Arrendar casa em Portugal vivendo em Israel: impostos em 2026

Portugal tributa a renda em primeiro lugar, porque o imóvel está cá: uma taxa autónoma de 25% sobre a renda líquida de um arrendamento habitacional, ou de 10% desde 2026 quando a renda fica dentro do limite da renda moderada (2300 € por mês em 2026). Depois, Israel tributa os seus residentes sobre a mesma renda, com duas opções: 15% ao abrigo do artigo 122A da lei israelita do imposto sobre o rendimento (Income Tax Ordinance), sem despesas além das amortizações e sem crédito pelo imposto português, ou as taxas normais israelitas com crédito pelo imposto pago em Portugal, nos termos da convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e Israel. As regras abaixo foram confirmadas a 29 de outubro de 2026 em fontes oficiais portuguesas e israelitas. É informação geral, não aconselhamento fiscal: a escolha da opção faz-se com um contabilista israelita.

O IMI anual e a venda estão em ter casa em Portugal vivendo no estrangeiro: impostos anuais, e o alojamento local em como é tributado o AL. Este artigo trata do arrendamento de longa duração de uma casa no Porto, Portugal, ou noutro ponto do país, cujo proprietário vive em Israel.

Portugal: o que paga um senhorio que vive em Israel

A renda de um imóvel situado em Portugal é rendimento obtido em Portugal, por isso paga IRS mesmo vivendo no estrangeiro. No arrendamento habitacional a taxa autónoma é de 25% (CIRS, artigo 72.º, n.º 2), sobre a renda depois das despesas que a lei permite deduzir, como obras de conservação e manutenção, encargos de condomínio, IMI e o Imposto do Selo do contrato. Os contratos de arrendamento para habitação permanente com duração de cinco anos ou mais têm taxa mais baixa; os detalhes estão em AL ou arrendamento de média e longa duração no Porto.

Desde 1 de janeiro de 2026, o artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais fixa uma taxa de 10% para as rendas de contratos destinados exclusivamente à habitação cuja renda mensal não exceda o limite da renda moderada, auferidas até 31 de dezembro de 2029. O limite é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, de 920 €, ou seja, 2300 € por mês. O texto do artigo 45.º-C não impõe nenhuma condição de residência. Peça ao seu contabilista em Portugal que confirme como a Autoridade Tributária o aplica na sua declaração.

Para um residente em Israel, a taxa mantém-se autónoma. O CIRS permite aos residentes em Portugal englobar as rendas e pagar às taxas progressivas (artigo 72.º, n.º 13), e dá aos residentes noutro Estado-Membro da UE ou do EEE uma opção semelhante para alguns rendimentos (artigo 72.º, n.º 15). Israel não está em nenhum destes grupos.

As rendas declaram-se no anexo F da declaração anual de IRS (Modelo 3), entregue pela internet entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Se o inquilino for uma empresa ou outra entidade com contabilidade organizada, retém 25% (ou 10% ao abrigo do artigo 45.º-C) quando paga a renda, e esse valor conta para o seu imposto.

Ter o imóvel traz mais duas obrigações:

• Representante fiscal ou notificações eletrónicas. No prazo de 15 dias após passar a ter um imóvel em Portugal, quem vive fora da UE, da Noruega, da Islândia e do Liechtenstein tem de nomear um representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária (ou à caixa postal eletrónica ViaCTT). Os cidadãos de Andorra residentes em Andorra também estão dispensados.
• IMI, o imposto municipal anual. No Porto a taxa é de 0,324% do valor patrimonial tributário relativo a 2025, cobrado em 2026. Os meses de pagamento e o AIMI estão no artigo sobre os impostos anuais.

A convenção entre Portugal e Israel

Portugal e Israel assinaram uma convenção para evitar a dupla tributação em Lisboa, a 26 de setembro de 2006. Entrou em vigor a 18 de fevereiro de 2008 e aplica-se aos rendimentos a partir de 1 de janeiro de 2008 (aos impostos retidos na fonte a partir de 24 de março de 2008, segundo a lista de convenções do Ministério das Finanças de Israel). Os textos autênticos estão em português, hebraico e inglês, e em caso de divergência prevalece o texto inglês.

Para um senhorio contam três artigos:

• Artigo 6.º Os rendimentos que um residente de um Estado obtenha de bens imobiliários situados no outro Estado "podem ser tributados nesse outro Estado", incluindo os rendimentos do arrendamento. Portugal mantém o direito de tributar a sua renda.
• Artigo 13.º, n.º 1. O mesmo vale para os ganhos da venda do imóvel: Portugal pode tributá-los.
• Artigo 23.º, n.º 2, alínea a). Israel deduz ao imposto do seu residente uma importância igual ao imposto sobre o rendimento pago em Portugal, até ao imposto israelita correspondente a esse rendimento.

A convenção aplica-se aos impostos sobre o rendimento. Do lado português, a lista indica o IRS, o IRC e a derrama. O IMI, que é um imposto sobre o património, não consta dessa lista.

Israel: duas formas de pagar imposto sobre a renda

Um residente em Israel com rendas de imóveis no estrangeiro deve imposto israelita sobre elas, sem prejuízo das convenções para evitar a dupla tributação. O guia de 2025 da Autoridade Tributária de Israel descreve duas vias.

A via dos 15% (artigo 122A). Uma pessoa singular cuja renda no estrangeiro não seja rendimento empresarial pode pagar 15% sobre ela em vez das taxas normais. Nesta via não deduz despesas além das amortizações, e não tem direito a compensação, crédito ou isenção. O guia di-lo expressamente: quem paga apenas 15% sobre rendas do estrangeiro não pode obter crédito pelo imposto pago no estrangeiro sobre esse rendimento. Na prática paga o imposto português e mais 15% em Israel.

