Como escolher uma gestora de alojamento local (AL) no Porto

Para escolher uma gestora de alojamento local (AL) no Porto, peça cinco respostas por escrito: quem trata do registo e mantém o imóvel legal, que seguro existe, sobre que base se calcula a comissão, o que diz o contrato sobre a saída e como funcionam a prestação de contas e os pagamentos. Uma empresa que responde a tudo isto com clareza costuma ser uma escolha segura para lhe entregar as chaves.

Comece pela legalidade

Explorar um AL exige o registo prévio do estabelecimento no Balcão do Empreendedor, que atribui o número de registo (RNAL). Não é permitido oferecer, publicitar ou intermediar um imóvel sem registo, e as plataformas de reservas têm de exigir e exibir esse número. A comunicação tem um prazo de 60 dias úteis, ou 90 em áreas de contenção. Pergunte quem faz o registo, quem o mantém atualizado e se o número aparece em todos os anúncios.

O titular da exploração tem também de ter um seguro de responsabilidade civil que cubra danos a hóspedes e a terceiros. O guia do Turismo de Portugal indica um capital mínimo de 75.000 € por estabelecimento e por sinistro e, num prédio em propriedade horizontal, exige também prova de seguro contra danos de incêndio. Peça para ver a apólice e saiba quem a paga.

O titular é ainda solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos que estes causem no edifício. Por isso, pergunte como a gestora seleciona hóspedes, cobra cauções e trata dos pedidos de seguro. É aqui que uma gestora justifica a comissão. Todos os alojamentos locais têm ainda de ter o livro de reclamações, em formato físico e eletrónico, por isso pergunte quem o disponibiliza.

Perceba como se calcula a comissão

Uma percentagem não diz nada enquanto não souber a que valor se aplica: ao valor bruto das reservas ou à receita depois da comissão da plataforma. Pergunte se o IVA, a limpeza, a roupa de cama, a manutenção e as fotografias estão incluídos ou são extra. Propostas de 20% e de 25% podem dar o mesmo valor ou valores muito diferentes, por isso compare em euros, com o mesmo mês como exemplo. Algumas empresas oferecem uma renda mensal fixa ao proprietário em vez de uma percentagem. Nesse caso, pergunte as condições de saída e o que acontece se o imóvel ficar vazio.

O que deve estar incluído

• Criação e otimização do anúncio
• Preço por noite ajustado à procura
• Comunicação com os hóspedes
• Limpeza com padrão de hotelaria e roupa de cama
• Manutenção e reparações
• Faturação, IVA e apoio fiscal
• Painel do proprietário e um extrato que possa acompanhar linha a linha

Prestação de contas, pagamentos e saída

Pergunte com que frequência recebe (mensal ou quinzenal), o que mostra o extrato e qual é o prazo mínimo e o pré-aviso. Se sair, os anúncios, os acessos e as chaves devem ser devolvidos sem complicações.

Peça referências, não estrelas

As avaliações dos hóspedes falam do apartamento, não de como a gestora trata os proprietários. Peça para falar com dois proprietários atuais e pergunte o que correu mal no último trimestre e como foi resolvido.

Como trabalhamos na Urbanis

Gerimos imóveis no Porto há 3 anos: apartamentos em alojamento local e em arrendamento de média e longa duração, e edifícios. No alojamento local há dois modelos, ambos com todos os serviços premium incluídos: 25% da receita líquida ou uma renda mensal fixa. Acompanhamos o registo, a faturação mensal e o IVA, tratamos de cauções e pedidos de seguro e enviamos um extrato detalhado com cada pagamento. Pode estimar o rendimento líquido do seu imóvel no simulador da Urbanis Residences.

Antes de assinar

• O número de registo (RNAL) do imóvel e quem o mantém atualizado.
• A apólice de responsabilidade civil e quem a paga.
• Sobre que valor se calcula a comissão e o que fica de fora.
• O prazo mínimo, o pré-aviso e a devolução de anúncios, acessos e chaves.
• A frequência dos pagamentos e um exemplo de extrato.
• Dois proprietários atuais com quem possa falar.

Perguntas frequentes

Preciso de registar o meu imóvel para o explorar em AL?

Sim. O registo prévio no Balcão do Empreendedor é obrigatório e gera o número RNAL. Não é permitido anunciar um imóvel sem registo.

Quanto custa a gestão de alojamento local no Porto?

Depende do modelo. Algumas empresas cobram uma percentagem, outras uma renda fixa. Pergunte sempre a que valor se aplica a percentagem e o que fica de fora. Na Urbanis são 25% da receita líquida ou uma renda mensal fixa, ambos com todos os serviços incluídos.

O seguro é obrigatório no alojamento local?

Sim. É obrigatório um seguro de responsabilidade civil, com capital mínimo de 75.000 € por estabelecimento e por sinistro, segundo o guia do Turismo de Portugal.

Uma gestora pode anunciar o meu imóvel sem número de registo?

Não. É proibido oferecer, publicitar ou intermediar estabelecimentos sem registo, e as plataformas têm de exibir o número RNAL.

Este artigo é informação geral, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal, e não substitui o acompanhamento de um profissional para o seu caso específico.