2026年外国人如何在葡萄牙购买房产

外国人可以在葡萄牙购买房产，无论是否为葡萄牙居民。葡萄牙税务局（Autoridade Tributária）也向非居民发放 NIF（Número de Identificação Fiscal，葡萄牙税号），并把非居民在葡萄牙拥有房产视为一种普通的税务关系。整个购房过程分为九个步骤，从办理 NIF 到不动产登记，其中几步可以在您身在海外时由代理人办理。有一点已经改变：自2023年10月7日起，购买住宅不再符合黄金签证（Golden Visa）的申请条件，所以买房本身不附带居留权。

关于各项费用，即 IMT（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis，由买方缴纳的不动产转让市政税）、印花税、公证费和登记费，请阅读2026年在葡萄牙买房的真实成本。

买房不会带来居留权

第56/2023号法律废除了以房地产投资申请的居留许可。该法第42条规定，自法律生效之日起，即2023年10月6日公布后的第二天，不再受理这些途径的新申请。此前已获批的许可仍可续签，而仍然开放的投资途径不得直接或间接投向房地产。

如果您希望在葡萄牙生活，需要另行申请签证或居留许可。我们的2026年黄金签证概览列出了仍然开放的途径，基金途径请参阅通过投资基金申请黄金签证。

购房步骤（按顺序）

1. 办理 NIF。可以预约后到税务局办事处（Serviço de Finanças）或公民服务中心（Loja do Cidadão）申请，也可以由法定代理人通过 Portal das Finanças（税务门户网站）的 e-balcão 在线申请，需要提供护照和您在海外住址的证明。办理 NIF 不需要税务代表。取得房产后，您须在15天内指定一名税务代表，或开通税务局的电子通知。欧盟、挪威、冰岛或列支敦士登的居民可以自行选择是否办理。
2. 开立葡萄牙银行账户，并保留资金来源的证明。税务局把 NIF 列为开立银行账户的条件之一。银行、房地产中介、律师、法律代办人（solicitador）和公证人都受反洗钱法（第83/2017号法律）约束：他们必须核实您的身份，并在风险或交易情况需要时询问资金来源。请保留能说明资金来源的银行流水、出售合同或工资单。
3. 看房并出价。葡萄牙公共市场、房地产和建筑局（IMPIC）在其网站上公布持牌房地产中介名单。在签署 CPCV（Contrato-Promessa de Compra e Venda，买卖预约合同）之前，请以书面形式约定价格和主要条件。
4. 核查房产。政府的购房指南列出了需要查看的文件：caderneta predial（房产的税务登记册）、certidão do registo predial（不动产登记证明，载明所有人、抵押和其他负担）、licença de utilização（使用许可证）、能源证书、ficha técnica de habitação（住宅技术档案），以及证明没有拖欠物业管理费（condomínio）的声明。没有有效的能源证书就不能签署买卖，因为证书编号要写入契约。您的律师应在签署 CPCV 之前核查这些文件。
5. 签署买卖预约合同（CPCV）并支付定金。CPCV 并非必须签署。如果标的是建筑物或公寓，合同必须采用书面形式，签名须当面认证，并须证明已有使用许可证或建筑许可证。买方在这一阶段支付的款项，法律推定为定金（sinal）。根据《民法典》第442条，如果买方反悔，卖方可以保留定金；如果卖方反悔，买方可以要求双倍返还。CPCV 会写明价格、付款条件、定金和签署契约的期限。
6. 如有需要，安排贷款。Banco de Portugal（葡萄牙央行）第1/2026号宏观审慎建议适用于自2026年8月1日起评估的贷款。用于自住永久居所的，银行放贷最多为房价与评估价中较低者的90%；用于其他目的，例如度假屋或出租房的，最多为80%。这些上限取决于贷款用途，而不是借款人的国籍。您所有贷款的月供合计应不超过净收入的45%；借款人35岁及以下的，贷款期限不超过40年，35岁以上的不超过35年。
7. 签署契约前缴纳 IMT 和印花税。IMT 在产权转移之前核定，须在当天或30天内缴纳，否则核定失效。没有缴税证明，公证人、律师或登记官员都不能签署契约。买方还须在签署前缴纳印花税（Imposto do Selo）。非葡萄牙税务居民、且过去从未成为税务居民的买家，购买住宅时统一按7.5%缴纳 IMT，不享受任何免税或减税。买家如在两年内成为税务居民，或在购房后六个月内以适中租金出租该房产至少36个月，可以在成为居民或签订租约后六个月内，向税务局申请撤销差额部分。具体金额和完整规则见我们的购房费用文章。
8. 签署契约。有三种方式：在公证处签署公证契约（escritura pública）；由律师或法律代办人准备经认证的私人文书（documento particular autenticado）；或在登记与公证局（IRN）开设的 Casa Pronta（政府的一站式购房服务）柜台办理，一次到访即可完成买卖、缴税和登记。
9. 办理房产登记。签署或认证契约的一方必须在两个月内申请登记。在 Casa Pronta 和其他登记处，登记申请会当场提交。

