איך קונים נכס בפורטוגל כזרים ב-2026

כן, אזרח זר יכול לקנות נכס בפורטוגל, בין שהוא גר בה ובין שלא. רשות המסים של פורטוגל (Autoridade Tributária) מנפיקה גם לתושבי חוץ NIF (Número de Identificação Fiscal, מספר זיהוי לצורכי מס), ומתייחסת לבעלות שלהם על נכס בפורטוגל כאל קשר מס רגיל. הרכישה עוברת תשעה שלבים, מה-NIF ועד רישום המקרקעין, ואת חלקם אפשר לסגור דרך מייצג בזמן שאתם בחו״ל. דבר אחד השתנה: מ-7 באוקטובר 2023 קניית דירה כבר לא מזכה בויזת הזהב (Golden Visa), כך שהנכס לא מגיע עם תושבות.

על העלויות, כלומר IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, מס העברת נכס שמשלם הקונה, בדומה למס רכישה בישראל), מס בולים, נוטריון ואגרות רישום, אפשר לקרוא במאמר העלות האמיתית של רכישת דירה בפורטוגל ב-2026.

קניית דירה לא מקנה תושבות

חוק 56/2023 ביטל את היתרי השהייה על בסיס השקעה בנדל״ן. סעיף 42 בחוק עוצר בקשות חדשות במסלולים האלה מהיום שבו החוק נכנס לתוקף, היום שאחרי פרסומו ב-6 באוקטובר 2023. היתרים שניתנו לפני כן עדיין אפשר לחדש, ואת מסלולי ההשקעה שנשארו אי אפשר להפנות לנדל״ן, במישרין או בעקיפין.

מי שרוצה לגור בפורטוגל צריך אשרה או היתר שהייה בזכות עצמם. בסקירת ויזת הזהב שלנו ל-2026 מפורטים המסלולים שעדיין פתוחים, ומסלול הקרנות מוסבר במדריך ויזת הזהב דרך קרנות השקעה.

