2026年在葡萄牙买房的真实成本

房价很少是最终要付的全部金额。房产转让税、印花税、公证费和登记费加在一起，买家的预算应当明显高于挂牌价。2026年，这笔预算又发生了变化，而大多数外国买家还没有注意到。

2026年的重大变化：非居民适用统一税率

自2026年5月25日起，非葡萄牙税务居民的个人买家，购买仅用于居住的城市房产或独立单元时，统一按 7.5% 的 IMT 税率（Imposto Municipal sobre Transmissões，即房产转让税）缴税，不享受任何免税或减税。税基为成交价与房产计税价值中较高的一项。这项规定出自 Decreto-Lei n.º 97/2026 第6条，该条在 IMT 法典（CIMT）第17条中新增了第10至12款；葡萄牙税务局于2026年9月4日发布 Ofício-circulado n.º 40131/2026，说明了具体适用方式。另有一档10%的税率，针对注册地位于避税地名单内的买家，但只适用于公司和其他实体，不适用于个人。

如果买家过去任何时候曾是葡萄牙税务居民，则不适用这一税率。采用夫妻共同财产制的已婚夫妇，只有在双方都是非居民、且两人都从未成为居民的情况下才适用。其他买家在购房时一律缴纳7.5%，之后有两种方式可以拿回部分税款。买家如在两年内成为税务居民，或在购房后六个月内以适中租金（不超过最低工资的2.5倍，2026年为每月 €2,300）出租该房产，并在头五年内累计出租至少36个月，可以向税务局申请撤销差额部分。申请须在成为居民或签订租约后六个月内提交。做预算时，应按7.5%来规划。

作为对比：葡萄牙税务居民在葡萄牙本土购买一套 €300,000 的房产作为主要住所，按2026年税率表需缴纳 €10,542 的 IMT（€300,000 × 7% 减去 €10,457.96）。非居民购买同一套房产则需缴纳 €22,500。在一笔中等价位的交易上相差近 €12,000，这是本文最重要的一个数字。35岁及以下的居民买家购买首套住房，房价不超过 €330,539 的，可能完全无需缴纳 IMT。

还需要支付哪些费用

• 印花税（Imposto do Selo）：按成交价与计税价值中较高一项的0.8%征收，所有买家都要缴纳，无论是否为居民。期限五年或以上的房贷，另按贷款金额加收0.6%，贷款利息还要缴纳4%的印花税。
• 公证与不动产登记：政府的一站式服务“Casa Pronta”收费标准为：只办理一项登记的购房 €375，同时登记房贷 €700，每多一套房产另加 €50。税款另行缴纳。从办理 NIF 到签署契约和登记的各个步骤，见我们的外国人在葡萄牙买房步骤指南。
• 律师费：法律没有规定统一标准，各律师收费不同。请律师提供书面报价，写明包含哪些服务，以及是否另加增值税。

哪些费用不用您付

一个常见误解：在葡萄牙，中介佣金由签订中介合同的客户支付，通常是卖方，而且法律禁止中介在同一笔交易中同时向买卖双方收费。因此，与卖方中介合作的买家无需向其支付佣金。做预算时，这笔费用属于卖方成本，不由您承担。

计算示例：€300,000，全款购房，非居民买家

上表未包括以下费用，因为它们视个案而定或由卖方承担：律师费、中介佣金、能源证书，以及远程签约的买家所需的翻译费或授权委托书费用。请律师根据您的具体情况报价。

常见问题

2026年非居民在葡萄牙买房适用多高的 IMT 税率？

自2026年5月25日起，非居民个人购买住宅统一适用7.5%的税率，不享受任何免税或减税，税基为成交价与房产计税价值中较高的一项。过去任何时候曾是葡萄牙税务居民的买家不适用这一税率。

非居民能否少缴7.5%？

只能在购房之后。买家先缴纳7.5%，如在两年内成为葡萄牙税务居民，或在头五年内以适中租金出租该房产至少36个月，可以向税务局申请撤销差额部分。申请须在成为居民或签订租约后六个月内提交。

非居民比居民多缴多少 IMT？

以葡萄牙本土一套 €300,000 的房产为例，作为主要住所购买的居民按2026年税率表缴纳 €10,542 的 IMT，非居民则缴纳 €22,500，相差近 €12,000。

在葡萄牙，买家需要支付房产中介佣金吗？

通常不需要。佣金由签订中介合同的客户支付，一般是卖方，而且葡萄牙法律禁止中介在同一笔交易中同时向买卖双方收费。

本文仅为一般性信息，不构成财务、税务或法律建议，也不能替代持牌顾问针对您具体情况提供的意见。