需要多长时间

法律没有规定总时长。进度取决于 NIF 的办理、房产文件、CPCV 中约定的契约签署期限；如需贷款，还取决于银行的评估和审批。

按国家和地区的说明

从中国大陆、台湾或香港购买

资金汇出境外受您所在地的规定约束，并由您的银行执行，所以请在承诺 CPCV 定金的支付日期之前先确认清楚。葡萄牙的银行和公证人可能会要求您证明资金来源。我们的团队会用英语回复您。

从美国购买

根据2015年美国与葡萄牙签订的 FATCA 协议，葡萄牙通过本国银行收集美国人士（US person）所持账户的信息，并与美国交换，所以您的银行会询问您是否为美国人士。在美国，如果您的境外账户合计余额在一年中任何时候超过10,000美元，就要提交 FBAR。美国国税局（IRS）表示，直接持有的境外房地产，例如自住房或出租房，不需要在8938表中申报。

从以色列购买

请从您本人名下的账户汇款，并保存汇款确认单。是否以及如何向以色列税务局申报这处房产或其收入，请咨询您的以色列会计师。我们团队中有成员讲希伯来语。

从日本购买

根据日本《外汇及外国贸易法》，单笔超过3,000万日元的境外付款必须申报。据日本银行（Bank of Japan）说明，如果从日本的银行支付境外房产款项，申报会在汇款时通过银行提交，项目编号为874（境外不动产）。我们会用英语回复您。

Urbanis 能做什么

Urbanis 是波尔图一家持牌房地产中介（AMI 24596）。我们寻找并核查房产，与卖方谈判，并与独立的律师、公证人和银行协调购房事宜；如果您从海外购买，也包括协调 NIF 和银行账户。我们不提供法律或税务建议。我们的团队使用葡萄牙语、英语、西班牙语和希伯来语。

常见问题

外国人可以在葡萄牙买房吗？

可以。任何葡萄牙人或外国人，无论是否为居民，都可以申请 NIF；税务局把非居民在葡萄牙拥有房产视为一种普通的税务关系。

来源：葡萄牙税务局：非居民外国公民的 NIF（2025年7月）

在葡萄牙买房能获得居留权吗？

不能。第56/2023号法律自2023年10月7日起停止受理通过房地产申请黄金签证的新申请。

来源：第56/2023号法律第42条，Diário da República（葡萄牙政府公报）

我需要税务代表吗？

办理 NIF 时不需要。取得房产后，居住在欧盟、挪威、冰岛和列支敦士登以外的买方，须在15天内指定税务代表，或开通税务局的电子通知。

来源：葡萄牙税务局：非居民外国公民的 NIF（2025年7月）

非居民最多可以贷款多少？

如果房产不作为您的永久居所，最多为房价与评估价中较低者的80%；如果作为您自住的永久居所，最多为90%，且月供不超过净收入的45%。银行也可能贷得更少。

来源：Banco de Portugal：第1/2026号宏观审慎建议

如果交易没有完成，定金怎么处理？

如果是您反悔，卖方可以保留定金。如果是卖方反悔，您可以要求双倍返还。

来源：《民法典》第441条和第442条

本文仅为一般性信息，不构成法律、税务或财务建议，也不能替代持牌专业人士针对您具体情况提供的意见。最后核实日期：2026年10月29日。