איך ממסים הכנסה מ-alojamento local בפורטוגל ב-2026
הוסיפו את Urbanis כמקור מועדף בגוגל
במסלול הפשוט של מס ההכנסה (IRS), רק חלק מההכנסה מ-alojamento local (AL, השכרה לאורחים לשהיות קצרות) נחשב הכנסה חייבת: 35% בדירה או בבית, או 50% אם הנכס נמצא באזור הגבלה (área de contenção). הסכום הזה מתווסף להכנסות האחרות שלכם ומחויב במדרגות המס הרגילות. לצד ה-IRS יש עוד שני חיובים: מס התיירות שמשלמים האורחים בפורטו, ומע״מ (IVA), שתלוי באופן שבו ה-AL מופעל.
מקדמי ה-IRS
סעיף 31 לקוד מס ההכנסה (CIRS) קובע את המקדמים שהופכים הכנסה ברוטו להכנסה חייבת במסלול הפשוט:
- 0.35 לשירותים שלא מופיעים במקום אחר. זה המקדם של AL בבית או בדירה (סעיף 31(1)(c)). המקדם 0.15, שנקבע לפעילות מסוג מלון, מוציא במפורש מתחומו AL בבית או בדירה (סעיף 31(1)(a)).
- 0.50 ל-AL בבית או בדירה שנמצאים באזור הגבלה (סעיף 31(1)(h)).
לדוגמה, על הכנסה ברוטו של €20,000 ההכנסה החייבת היא €7,000 במקדם 0.35 ו-€10,000 במקדם 0.50, לפני ההתאמה שמתוארת בהמשך. אם הנכס שלכם נמצא באזור הגבלה, זה נקבע בידי העירייה. המדריך שלנו על רישום AL בפורטו מסביר את הכללים בפורטו.
ממוסה יחד עם שאר ההכנסות
ההכנסה החייבת מתווספת לשאר ההכנסות שלכם וממוסה לפי הכללים הכלליים (סעיף 31(3) CIRS). המס הסופי תלוי לכן בהכנסה הכוללת שלכם בשנה, ולא רק ב-AL.
כלל ההוצאות של 15%
הניכוי שמובנה במקדם 0.35 מותנה בחלקו בהוצאות אמיתיות. אם סך הפריטים שהחוק מונה נמוך מ-15% מההכנסה ברוטו, ההפרש מתווסף להכנסה החייבת (סעיף 31(13) CIRS). הפריטים שנספרים כוללים:
- הניכוי הספציפי, או דמי ביטוח לאומי חובה אם הם גבוהים ממנו;
- עלויות שכר של עובדים שדווחו לרשות המסים;
- שכר דירה ששולם עבור נכס שמשמש לפעילות;
- 4% מהשווי של הנכס לצורכי מס (valor patrimonial tributário) בנכס שמשמש ל-AL, אצל בעלים, בעל זכות שימוש ופירות (usufruto) או בעל זכות שטח (direito de superfície);
- הוצאות אחרות עם חשבונית שקשורות לפעילות, כמו חשמל, מים, תקשורת, ביטוח וחומרים מתכלים.
הוצאות שמשמשות את הפעילות רק בחלקן נספרות ב-25% (סעיף 31(14)). עד סוף פברואר של השנה שלאחר מכן צריך לזהות ב-Portal das Finanças את החשבוניות ואת הנכסים שמשמשים ל-AL (סעיף 31(15), כנוסחו בתיקון של 2025). הפסקה על כלל ה-15% מזכירה את סעיפים (b) ו-(c) של סעיף קטן 1, ולא את המקדם 0.50 של סעיף (h). לכן אם ה-AL שלכם באזור הגבלה, כדאי לשאול את רואה החשבון איך הכלל חל עליכם.
מס התיירות בפורטו
מס התיירות העירוני של פורטו הוא €3 ללילה לאורח, עד 7 לילות רצופים. ילדים עד גיל 12, שהייה מטעמים רפואיים ועוד כמה מקרים פטורים, בהצגת אישור. ה-AL מבקש מהאורח לשלם אותו. זה חיוב על האורח, לא הכנסה של הבעלים.
מע״מ
קוד המע״מ פוטר השכרת נכס מקרקעין, אבל הפטור לא חל על שירותי לינה שניתנים במסגרת פעילות של מלון או פעילות דומה (סעיף 9(29)). אם מע״מ חל על ה-AL שלכם ובאיזה שיעור, זה תלוי באופן שבו הוא מופעל, ולכן כדאי לאשר זאת מול רואה חשבון מוסמך לפני שמנפיקים חשבוניות.
אם אתם גרים בחו״ל או מחזיקים בנכס בחברה
המדריך הזה עוסק ביחיד שמשלם מס לפי ה-IRS. אם חברה מחזיקה בנכס, או אם אינכם תושבי פורטוגל, חלים כללים אחרים, ולכן כדאי לבדוק את המקרה שלכם מול רואה חשבון מוסמך.
מה Urbanis עושה
אנחנו שולחים לכם את נתוני ההכנסות ודוח שנתי עבור רואה החשבון שלכם, שמגיש את הדוח למס. אנחנו לא מגישים אותו במקומכם. להשוואה בין AL לבין חוזה שכירות, קראו על השכרה לטווח קצר או שכירות לטווח בינוני וארוך בפורטו.
שאלות נפוצות
איזה חלק מההכנסה מ-AL חייב במס במסלול הפשוט?
35% מההכנסה ברוטו בדירה או בבית (מקדם 0.35), או 50% באזור הגבלה (מקדם 0.50). התוצאה מתווספת להכנסות האחרות שלכם וממוסה בשיעורים הכלליים (סעיף 31 CIRS).
האם אני חייב להציג סכום מינימלי של הוצאות?
במקדם 0.35, אם סך הפריטים שהחוק מונה נמוך מ-15% מההכנסה ברוטו, ההפרש מתווסף להכנסה החייבת (סעיף 31(13) CIRS).
כמה עולה מס התיירות בפורטו, ומי משלם אותו?
€3 לאורח ללילה, עד 7 לילות רצופים. האורח משלם אותו וה-AL גובה אותו. ילדים עד גיל 12 פטורים, בין היתר.
האם AL גובה מע״מ?
קוד המע״מ פוטר השכרת נכס אבל לא שירותי לינה במסגרת פעילות של מלון או פעילות דומה (סעיף 9(29)). איך זה חל על ה-AL שלכם תלוי באופן ההפעלה, ולכן כדאי לאשר זאת מול רואה החשבון.
מדריכים קשורים
Urbanis מנהלת דירות ובניינים בפורטו ומכינה עבורכם את הנתונים לרואה החשבון. בקשו הצעה לנכס שלכם.
לצפייה ב-Urbanis Residencesהמאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי, ואינו מחליף ייעוץ של איש מקצוע לפי המקרה הספציפי.