השכרה לטווח קצר (AL) או שכירות לטווח בינוני וארוך בפורטו: חוזה, מס ומה להשוות
הוסיפו את Urbanis כמקור מועדף בגוגל
שני המודלים שונים בשלושה דברים שאפשר לבדוק בחוק: החוזה (אורחים לפי רישום AL, או שוכר לפי חוזה שכירות), אופן המיסוי של ההכנסה, וכמה עבודה הנכס דורש. איזה מהם מכניס יותר תלוי בנכס ובמצב המס שלכם, ולכן כדאי להשוות מספרים אמיתיים לפני שבוחרים. Urbanis מנהלת את שניהם.
החוזה
AL הוא עסק שמארח אורחים לשהיות קצרות וצריך רישום משלו, כפי שמסביר המדריך שלנו על רישום AL בפורטו. חוזה שכירות למגורים כפוף לקוד האזרחי (Código Civil):
- חוזה שכירות למגורים לתקופה קצובה לא יכול להיות קצר משנה או ארוך מ-30 שנה (סעיף 1095(2)).
- המינימום הזה לא חל על חוזים למגורים לא קבועים או למטרות מעבר מיוחדות, כמו עבודה, לימודים והכשרה, או תיירות, כל עוד המטרה כתובה בחוזה (סעיף 1095(3)). שליחות עבודה של חצי שנה או סמסטר לימודים יכולים אפוא להיות מכוסים בחוזה קצר יותר.
- אלא אם הצדדים הסכימו אחרת, חוזים כאלה לא מתחדשים אוטומטית (סעיף 1096(2)).
- למטרות תיירות אפשר לחתום רק על חוזה אחד כזה בשנה קלנדרית לכל יחידה או בניין (סעיף 1095(4)).
מס על שכר דירה
שכר דירה מחוזה שכירות למגורים ממוסה בשיעור אחיד של 25% (סעיף 72(2) CIRS). בחוזים למגורי קבע השיעור מופחת ב-10 נקודות אחוז לתקופה של 5 עד פחות מ-10 שנים, ב-15 נקודות ל-10 עד פחות מ-20 שנים, וב-20 נקודות ל-20 שנים ויותר, כלומר 15%, 10% ו-5%. כל חידוש באותו אורך מוסיף 2 נקודות הנחה בטווח הראשון, עד 10 נקודות. ההפחתות האלה לא חלות על חוזים שנחתמו מ-1 בינואר 2024 ושכר הדירה בהם גבוה ביותר מ-50% מעל מגבלות שכר הדירה הכלליות של העירייה לפי סוג הדירה (סעיף 72(23)). חוזה חדש מקבל עוד 5 נקודות הנחה אם שכר הדירה בו נמוך לפחות ב-5 נקודות אחוז משכר הדירה בחוזה הקודם באותו נכס (סעיף 72(24)).
מ-2026 יש שיעור אחיד נמוך יותר: Decreto-Lei 97/2026 מ-20 במאי קובע 10% על שכר דירה מחוזים למגורים בלבד, כשהשכירות החודשית אינה עולה על תקרת השכירות המתונה, להכנסה שהופקה עד 31 בדצמבר 2029, אלא אם כבר חל שיעור נוח יותר (סעיף 45-C של Estatuto dos Benefícios Fiscais, בתוקף מ-1 בינואר 2026). התקרה היא פי 2.5 משכר המינימום החודשי של 2026. כששכר המינימום הוא €920, זה €2,300 בחודש. הנוסח מדבר על חוזים למגורים בלבד ולא מזכיר מגורי קבע או תקופת מינימום. הוא חדש, ולכן כדאי לבדוק בהנחיות של רשות המסים איך הוא חל על החוזה שלכם.
מס על AL
ב-AL בדירה או בבית, ההכנסה החייבת היא 35% מההכנסה (50% באזור הגבלה), והיא מתווספת להכנסות האחרות וממוסה במדרגות מס (סעיף 31 CIRS). שכר דירה, לעומת זאת, ממוסה בשיעור אחיד. מה נמוך יותר תלוי בהכנסה הכוללת שלכם, ולכן כדאי לבקש מרואה החשבון לחשב את שני המסלולים. במדריך שלנו על מסי AL בפורטוגל יש את הפרטים. לעניין מע״מ (IVA), השכרת נכס פטורה, אבל שירותי לינה במסגרת פעילות של מלון או פעילות דומה אינם בתוך הפטור (סעיף 9(29) בקוד המע״מ).
עבודה וגמישות
בחוזה שכירות יש שוכר אחד ותשלום חודשי אחד. ב-AL יש אורחים, ניקיון בין שהיות, תמחור ותלונות, ולכן רוב הבעלים משתמשים במנהל. העירייה יכולה להגביל AL: באזורי הגבלה אפשר להגביל רישומים חדשים (ראו את מדריך הרישום שלנו).
איך מחליטים
- בקשו את המספרים בשתי הדרכים: הכנסה נטו אחרי עלויות ל-AL, ושכר הדירה ושיעור המס לחוזה שכירות.
- השוו אחרי מס, לא לפניו.
- בדקו את התוכניות שלכם: מכירה, שימוש עצמי בנכס, או צורך להחזיר אותו בעוד שנה.
- ודאו שאפשר לרשום את הנכס כ-AL במקום שבו הוא נמצא.
מה Urbanis עושה
אנחנו מנהלים נכסים בפורטו כבר 3 שנים: דירות להשכרה לטווח קצר, להשכרה לטווח בינוני וארוך, ובניינים. ב-AL אנחנו מציעים שני מודלים, שניהם עם כל שירותי הפרימיום: 25% מההכנסה נטו, או שכר דירה חודשי קבוע. ראו את Urbanis Residences או קראו מה מנהל AL עושה עבור בעלי נכסים.
שאלות נפוצות
האם אפשר להשכיר בית לפחות משנה בפורטוגל בלי AL?
כן, אם החוזה הוא למגורים לא קבועים או למטרת מעבר מיוחדת, כמו עבודה, לימודים או תיירות, והמטרה כתובה בחוזה. למטרות תיירות מותר חוזה אחד כזה בשנה לכל יחידה (הקוד האזרחי, סעיף 1095).
איזה מס משלמים על שכר דירה בפורטוגל ב-2026?
השיעור הבסיסי הוא 25%. חוזים למגורי קבע של 5 שנים ומעלה מורידים אותו ל-15%, 10% או 5%. מ-2026 אפשר למסות בשיעור של 10% עד 2029 שכר דירה עד תקרת השכירות המתונה של €2,300 בחודש.
מהי תקרת השכירות המתונה ב-2026?
פי 2.5 משכר המינימום החודשי של 2026, €920, כלומר €2,300 בחודש (Decreto-Lei 97/2026).
מה משתלם יותר, AL או חוזה שכירות ארוך?
זה תלוי בנכס, באזור ובמצב המס שלכם. אנחנו מכינים את שני החישובים לנכס שלכם, כדי שתוכלו להשוות אותם אחרי מס.
מדריכים קשורים
Urbanis מנהלת השכרות לטווח קצר, בינוני וארוך ובניינים בפורטו. ספרו לנו על הנכס שלכם ונכין את שני החישובים.
לצפייה ב-Urbanis Residencesהמאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי, ואינו מחליף ייעוץ של איש מקצוע לפי המקרה הספציפי.