השלבים, לפי הסדר

1. מוציאים NIF. מבקשים אותו במשרד של רשות המסים (Serviço de Finanças) או ב-Loja do Cidadão (מרכז שירותי ממשלה), בתיאום מראש, או דרך מייצג משפטי באזור e-balcão של Portal das Finanças, עם דרכון ומסמך שמראה את הכתובת שלכם בחו״ל. כדי לקבל NIF לא צריך מייצג לענייני מס. אחרי שהנכס בבעלותכם, יש לכם 15 יום למנות מייצג כזה או להירשם להתראות האלקטרוניות של רשות המסים. לתושבי האיחוד האירופי, נורווגיה, איסלנד וליכטנשטיין זו בחירה ולא חובה.
2. פותחים חשבון בנק פורטוגלי ומתעדים את מקור הכסף. רשות המסים מציינת את ה-NIF כתנאי לפתיחת חשבון בנק. בנקים, סוכנויות נדל״ן, עורכי דין, סוליסיטורים (solicitadores) ונוטריונים כפופים לחוק איסור הלבנת הון (חוק 83/2017): הם חייבים לזהות אתכם, וכשהסיכון או העסקה מצדיקים זאת, לשאול מאיפה הכסף. שמרו את דפי החשבון, חוזי המכירה או תלושי השכר שמראים את המקור.
3. מחפשים נכס ומגישים הצעה. IMPIC, הרשות שמפקחת על ענף הנדל״ן והבנייה בפורטוגל, מפרסמת באתר שלה את רשימת סוכנויות הנדל״ן המורשות. סכמו בכתב את המחיר ואת התנאים העיקריים לפני ה-CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda, חוזה התחייבות לקנייה ולמכירה).
4. בודקים את הנכס. מדריך הרכישה של ממשלת פורטוגל מפרט את המסמכים: caderneta predial (כרטיס הנכס ברשות המסים), certidão do registo predial (נסח רישום המקרקעין, המקביל לנסח טאבו, עם הבעלים, המשכנתאות ושעבודים אחרים), licença de utilização (היתר אכלוס), תעודת דירוג אנרגטי, ficha técnica de habitação (גיליון טכני של הדירה) והצהרה שאין חוב של דמי ועד בית (condomínio). אי אפשר לחתום על מכירה בלי תעודת דירוג אנרגטי בתוקף, כי המספר שלה נרשם בשטר המכר. עורך הדין שלכם צריך לבדוק את המסמכים האלה לפני ה-CPCV.
5. חותמים על חוזה ההתחייבות (CPCV) ומשלמים מקדמה. ה-CPCV אינו חובה. כשמדובר בבניין או בדירה הוא חייב להיות בכתב, החתימות מאומתות בנוכחות החותמים, ומאשרים בו שיש היתר אכלוס או היתר בנייה. כסף שהקונה משלם בשלב הזה נחשב, כברירת מחדל, למקדמה (sinal). לפי סעיף 442 לקוד האזרחי, אם הקונה חוזר בו, המוכר שומר את המקדמה. אם המוכר חוזר בו, הקונה יכול לדרוש את כפל הסכום. ב-CPCV קובעים את המחיר, תנאי התשלום, המקדמה והמועד האחרון לחתימה על שטר המכר.
6. מסדרים מימון, אם צריך. ההמלצה המאקרו-פרודנציאלית 1/2026 של Banco de Portugal, הבנק המרכזי של פורטוגל, חלה על הלוואות שנבדקות מ-1 באוגוסט 2026. הבנקים אמורים להלוות לכל היותר 90% מהנמוך מבין המחיר והשמאות לדירה שתשמש לכם מגורים קבועים, ו-80% למטרות אחרות, כמו דירת נופש או דירה להשכרה. התקרות נקבעות לפי מטרת ההלוואה, לא לפי האזרחות של הלווה. ההחזרים על כל ההלוואות שלכם יחד צריכים להישאר עד 45% מההכנסה נטו, ותקופת ההלוואה עד 40 שנה אם אתם בני 35 ומטה, או עד 35 שנה אם אתם מבוגרים יותר.
7. משלמים IMT ומס בולים לפני שטר המכר. שומת ה-IMT נעשית לפני העברת הבעלות, ואת המס צריך לשלם באותו יום או בתוך 30 יום, אחרת השומה פוקעת. נוטריון, עורך דין או רשם לא יכולים לחתום על שטר המכר בלי אישור על התשלום. הקונה משלם לפני החתימה גם את מס הבולים (Imposto do Selo). קונה שאינו תושב מס בפורטוגל, ולא היה תושב מס בעבר, משלם IMT בשיעור אחיד של 7.5% על דירת מגורים, ללא פטורים או הנחות. קונה שהופך לתושב מס בתוך שנתיים, או שמשכיר את הדירה בתוך שישה חודשים מהרכישה בשכירות מתונה למשך 36 חודשים לפחות, יכול לבקש מרשות המסים לבטל את ההפרש, בתוך שישה חודשים ממועד קבלת התושבות או מחתימת חוזה השכירות. הסכומים והכלל המלא מופיעים במאמר העלויות שלנו.
8. חותמים על שטר המכר. יש שלוש דרכים: שטר נוטריוני (escritura pública) אצל נוטריון, documento particular autenticado (מסמך פרטי מאומת) שמכין עורך דין או סוליסיטור, או דלפק Casa Pronta (שירות ממשלתי שמרכז את כל העסקה במקום אחד) של המכון לרישום ולנוטריון (IRN), שבו מטפלים ברכישה, במסים וברישום בביקור אחד.
9. רושמים את הנכס. מי שחותם על שטר המכר או מאמת אותו חייב להגיש את בקשת הרישום בתוך חודשיים. ב-Casa Pronta ובלשכות רישום אחרות הבקשה מוגשת במקום.

כמה זמן זה לוקח

אין חוק שקובע משך כולל. הקצב תלוי ב-NIF, במסמכים של הנכס, במועד לשטר המכר שנקבע ב-CPCV, ואם לוקחים משכנתה, גם בשמאות ובאישור של הבנק.

הערות לפי מדינה

קונים מישראל

העבירו את הכסף מחשבון שרשום על שמכם ושמרו את אישורי ההעברה. השאלה אם ואיך לדווח לרשות המסים בישראל על הנכס או על ההכנסה ממנו היא שאלה לרואה החשבון הישראלי שלכם. חלק מהצוות שלנו דובר עברית.

