在海外持有葡萄牙住房：2026年每年要缴哪些税

如果您在葡萄牙拥有住房但住在海外，每年都要缴纳 IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，市政房产税）：在波尔图，2025年度的税率为房产计税价值的0.324%，于2026年征收。第二种税 AIMI 只在每人计税价值超过 €600,000 时才适用。住房租赁的租金按25%的统一税率征税；自2026年起，月租不超过 €2,300 时为10%。出售房产时，一半的收益按 IRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares，个人所得税）累进税率征税。这些规则取决于房产本身和您如何使用它，与国籍无关。

购房环节的税费见2026年在葡萄牙买房的真实成本，短租收入的税务见AL 收入如何征税（英文），移居葡萄牙的税务见取代 NHR 的 IFICI 税制（英文）。

IMI：每年的房产税

IMI 按房产的计税价值（valor patrimonial tributário）征收，这个价值登记在房产的税务档案（caderneta predial）上，与您实际支付的房价无关。对于城市房产，法律规定的税率区间为0.3%至0.45%，各市议会（assembleia municipal）每年确定当地税率。如果市政府未在12月31日前把税率报送葡萄牙税务局（Autoridade Tributária），则适用最低税率。

根据税务局的税率表，波尔图2025年度的税率为0.324%，于2026年征收。截至2026年10月29日，该表还没有列出波尔图区2026年度的税率。

12月31日当天的房产所有人须缴纳当年的税款，税务局在次年2月至4月核定税额。税额决定缴款月份：

• 不超过 €100：5月一次缴清
• 超过 €100、不超过 €500：5月和11月
• 超过 €500：5月、8月和11月

税率也可能更高：空置超过一年的房产按三倍征收；在城市住房紧张地区，市政府可以对 AL（alojamento local，短租住宿）房产加征最多100%，对既未出租、也不是业主长期自住的住房加征最多25%。根据 CIMI 第112条第4款a项，如果业主是葡萄牙“税制明显更优惠”名单（Portaria 150/2004）所列国家或地区的税务居民，IMI 税率为7.5%。该名单包括阿联酋、卡塔尔、科威特、摩纳哥、巴拿马、黎巴嫩和约旦等。香港已由2025年9月5日的 Portaria 292/2025/1 从名单中删除，澳门不在名单上。税务局的“taxas por prédio”查询可以显示您房产适用的税率。

示例：波尔图一套计税价值为 €150,000 的公寓（仅作说明，您房产的计税价值见 caderneta predial），按0.324%计算，每年缴纳 €486，分5月和11月两期。

AIMI：超过 €600,000 才适用

AIMI（adicional ao IMI，IMI 附加税）按您在1月1日名下所有城市房产的计税价值总额计算，不包括商业、工业和服务用途的房产。个人可扣除 €600,000，超出部分按0.7%征税；总额中介于 €100万至 €200万之间的部分适用1%的边际税率，超过 €200万的部分为1.5%。

已婚夫妇和事实婚姻（união de facto）伴侣可以选择合并纳税：双方房产合并计算，扣除额翻倍至 €120万，各档税率的界限也翻倍。AIMI 在6月核定，9月缴纳。

长期租赁的租金收入

非居民须就在葡萄牙取得的收入缴纳 IRS，葡萄牙房产的租金也属于这类收入。住房租赁的租金在扣除维护和维修工程、物业费（condomínio）、IMI 以及租赁合同印花税等费用后，按25%的统一税率征税。融资成本、折旧、家具、家电和 AIMI 不能扣除。非住房租赁（例如商铺）的租金按28%征税。

租期5年或以上的长期住房租赁适用更低的税率，详见波尔图 AL 与中长期租赁对比（英文）。自2026年起，第97/2026号法令（Decreto-Lei）规定，租赁合同专用于居住、且租金不超过“适中租金”上限时，税率为10%：上限为2026年最低工资 €920 的2.5倍，即每月 €2,300。这一规定适用于2026年1月1日至2029年12月31日取得的租金，除非适用更低的税率。法令文本没有区分居民和非居民，因此请就您的租约查阅税务局的指引。

如果租客设有正规账簿（contabilidade organizada），例如公司，会在付款时代扣25%（或10%）。无论哪种情况，您都要在 IRS 年度申报表（Modelo 3，个人所得税申报表）的附表 F 中申报租金，申报期为次年4月1日至6月30日。

出售：收益要缴税

出售葡萄牙房产的收益在葡萄牙征税。2022年12月之前，“只计入50%收益”的规则仅适用于“efetuadas por residentes”（由居民进行）的出售。第24-D/2022号法律删除了这几个词，所以现在无论卖方是谁都适用。这一半收益按 IRS 累进税率征税，税率根据您的全部收入确定，包括在海外取得的收入。出售须在次年的申报表中申报。

不属于税的费用

物业费（condomínio）用于支付楼宇的公共开支。它不是税，但房产出租时，依法必须由您承担的物业费可以从租金中扣除。

税务代表与电子通知

如果您住在欧盟、挪威、冰岛和列支敦士登以外，须在成为业主后15天内指定一名葡萄牙税务代表，或开通税务局的电子通知（或 ViaCTT 电子信箱）。IMI 缴款单和各类通知就是通过这些途径送达的。NIF（Número de Identificação Fiscal，葡萄牙税号）和购房的其他步骤见2026年外国人如何在葡萄牙购买房产。

避免双重征税协定

葡萄牙税务局统计共有79项税收协定，其中78项已生效。名单包括中国、香港和澳门，也包括美国、日本和以色列。台湾不在税务局的名单上。在美国与葡萄牙的协定中，来自不动产的收入和收益“may be taxed”（可以征税）于房产所在国。您所在的国家或地区如何处理在葡萄牙缴纳的税款，请咨询当地会计师；我们不提供其他国家或地区的税务建议。

一年概览

“依据”一栏中，CIMI 指《IMI 法典》，CIRS 指《IRS 法典》。

Urbanis 能做什么

Urbanis 是波尔图一家持牌房地产中介（AMI 24596）。我们通过 Urbanis Residences 在波尔图管理公寓和整栋楼宇已有3年，涵盖短期、中期和长期租赁。年度申报和税务代表事宜，我们与独立会计师协调办理。我们不提供税务建议。团队使用葡萄牙语、英语、西班牙语和希伯来语工作。

常见问题

在波尔图拥有住房要缴多少 IMI？

2025年度为计税价值的0.324%，于2026年征收：计税价值为 €150,000 时缴纳 €486。

来源：葡萄牙税务局：各市 IMI 税率，波尔图区，2025年

IMI 什么时候缴纳？

税额不超过 €100 时在5月缴纳；不超过 €500 时在5月和11月；超过 €500 时在5月、8月和11月。

来源：《IMI 法典》第120条，Portal das Finanças

非居民在葡萄牙出租房产，租金要缴多少税？

住房租赁净租金的25%。2026年至2029年，租约专用于居住且月租不超过 €2,300 时为10%。

来源：《IRS 法典》第72条；《税收优惠章程》（EBF）第45-C条

非居民出售葡萄牙房产如何征税？

一半收益按 IRS 累进税率征税，税率根据您的全部收入确定，包括在海外取得的收入。

来源：《IRS 法典》第43条；《IRS 法典》第22条

我需要葡萄牙税务代表吗？

如果您住在欧盟、挪威、冰岛和列支敦士登以外，需要，也可以改为开通电子通知。两者都须在购房后15天内办理。

来源：葡萄牙税务局：非居民外国公民的 NIF（2025年7月，英文）

本文仅为一般信息，不构成法律或税务建议。最后核实日期：2026年10月29日。