不動産・投資

2026年、ポルトのアパートに投資する：価格、家賃、数字からわかること

公開日：2026年10月29日 · David Demenashe · 7分で読めます

GoogleでUrbanisを優先ソースに追加する淡い色の空を背景に、下から見上げた幾何学模様の外壁を持つ白いモダンな集合住宅

ポルトガルの統計機関INE（Instituto Nacional de Estatística、国立統計院）によると、2026年第2四半期までの12か月間に、ポルトガル・ポルト市（Porto）で売却された住宅の価格の中央値は1平方メートルあたり€3,631（アパートは€3,737）、新たに結ばれた賃貸契約の家賃の中央値は1平方メートルあたり月€14.48でした。12か月分の家賃をこの価格で割ると、グロスの比率は約4.8%になります。これはグロスの目安であり、利回りを約束する数字ではありません。2つの中央値から計算したもので、特定のアパートを表すものではありません。費用、空室の月、税金を差し引いたネットの利回りはこれより低くなります。

購入時の税金と手数料は2026年、ポルトガルで不動産を購入する本当の費用、ポルトとリスボンの比較は2026年のポルトとリスボンの費用比較で説明しています。

市と教区ごとの価格と家賃

下の表にあるINEの2つのデータは同じ期間を対象としています。2026年第2四半期までの12か月間（2025年7月から2026年6月まで）です。価格は実際に売却された住宅の中央値、家賃は同じ期間に結ばれた新規賃貸契約の中央値です。グロスの比率は私たちの計算で、家賃 × 12 ÷ 価格、どちらもすべての住宅を対象にしています。教区（freguesia）と市の名前はINEと同じくポルトガル語のまま記載しています。

地域	売却価格の中央値、すべての住宅（€/m²）	売却価格の中央値、アパート（€/m²）	家賃の中央値、新規契約（月額 €/m²）	グロスの比率（家賃 × 12 ÷ 価格）
Porto（市全体）	3,631	3,737	14.48	4.8%
Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde	4,359	4,357	14.84	4.1%
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória	4,160	4,306	15.20	4.4%
Lordelo do Ouro e Massarelos	3,675	3,692	14.15	4.6%
Ramalde	3,636	3,690	13.28	4.4%
Paranhos	3,401	3,463	14.33	5.1%
Bonfim	3,378	3,524	14.89	5.3%
Campanhã	2,836	3,073	13.30	5.6%
Matosinhos	3,183	3,358	12.48	4.7%
Vila Nova de Gaia	2,652	2,736	10.85	4.9%
Maia	2,557	2,631	9.85	4.6%
Gondomar	2,348	2,425	9.03	4.6%
Valongo	2,320	2,398	8.59	4.4%
Área Metropolitana do Porto（ポルト都市圏）	2,500	2,685	10.53	5.1%
ポルトガル（全国）	2,264	2,806	9.76	5.2%

出典：INE、地域別住宅価格統計（指標0012241と0012235、2026年10月23日公表）と地域別住宅家賃統計（指標0014696、2026年9月29日公表）。教区の行は、INEがポルト市について公表している教区と教区連合（união de freguesias）です。

市内では、Fozを含む教区連合の価格の中央値が最も高く、比率は最も低くなっています。CampanhãとBonfimは価格が最も低く、比率が最も高い地域です。ヴィラ・ノヴァ・デ・ガイア（Vila Nova de Gaia）とマトジーニョス（Matosinhos）は、ポルトに近い比率で価格が低めです。比率が高くても、空室、建物の状態、将来の価格については何もわかりません。

数字からグロス利回りを出す方法

グロス利回りは、1年分の家賃を購入価格で割ったものです。ポルトの中央値を使い、1平方メートルあたりで計算すると次のとおりです。

家賃：14.48 × 12 = 1平方メートルあたり年173.76ユーロ
グロスの比率：173.76 ÷ 3,631 = 4.8%

中央値で計算した70 m²のアパートの場合、価格は70 × 3,631 = 254,170ユーロ、家賃は70 × 14.48 = 月1,013.60ユーロ、年12,163.20ユーロです。12,163.20 ÷ 254,170 = 4.8%になります。

価格の中央値と家賃の中央値は別々の住宅（売却された住宅と賃貸された住宅）から出ているため、この比率は市場全体を表すもので、1戸のアパートを表すものではありません。実際の取引は、そのアパート自体の価格と家賃で決まります。

ネットの数字が低くなる理由

グロス利回りには、次のものが含まれていません。

購入費用。IMT（不動産取得税）、印紙税（Imposto do Selo）、公証人と登記の費用で実際の支出が増えるため、実際に支払った額に対する利回りは価格に対する利回りより低くなります。
IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis、毎年かかる市町村の固定資産税）：都市部の不動産について、法律は課税評価額の0.3%から0.45%の範囲を定めており、各市町村が毎年その範囲内で税率を決めます（IMI法典第112条）。
管理費（condomínio）、保険、修繕。
管理委託費：入居者探しや物件の管理を他の人に任せる場合。
空室の月。入居者のいない月が1か月あると、12分の1が減ります。4.8% × 11 ÷ 12 = 4.4%。
家賃にかかる所得税。住居用賃貸の家賃には、IRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares、個人所得税）が一律25%で課税されます（IRS法典第72条第2項）。長期の恒久的な住居用契約にはより低い税率があります。2026年1月1日からは、法令第97/2026号により、住居専用で月額家賃が2026年の最低賃金の2.5倍、つまり€2,300を超えない契約について、2029年12月31日までに得た家賃収入の税率が10%になりました（税制優遇法（EBF）第45-C条）。支払ったIMIと管理費は家賃から差し引けますが、借入費用、減価償却、家具は差し引けません（IRS法典第41条）。

