房地产与投资

2026年投资波尔图公寓：房价、租金和数据说明了什么

发布于2026年10月29日 · David Demenashe · 阅读约7分钟

在 Google 上将 Urbanis 设为首选来源从下方仰拍的白色现代住宅楼，外立面呈几何纹理，背景是浅色天空

在截至2026年第二季度的12个月里，葡萄牙波尔图市（Porto）住宅成交价的中位数为每平方米 €3,631（公寓为 €3,737），新签租约的租金中位数为每平方米每月 €14.48，数据来自葡萄牙国家统计局 INE（Instituto Nacional de Estatística）。用12个月的租金除以这个房价，得到的毛租金比约为4.8%。这是毛收益的参考数字，不是回报承诺。它由两个中位数算出，不代表任何一套具体公寓；扣除各项费用、空置月份和税款后，净收益会更低。

购房环节的税费见2026年在葡萄牙买房的真实成本，波尔图与里斯本的比较见2026年波尔图与里斯本的成本对比。

各市和各堂区的房价与租金

下表中两组 INE 数据覆盖同一时段：截至2026年第二季度的12个月（2025年7月至2026年6月）。房价是实际成交住宅的中位数，租金是同期新签租约的中位数。毛租金比是我们自己的计算：租金 × 12 ÷ 房价，两者均按全部住宅计算。堂区（freguesia）和市的名称与 INE 一致，保留葡萄牙语原文。

区域	成交价中位数，全部住宅（€/m²）	成交价中位数，公寓（€/m²）	租金中位数，新租约（每月 €/m²）	毛租金比（租金 × 12 ÷ 房价）
Porto（全市）	3,631	3,737	14.48	4.8%
Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde	4,359	4,357	14.84	4.1%
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória	4,160	4,306	15.20	4.4%
Lordelo do Ouro e Massarelos	3,675	3,692	14.15	4.6%
Ramalde	3,636	3,690	13.28	4.4%
Paranhos	3,401	3,463	14.33	5.1%
Bonfim	3,378	3,524	14.89	5.3%
Campanhã	2,836	3,073	13.30	5.6%
Matosinhos	3,183	3,358	12.48	4.7%
Vila Nova de Gaia	2,652	2,736	10.85	4.9%
Maia	2,557	2,631	9.85	4.6%
Gondomar	2,348	2,425	9.03	4.6%
Valongo	2,320	2,398	8.59	4.4%
Área Metropolitana do Porto（波尔图都会区）	2,500	2,685	10.53	5.1%
葡萄牙（全国）	2,264	2,806	9.76	5.2%

来源：INE《地方层面住房价格统计》（指标0012241和0012235，2026年10月23日发布）和《地方层面住房租金统计》（指标0014696，2026年9月29日发布）。堂区各行是 INE 为波尔图市公布的堂区和堂区联合（união de freguesias）。

在市内，Foz 所在的堂区联合房价中位数最高、毛租金比最低；Campanhã 和 Bonfim 房价最低、毛租金比最高。加亚新城（Vila Nova de Gaia）和马托西纽什（Matosinhos）的毛租金比接近波尔图，房价更低。毛租金比较高，并不能说明空置情况、楼况或未来房价。

如何把这些数字换算成毛收益率

毛收益率是一年的租金除以购买价格。按波尔图的中位数，以每平方米计算：

租金：14.48 × 12 = 每平方米每年173.76欧元
毛租金比：173.76 ÷ 3,631 = 4.8%

一套70 m²、按中位数计价的公寓：房价 70 × 3,631 = 254,170欧元，租金 70 × 14.48 = 每月1,013.60欧元，即每年12,163.20欧元。12,163.20 ÷ 254,170 = 4.8%。

房价中位数和租金中位数来自不同的住宅（已售出的和已出租的），所以这个比率描述的是市场，而不是某一套公寓。实际交易取决于那套公寓自己的价格和租金。

为什么净收益更低

毛收益率没有计入以下各项：

购房成本。IMT（房产转让税）、印花税（Imposto do Selo）、公证和登记费用会增加您的实际支出，所以按实际投入计算的收益率低于按房价计算的收益率。
IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，每年缴纳的市政房产税）：对于城市房产，法律规定税率为计税价值的0.3%至0.45%，各市每年在此区间内确定当地税率（《IMI 法典》第112条）。
物业费（condomínio）、保险和维修。
管理费，如果由他人寻找租客并打理房产。
空置月份。一个月没有租客，就少了十二分之一：4.8% × 11 ÷ 12 = 4.4%。
租金所得税。住房租赁的租金按25%的统一税率缴纳 IRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares，个人所得税）（《IRS 法典》第72条第2款），长期永久住房租约适用更低税率。自2026年1月1日起，第97/2026号法令规定：专用于居住、月租不超过2026年最低工资2.5倍（即 €2,300）的租约，2029年12月31日前取得的租金收入按10%征税（《税收优惠章程》（EBF）第45-C条）。已缴纳的 IMI 和物业费可以从租金中扣除；融资成本、折旧和家具不可扣除（《IRS 法典》第41条）。

仅为说明税款的大小：12,163.20欧元的租金在不作任何扣除时，25%为 €3,040.80，10%为 €1,216.32。关于 IMI、AIMI、租金税和出售收益税，请看我们的海外业主在葡萄牙的税务指南。您居住的国家也可能对同一笔收入征税。

长期租赁还是短租（AL）

短租（alojamento local，AL）需要单独登记，在波尔图能否登记取决于堂区。根据 Regulamento n.º 1462/2024，Santo Ildefonso、Sé、Miragaia、São Nicolau 和 Vitória 是限制区（áreas de contenção），新登记只在法规列明的例外情况下才获批准；其余10个堂区设有新登记数量上限。AL 收入的征税方式也不同：在简化制度下，营业收入的35%计为应税所得，在限制区为50%。在把短租收入算进计划之前，请先阅读如何在波尔图登记 AL（英文）、葡萄牙 AL 收入的税务（英文）和波尔图 AL 与中长期租赁对比（英文）。

看具体公寓时要核对什么

购房的完整步骤见2026年外国人如何在葡萄牙购买房产。看中一套公寓时，请核对：

使用许可证（licença de utilização）：由市政府签发，适用于1951年8月以后建造的建筑。自2024年起，买卖契约不再需要出示该许可证（第10/2024号法令），因此请自己向卖方索取并核对。登记 AL 时也必须注明房屋有效的使用许可证（第128/2014号法令第6条）。
能源证书。没有能源证书不能签署买卖契约，出售或出租广告必须标明能源等级。
不动产登记证明（certidão do registo predial）和房产税务档案（caderneta predial）：查看所有人、抵押或其他负担，以及计算 IMI 所用的计税价值。
物业无欠费声明，以及近期业主大会的会议记录和当前每月物业费。
楼宇工程。在这些会议记录中查看已经批准的屋顶、外墙或电梯工程，并问清您应承担的部分还有多少未付、由谁支付。
如果打算做 AL，在波尔图市政府网站上查看该堂区的状态和现行限制。

Urbanis 能做什么

Urbanis 是波尔图的持牌房地产中介（AMI 24596）。我们在波尔图及周边城市寻找公寓，把要价和租金与上表的 INE 数据对比，并与独立律师、公证人和银行协调尽职调查。购房后，Urbanis Residences（英文网站）可以管理长期、中期和短期租赁。目前在售的房源见Urbanis Imóveis（英文网站）。我们不提供法律或税务建议。团队使用葡萄牙语、英语、西班牙语和希伯来语工作。