קונים מארצות הברית

לפי הסכם FATCA בין ארצות הברית לפורטוגל משנת 2015, פורטוגל אוספת דרך הבנקים שלה מידע על חשבונות של US persons (מי שנחשב אמריקאי לצורכי מס) ומעבירה אותו לארצות הברית, ולכן הבנק ישאל אם אתם US person. בארצות הברית מגישים FBAR אם היתרה בכל החשבונות שלכם בחו״ל יחד עברה 10,000 דולר בנקודה כלשהי במהלך השנה. לפי ה-IRS, נדל״ן בחו״ל שמוחזק ישירות, כמו דירת מגורים או דירה להשכרה, לא מדווח בטופס 8938.

קונים מסין, מטייוואן או מהונג קונג

העברת כסף לחו״ל כפופה לכללים של המקום שבו אתם גרים, והבנק שלכם הוא שמיישם אותם, לכן כדאי לבדוק אותם לפני שמתחייבים למועד תשלום המקדמה ב-CPCV. בנקים ונוטריונים בפורטוגל יכולים לבקש הוכחה למקור הכסף. לפניות מהמקומות האלה אנחנו עונים באנגלית.

קונים מיפן

לפי חוק המטבע החוץ והסחר החוץ של יפן, תשלום בודד לחו״ל של יותר מ-30 מיליון ין חייב בדיווח. לפי Bank of Japan, הבנק המרכזי של יפן, כשמשלמים על נכס בחו״ל מבנק יפני, הדיווח מוגש דרך הבנק בזמן ההעברה, תחת סעיף 874 (נדל״ן בחו״ל). לפניות מיפן אנחנו עונים באנגלית.

מה Urbanis עושה

Urbanis היא סוכנות נדל״ן מורשית בפורטו, פורטוגל (AMI 24596). אנחנו מחפשים ובודקים נכסים, מנהלים משא ומתן מול המוכרים ומתאמים את הרכישה מול עורכי דין, נוטריונים ובנקים עצמאיים, כולל ה-NIF וחשבון הבנק כשקונים מחו״ל. אנחנו לא נותנים ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הצוות עובד בפורטוגזית, באנגלית, בספרדית ובעברית.

שאלות נפוצות

האם זר יכול לקנות נכס בפורטוגל?

כן. כל אדם, פורטוגלי או זר, תושב או לא, יכול לקבל NIF, ורשות המסים מתייחסת לבעלות של תושב חוץ על נכס בפורטוגל כאל קשר מס רגיל.

מקור: רשות המסים, NIF לאזרחים זרים שאינם תושבים (יולי 2025)

האם קניית נכס בפורטוגל מקנה תושבות?

לא. חוק 56/2023 עצר בקשות חדשות לויזת הזהב דרך נדל״ן מ-7 באוקטובר 2023.

מקור: חוק 56/2023, סעיף 42, Diário da República (העיתון הרשמי של פורטוגל)

האם צריך מייצג לענייני מס?

לא בשביל ה-NIF. אחרי שהנכס בבעלותכם, קונה שגר מחוץ לאיחוד האירופי, נורווגיה, איסלנד וליכטנשטיין חייב בתוך 15 יום למנות מייצג או להירשם להתראות האלקטרוניות של רשות המסים.

מקור: רשות המסים, NIF לאזרחים זרים שאינם תושבים (יולי 2025)

כמה תושב חוץ יכול ללוות?

לכל היותר 80% מהנמוך מבין המחיר והשמאות לדירה שלא תשמש לכם מגורים קבועים, או 90% לדירה שתשמש לכם מגורים קבועים, כשההחזרים עד 45% מההכנסה נטו. בנקים יכולים להלוות פחות.

מקור: Banco de Portugal, המלצה מאקרו-פרודנציאלית 1/2026

מה קורה למקדמה אם העסקה לא יוצאת לפועל?

אם אתם חוזרים בכם, המוכר שומר את המקדמה. אם המוכר חוזר בו, אתם יכולים לדרוש את כפל הסכום.

מקור: הקוד האזרחי, סעיפים 441 ו-442

המאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי, ואינו מחליף ייעוץ של בעל מקצוע מוסמך לפי המקרה הספציפי. נבדק לאחרונה ב-29 באוקטובר 2026.