税金の大きさを示すためだけの計算です。12,163.20ユーロの家賃から何も差し引かない場合、25%は€3,040.80、10%は€1,216.32です。IMI、AIMI、家賃への課税、売却益への課税については、海外在住のオーナー向けのポルトガルの税金ガイドで説明しています。お住まいの国でも同じ収入に課税される場合があります。

長期賃貸か短期賃貸（AL）か

短期賃貸（alojamento local、AL）には専用の登録が必要で、ポルトでは教区によって登録できるかどうかが変わります。Regulamento n.º 1462/2024により、Santo Ildefonso、Sé、Miragaia、São Nicolau、Vitóriaは抑制地域（áreas de contenção）とされ、新規登録は規則に挙げられた例外の場合にしか認められません。残りの10の教区には新規登録の上限数があります。ALの収入は課税の方法も違い、簡易制度では売上の35%、抑制地域では50%が所得として扱われます。短期賃貸の収入を当てにする前に、ポルトでALを登録する方法（英語）、ポルトガルのAL収入への課税（英語）、ポルトのALと中長期賃貸の比較（英語）を読んでください。

個別のアパートで確認すること

購入の手続き全体は2026年、外国人がポルトガルで不動産を購入する方法で説明しています。検討中のアパートでは、次の点を確認してください。

使用許可証（licença de utilização）：市役所が発行するもので、1951年8月以降に建てられた建物が対象です。2024年からは売買証書で示す必要がなくなったため（法令第10/2024号）、自分で売主に求めて確認してください。ALを登録するときも、住戸の有効な使用許可証を記載する必要があります（法令第128/2014号第6条）。
エネルギー証明書。これがないと売買契約に署名できず、売却や賃貸の広告にはエネルギー等級の表示が必要です。
不動産登記証明書（certidão do registo predial）とcaderneta predial（税務上の物件台帳）：所有者、抵当権などの負担、IMIの計算に使われる課税評価額を確認します。
管理費の未払いがないことの証明書と、最近の管理組合総会の議事録、現在の月額管理費。
建物の工事。議事録で屋根、外壁、エレベーターについてすでに承認された工事を確認し、自分の負担分のうち未払いの額と、誰が支払うのかを尋ねてください。
ALを計画している場合は、ポルト市役所のサイトで教区の区分と現在の制限を確認してください。

Urbanisが行うこと

Urbanisはポルトの認可を受けた不動産会社です（AMI 24596）。ポルトと周辺の市でアパートを探し、売り出し価格と家賃を上の表のINEのデータと比べ、独立した弁護士、公証人、銀行とデューデリジェンスを調整します。購入後は、Urbanis Residences（英語のサイト）が長期、中期、短期の賃貸を管理します。現在の物件はUrbanis Imóveis（英語のサイト）に掲載しています。法律や税務の助言は行っていません。チームはポルトガル語、英語、スペイン語、ヘブライ語で対応しています。

よくある質問

ポルトの1平方メートルあたりの価格の中央値はいくらですか？

2026年第2四半期までの12か月間に、ポルト市で売却された住宅の中央値は1平方メートルあたり€3,631、アパートは1平方メートルあたり€3,737でした。

出典：INE、過去12か月に売却された住宅の価格の中央値、種類別（指標0012241）

ポルトの1平方メートルあたりの家賃の中央値はいくらですか？

2026年第2四半期までの12か月間に結ばれた新規賃貸契約の家賃の中央値は、1平方メートルあたり月額でポルトが€14.48、ヴィラ・ノヴァ・デ・ガイアが€10.85、マトジーニョスが€12.48でした。

出典：INE、過去12か月の新規賃貸契約の家賃の中央値（指標0014696）

ポルトではどのくらいのグロス利回りが見込めますか？

12か月分の家賃の中央値を価格の中央値で割ると、ポルト市全体でグロス約4.8%です。これは市場の目安の比率であり、どのアパートについても利回りを約束するものではありません。費用、空室、税金を差し引いたネットの数字はこれより低くなります。

出典：INE、地域別住宅価格統計（指標0012241）、INE、地域別住宅家賃統計（指標0014696）

2026年、長期賃貸の家賃にはどんな税金がかかりますか？

基本税率は25%です。住居専用で月額€2,300までの契約の家賃は、2029年末までに得た収入について10%で課税されます。ただし、すでにより低い税率が適用されている場合は除きます。

出典：法令第97/2026号、税制優遇法第45-C条、Diário da República

ポルトのどこでも新しくALを始められますか？

いいえ。Santo Ildefonso、Sé、Miragaia、São Nicolau、Vitóriaでは、新規登録は市の規則に挙げられた例外の場合にしか認められません。その他の教区には新規登録の上限があります。

出典：Regulamento n.º 1462/2024、Diário da República

ポルトや周辺の市で投資用のアパートをお探しですか。価格と家賃をINEのデータと比べ、独立した弁護士と確認作業を調整します。お問い合わせへの返信は英語でお送りします。

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出典（2026年10月29日確認）：

この記事は一般的な情報であり、法律、税務、財務に関する助言ではありません。数字は地域の中央値で、個別の物件の評価額ではありません。最終確認日：2026年10月29日。