Se a renda for o único motivo para entregar declaração anual em Israel, pode pagar os 15% pela via do reporte simplificado e ficar dispensado da declaração. O pagamento é feito como adiantamento com as guias de pagamento 351 ou 352, até 30 de abril do ano seguinte ao fim do ano fiscal. Para o ano fiscal de 2025, o guia aplica esta dispensa a rendimentos do estrangeiro até 375 000 ₪. O formulário 5329 da Autoridade Tributária é o reporte simplificado de rendimentos e bens no estrangeiro, entregue no serviço de finanças da área de residência.

A via normal com crédito. Declara a renda na declaração anual, com as despesas que a lei israelita admite. Em Israel, a taxa sobre rendimentos prediais começa, em regra, nos 31% (a partir dos 60 anos aplicam-se os escalões normais), nos termos do artigo 121.º da lei israelita. Israel dá depois crédito pelo imposto sobre o rendimento pago em Portugal, até ao imposto israelita sobre essa renda (artigo 200.º da lei israelita e artigo 23.º da convenção).

A via mais barata depende da sua taxa marginal em Israel, das despesas e do imposto efetivamente pago em Portugal. Um contabilista israelita pode fazer as duas contas.

Lista de verificação para um senhorio que vive em Israel

1. NIF e contacto fiscal. Obtenha o número de contribuinte e, nos 15 dias seguintes à aquisição, nomeie representante fiscal ou adira às notificações eletrónicas.
2. Comunicar o contrato à Autoridade Tributária. Entregue a Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento e pague, no mesmo prazo, o Imposto do Selo de 10% de uma renda mensal. Alterações e cessação comunicam-se até ao fim do mês seguinte.
3. Recibos de renda eletrónicos. Emita o recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças sempre que recebe a renda, incluindo caução e adiantamentos. Os senhorios com 65 anos ou mais e os senhorios com rendas muito baixas que não têm caixa postal eletrónica estão dispensados e entregam a declaração Modelo 44 até ao fim de fevereiro.
4. Conta bancária. Uma conta num banco português não é obrigatória por lei para o senhorio, mas facilita receber a renda e pagar o IMI, o IRS e o condomínio.
5. Guardar todos os comprovativos. Faturas de condomínio, IMI, manutenção e Imposto do Selo reduzem o imposto em Portugal.
6. Declaração em Portugal. Modelo 3 com o anexo F, entre 1 de abril e 30 de junho de cada ano.
7. Escolher a via em Israel. 15% até 30 de abril pela via simplificada, ou declaração completa com crédito. Guarde a nota de liquidação portuguesa para o contabilista israelita.
8. Gestor do imóvel. Alguém no Porto que trate do inquilino, das reparações, dos recibos e dos documentos ajuda a cumprir os prazos portugueses.

O que a Urbanis faz

A Urbanis é uma mediadora imobiliária licenciada no Porto (AMI 24596), e a nossa equipa fala hebraico. Fazemos a gestão de arrendamentos de longa duração para proprietários que vivem em Israel: procura e verificação de inquilinos, o contrato e a sua comunicação, os recibos mensais, as reparações e o condomínio. Coordenamos com contabilistas independentes em Portugal e em Israel para que os documentos de que cada um precisa cheguem a tempo. Não damos aconselhamento fiscal, e cada decisão fiscal fica com o seu contabilista.

Perguntas frequentes

Quanto imposto paga em Portugal a renda de uma casa de um residente em Israel?

Uma taxa autónoma de 25% sobre a renda líquida de um arrendamento habitacional. Desde 2026, 10% quando o contrato se destina exclusivamente à habitação e a renda não passa de 2300 € por mês, para rendas auferidas até ao fim de 2029.

Fonte: CIRS, artigo 72.º, Portal das Finanças

Existe convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e Israel?

Sim. Foi assinada em Lisboa a 26 de setembro de 2006, entrou em vigor a 18 de fevereiro de 2008 e aplica-se aos rendimentos desde 1 de janeiro de 2008. Portugal pode tributar a renda de imóveis aqui situados e, na via normal israelita, Israel dá crédito pelo imposto português.

Fonte: Diário da República, Aviso n.º 94/2008

O que é a via dos 15% em Israel para rendas do estrangeiro?

O artigo 122A da lei israelita do imposto sobre o rendimento permite a uma pessoa singular pagar 15% sobre rendas de imóveis no estrangeiro, sem deduções além das amortizações e sem crédito por imposto estrangeiro.

Fonte: Autoridade Tributária de Israel, guia "Conheça os seus direitos e deveres" 2025, secção 25

Tenho de entregar declaração anual em Israel por causa de uma renda em Portugal?

Nem sempre. Se a renda for o único motivo para declarar e pagar os 15% pela via simplificada com as guias 351 ou 352 até 30 de abril, pode ficar dispensado, dentro do limite de 375 000 ₪ que o guia indica para 2025.

Fonte: Autoridade Tributária de Israel, guia "Conheça os seus direitos e deveres" 2025, capítulo A

Preciso de representante fiscal em Portugal se vivo em Israel?

Sim, ou da adesão às notificações eletrónicas em alternativa. Nos 15 dias seguintes à aquisição do imóvel tem de nomear representante ou aderir ao sistema de notificações; só os residentes na UE, na Noruega, na Islândia e no Liechtenstein, e os cidadãos de Andorra residentes em Andorra, estão dispensados.

Fonte: Portal das Finanças, folheto do NIF para cidadãos estrangeiros

Este artigo é informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal. Última verificação: 29 de outubro de 2026.