרגות מוכפלים. השומה של AIMI יוצאת ביוני, והתשלום בספטמבר.

שכר דירה משכירות לטווח ארוך

תושבי חוץ משלמים IRS על הכנסה שהופקה בפורטוגל, ושכר דירה מנכס בפורטוגל נחשב הכנסה כזו. שכר דירה מחוזה שכירות למגורים ממוסה בשיעור אחיד של 25%, אחרי ניכוי הוצאות כמו עבודות תחזוקה ותיקונים, דמי ועד בית (condomínio), IMI ומס הבולים על חוזה השכירות. עלויות מימון, פחת, ריהוט, מכשירי חשמל ו-AIMI לא מותרים בניכוי. שכר דירה מחוזה שאינו למגורים, למשל חנות, ממוסה ב-28%.

חוזים להשכרה למגורים קבועים לחמש שנים ומעלה מקבלים שיעורים נמוכים יותר, כפי שמוסבר במאמר AL או שכירות לטווח בינוני וארוך בפורטו. מ-2026, צו-חוק 97/2026 קובע 10% כשהחוזה מיועד למגורים בלבד ושכר הדירה בתוך גבול השכירות המתונה: פי 2.5 משכר המינימום של 2026, שהוא €920, כלומר €2,300 לחודש. הכלל חל על שכר דירה שמתקבל מ-1 בינואר 2026 עד 31 בדצמבר 2029, אלא אם חל שיעור נמוך יותר. הנוסח לא מבחין בין תושבים לתושבי חוץ, ולכן כדאי לבדוק את ההנחיות של רשות המסים לגבי החוזה שלכם.

שוכר שמנהל הנהלת חשבונות מסודרת (contabilidade organizada), למשל חברה, מנכה במקור 25% (או 10%) כשהוא משלם. בכל מקרה, מדווחים על שכר הדירה בנספח F של דוח ה-IRS השנתי (Modelo 3, טופס הדוח השנתי), שמגישים בין 1 באפריל ל-30 ביוני בשנה שאחרי.

מכירה: מס על הרווח

רווח ממכירת נכס בפורטוגל ממוסה בפורטוגל. עד דצמבר 2022, הכלל שלפיו רק 50% מהרווח נספרים חל על מכירות "efetuadas por residentes" (שבוצעו על ידי תושבים). חוק 24-D/2022 מחק את המילים האלה, ולכן היום הכלל חל על כל מוכר. המחצית הזו ממוסה בשיעורי ה-IRS המדורגים, שנקבעים לפי כל ההכנסות שלכם, כולל הכנסות מחו״ל. את המכירה מדווחים בדוח של השנה שאחריה.

הוצאות שאינן מס

דמי ועד הבית (condomínio) מכסים את ההוצאות המשותפות של הבניין. הם לא מס, אבל כשהדירה מושכרת, דמי ועד שאתם חייבים לשלם לפי החוק מותרים בניכוי משכר הדירה.

מייצג לענייני מס והתראות אלקטרוניות

אם אתם גרים מחוץ לאיחוד האירופי, נורווגיה, איסלנד וליכטנשטיין, בתוך 15 יום מהרגע שהנכס בבעלותכם צריך למנות מייצג לענייני מס בפורטוגל או להירשם להתראות האלקטרוניות של רשות המסים (או לתיבת הדואר הדיגיטלית ViaCTT). כך מגיעים אליכם חיובי ה-IMI וההודעות. ה-NIF (מספר זיהוי לצורכי מס) ושאר שלבי הרכישה מוסברים במאמר איך קונים נכס בפורטוגל כזרים.

אמנות למניעת כפל מס

רשות המסים מונה 79 אמנות מס, 78 מהן בתוקף. ברשימה שלה מופיעות ישראל, ארצות הברית, יפן, סין, הונג קונג ומקאו, אבל לא טייוואן. באמנה עם ארצות הברית, הכנסה ורווחים מנדל״ן "may be taxed" (מותר למסות אותם) במדינה שבה הנכס נמצא. איך מדינת המגורים שלכם מתייחסת למס ששילמתם בפורטוגל, זו שאלה לרואה חשבון שם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס לגבי מדינות אחרות.

השנה במבט אחד

בעמודה "הכלל", CIMI הוא קוד ה-IMI ו-CIRS הוא קוד ה-IRS.

מה Urbanis עושה

Urbanis היא סוכנות נדל״ן מורשית בפורטו (AMI 24596). דרך Urbanis Residences אנחנו מנהלים כבר 3 שנים דירות ובניינים בפורטו, להשכרה לטווח קצר, בינוני וארוך. את הדוח השנתי ואת המייצג לענייני מס אנחנו מתאמים עם רואי חשבון עצמאיים. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס. הצוות עובד בפורטוגזית, באנגלית, בספרדית ובעברית.

שאלות נפוצות

כמה IMI אשלם על דירה בפורטו?

0.324% מהשווי לצורכי מס עבור 2025, המס שנגבה ב-2026: €486 על שווי לצורכי מס של €150,000.

מקור: רשות המסים, שיעורי IMI לפי עירייה, מחוז פורטו, 2025

מתי משלמים IMI?

במאי, אם החיוב עד €100. במאי ובנובמבר, אם הוא עד €500. במאי, באוגוסט ובנובמבר, אם הוא גבוה יותר.

מקור: קוד ה-IMI, סעיף 120, Portal das Finanças

כמה מס משלם תושב חוץ על שכר דירה בפורטוגל?

25% משכר הדירה נטו מחוזה שכירות למגורים. מ-2026 ועד 2029, 10% כשהחוזה מיועד למגורים בלבד ושכר הדירה עד €2,300 לחודש.

מקור: קוד ה-IRS, סעיף 72; חוק הטבות המס (EBF), סעיף 45-C

איך ממוסה תושב חוץ שמוכר נכס בפורטוגל?

מחצית מהרווח ממוסה בשיעורי ה-IRS המדורגים, והשיעור נקבע לפי כל ההכנסות שלכם, כולל הכנסות מחו״ל.

מקור: קוד ה-IRS, סעיף 43; קוד ה-IRS, סעיף 22

האם צריך מייצג לענייני מס בפורטוגל?

כן, אם אתם גרים מחוץ לאיחוד האירופי, נורווגיה, איסלנד וליכטנשטיין. במקום מייצג אפשר להירשם להתראות האלקטרוניות. בשני המקרים, בתוך 15 יום מהרכישה.

מקור: רשות המסים, NIF לאזרחים זרים שאינם תושבים (יולי 2025, באנגלית)

המאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. נבדק לאחרונה ב-29 באוקטובר 2026.