העלות האמיתית של רכישת דירה בפורטוגל ב-2026

מחיר הרכישה הוא כמעט אף פעם לא הסכום הסופי. בין מס העברת הנכס, מס הבולים, הנוטריון והרישום, מי שמתכנן רכישת דירה בפורטוגל צריך לתקצב סכום גבוה משמעותית מהמחיר המפורסם. ב-2026 התקציב הזה השתנה, ורוב הקונים הזרים עדיין לא שמו לב לשינוי.

השינוי הגדול של 2026: שיעור אחיד לתושבי חוץ

מאז 25 במאי 2026, קונה פרטי שאינו תושב מס בפורטוגל (תושב חוץ) משלם IMT בשיעור אחיד של 7.5% (Imposto Municipal sobre Transmissões, מס העברת הנכס שמשלם הקונה, בדומה למס רכישה בישראל) על נכס עירוני או על יחידה בבניין שנרכשו למגורים בלבד, ללא פטורים או הנחות. המס מחושב לפי מחיר הרכישה או לפי השווי של הנכס לצורכי מס, הגבוה מביניהם. הכלל נקבע בסעיף 6.º של Decreto-Lei n.º 97/2026, שהוסיף את סעיפים קטנים 10 עד 12 לסעיף 17.º של קוד ה-IMT (CIMT), ורשות המסים פירטה את אופן היישום בחוזר Ofício-circulado n.º 40131/2026 מ-4 בספטמבר 2026. השיעור הנפרד של 10%, לקונים שמושבם במקלט מס שמופיע ברשימה, חל רק על חברות וגופים אחרים, ולא על אנשים פרטיים.

השיעור לא חל אם הקונה היה תושב מס בפורטוגל בעבר, בכל מועד שהוא. אצל זוג נשוי במשטר של שיתוף נכסים, הוא חל רק אם שני בני הזוג תושבי חוץ ואף אחד מהם לא היה תושב מעולם. כל השאר משלמים 7.5% ברכישה, ויש שתי דרכים לקבל חלק מהסכום בחזרה. קונה שהופך לתושב מס בתוך שנתיים, או שמשכיר את הדירה בתוך שישה חודשים מהרכישה בשכירות מתונה (עד פי 2.5 משכר המינימום, €2,300 לחודש ב-2026) למשך 36 חודשים לפחות בחמש השנים הראשונות, יכול לבקש מרשות המסים לבטל את ההפרש. את הבקשה מגישים בתוך שישה חודשים ממועד קבלת התושבות או מחתימת חוזה השכירות. לצורך התקציב, 7.5% הוא המספר שכדאי לתכנן לפיו.

לשם השוואה: תושב מס פורטוגלי שקונה דירה ב-€300,000 בפורטוגל היבשתית למגורים עיקריים משלם €10,542 של IMT לפי טבלת 2026 (€300,000 × 7% פחות €10,457.96). תושב חוץ שקונה את אותו נכס משלם €22,500. הפער הזה, כמעט €12,000 ברכישה בטווח מחירים בינוני, הוא המספר החשוב ביותר במאמר. קונים תושבי מס בני 35 ומטה עשויים לא לשלם IMT בכלל על דירה ראשונה בשווי של עד €330,539.

מה עוד משלמים

• מס בולים (Imposto do Selo): 0.8% מהמחיר או מהשווי לצורכי מס, הגבוה מביניהם. הוא חל על כל קונה, תושב או לא. משכנתה לחמש שנים או יותר מוסיפה 0.6% מסכום ההלוואה, ומס בולים של 4% נגבה גם על הריבית.
• נוטריון ורישום מקרקעין: השירות הממשלתי Casa Pronta, שמרכז את כל השלבים במקום אחד, גובה €375 על רכישה עם רישום אחד, או €700 כשנרשמת גם משכנתה, ועוד €50 על כל נכס נוסף. המסים משולמים בנפרד.
• שכר טרחת עורך דין: לא קבוע בחוק, ומשתנה מעורך דין לעורך דין. כדאי לבקש הצעת מחיר בכתב שמפרטת מה כלול בה והאם מתווסף מע״מ.

מה לא משלמים

טעות נפוצה: בפורטוגל, את עמלת התיווך משלם הלקוח שחתם על הסכם התיווך, בדרך כלל המוכר, והחוק אוסר על סוכנות לקבל תשלום גם מהמוכר וגם מהקונה באותה עסקה. לכן קונה שעובד מול הסוכנות של המוכר לא משלם לה עמלה. בתקציב, זו עלות של צד המוכר ולא של הקונה.

דוגמה מחושבת: €300,000, רכישה במזומן, קונה תושב חוץ

לא נכללו בטבלה, כי הם תלויים במקרה או חלים על המוכר: שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, תעודת הדירוג האנרגטי, ועלויות תרגום או ייפוי כוח לקונה שחותם מרחוק. כדאי לבקש מעורך הדין הצעת מחיר לעלויות האלה לפי המקרה הספציפי.

שאלות נפוצות

באיזה שיעור IMT משלמים תושבי חוץ ברכישת נכס בפורטוגל ב-2026?

מאז 25 במאי 2026, תושב חוץ פרטי משלם שיעור אחיד של 7.5% על דירת מגורים, ללא פטורים או הנחות, לפי מחיר הרכישה או השווי של הנכס לצורכי מס, הגבוה מביניהם. השיעור לא חל על קונה שהיה תושב מס בפורטוגל בעבר, בכל מועד שהוא.

האם תושב חוץ יכול לשלם פחות מ-7.5%?

רק אחרי הרכישה. הקונה משלם 7.5% ויכול לבקש מרשות המסים לבטל את ההפרש אם הוא הופך לתושב מס בפורטוגל בתוך שנתיים, או אם הוא משכיר את הדירה בשכירות מתונה למשך 36 חודשים לפחות בחמש השנים הראשונות. את הבקשה מגישים בתוך שישה חודשים ממועד קבלת התושבות או מחתימת חוזה השכירות.

בכמה יותר משלם תושב חוץ ב-IMT לעומת תושב?

על דירה ב-€300,000 בפורטוגל היבשתית, תושב שקונה דירה למגורים עיקריים משלם €10,542 של IMT לפי טבלת 2026, ותושב חוץ משלם €22,500, פער של כמעט €12,000.

האם הקונה משלם את עמלת סוכנות הנדל״ן בפורטוגל?

בדרך כלל לא. את העמלה משלם הלקוח שחתם על הסכם התיווך, בדרך כלל המוכר, והחוק בפורטוגל אוסר על סוכנות לקבל תשלום גם מהמוכר וגם מהקונה באותה עסקה.

המאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי, מיסויי או משפטי, ואינו מחליף ייעוץ של יועץ מוסמך לפי המקרה הספציפי.