2026年、ポルトガルで不動産を購入する本当の費用
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物件価格だけで支払いが済むことは、まずありません。不動産取得税、印紙税、公証費用、登記費用を合わせると、提示価格よりかなり多めに予算を見ておく必要があります。しかも2026年には、その予算の前提が変わりました。外国人の買い手の多くは、まだこの変化を把握していません。
2026年の大きな変更：非居住者は一律の税率に
2026年5月25日以降、ポルトガルの税務上の居住者ではない個人の買い手は、住宅用としてのみ購入する都市不動産または区分所有の住戸について、一律7.5%のIMT（Imposto Municipal sobre Transmissões、不動産取得税）を支払います。免除や軽減はありません。税額は、購入価格と物件の課税評価額のうち、高いほうを基準に計算されます。このルールはDecreto-Lei n.º 97/2026の第6条によるもので、同条がIMT法典（CIMT）第17条に第10項から第12項を追加しました。税務当局は2026年9月4日付のOfício-circulado n.º 40131/2026で、その適用方法を示しています。なお、リストに掲載された租税回避地に拠点を置く買い手を対象とする別枠の10%の税率は、法人などの団体だけに適用され、個人には適用されません。
買い手が過去に一度でもポルトガルの税務上の居住者だった場合、この税率は適用されません。共有財産制で婚姻している夫婦の場合は、2人とも非居住者で、どちらも一度も居住者になったことがないときに限り適用されます。それ以外の買い手は購入時に7.5%を支払い、その一部を取り戻す方法が2つあります。2年以内に税務上の居住者になった場合、または購入から6か月以内に住宅を適正家賃（最低賃金の2.5倍まで、2026年は月€2,300）で賃貸に出し、最初の5年間のうち36か月以上貸した場合は、税務当局に差額の取り消しを申請できます。申請の期限は、居住者になった日または賃貸借契約を結んだ日から6か月以内です。予算を立てるときは、7.5%を前提にしてください。
比較のために挙げると、ポルトガル本土で€300,000の住宅を主たる住居として購入するポルトガルの税務上の居住者は、2026年の税率表に基づき€10,542のIMTを支払います（€300,000 × 7%から€10,457.96を差し引いた額）。同じ物件を非居住者が購入すると€22,500です。中価格帯の購入でほぼ€12,000になるこの差が、この記事でいちばん重要な数字です。35歳以下の居住者の買い手は、€330,539までの初めての住宅であれば、IMTがまったくかからない場合があります。
そのほかにかかる費用
- 印紙税（Imposto do Selo）：価格または課税評価額のうち高いほうの0.8%です。居住者かどうかにかかわらず、すべての買い手にかかります。期間5年以上の住宅ローンを組む場合は融資額の0.6%が加わり、利息にも4%の印紙税がかかります。
- 公証と不動産登記：政府のワンストップサービス「Casa Pronta」の手数料は、登記1件の購入で€375、住宅ローンの登記も行う場合は€700で、物件が1件増えるごとに€50が加わります。税金は別に支払います。NIFの取得から証書の署名、登記までの手順は、外国人がポルトガルで不動産を購入する方法にまとめています。
- 弁護士費用：法律で決まった金額はなく、弁護士によって異なります。何が含まれるか、付加価値税（IVA）が加算されるかを明記した見積もりを、書面で受け取ってください。
支払わなくてよい費用
よくある誤解があります。ポルトガルでは、不動産会社の仲介手数料は仲介契約に署名した依頼者、通常は売主が支払います。また法律により、不動産会社は同じ売買で売主と買主の両方から報酬を受け取ることができません。そのため、売主側の不動産会社を通じて購入する買い手は、その会社に手数料を払いません。予算上は、買い手ではなく売主側の費用として扱ってください。
計算例：€300,000、現金購入、非居住者の買い手
| 費用 | 金額 | 価格に対する割合 |
|---|---|---|
| IMT（一律7.5%、非居住者） | €22,500 | 7.5% |
| 印紙税 | €2,400 | 0.8% |
| 公証・登記（Casa Pronta） | €375 | ~0.1% |
| 弁護士費用を除く合計 | €25,275 | ~8.4% |
個別の事情で変わるものや売主が負担するものは、上の表に含めていません。弁護士費用、仲介手数料、エネルギー証明書、遠隔で署名する買い手の翻訳費用や委任状の費用などです。ご自身のケースに合わせた見積もりを、弁護士に依頼してください。
よくある質問
2026年、非居住者がポルトガルで不動産を購入するときのIMTの税率は？
2026年5月25日以降、非居住者の個人は住宅について一律7.5%を支払います。免除や軽減はなく、購入価格と物件の課税評価額のうち高いほうに課税されます。過去に一度でもポルトガルの税務上の居住者だった買い手には適用されません。
非居住者が7.5%より少なく払うことはできますか？
できるのは購入後だけです。買い手はまず7.5%を支払い、2年以内にポルトガルの税務上の居住者になった場合、または最初の5年間のうち36か月以上、住宅を適正家賃で賃貸した場合に、税務当局へ差額の取り消しを申請できます。申請の期限は、居住者になった日または賃貸借契約を結んだ日から6か月以内です。
非居住者は居住者と比べて、IMTをどれだけ多く払いますか？
ポルトガル本土の€300,000の住宅の場合、主たる住居として購入する居住者は2026年の税率表に基づき€10,542のIMTを払い、非居住者は€22,500を払います。差はほぼ€12,000です。
ポルトガルでは、買い手が不動産会社の仲介手数料を払いますか？
通常は払いません。手数料は仲介契約に署名した依頼者、多くの場合は売主が支払います。またポルトガルの法律では、不動産会社が同じ売買で売主と買主の両方から報酬を受け取ることは禁じられています。
Urbanisは物件探し、物件の調査、法務と税務のアドバイスまで、購入のプロセス全体を調整し、売買証書に署名する日に想定外のことが起きないようにします。お問い合わせには英語でお返事します（チームの対応言語はポルトガル語、英語、スペイン語、ヘブライ語です）。
不動産チームに相談するこの記事は一般的な情報であり、金融、税務、法律上の助言ではありません。個別のケースについて資格のある専門家から受ける助言に代わるものでもありません。