不動産・購入手続き

2026年、外国人がポルトガルで不動産を購入する方法

公開日：2026年10月29日 · David Demenashe · 7分で読めます

GoogleでUrbanisを優先ソースに追加する淡い色の空を背景に、下から見上げた幾何学模様の外壁を持つ白いモダンな建物

外国人は、ポルトガルの居住者であってもなくても、ポルトガルで不動産を購入できます。ポルトガルの税務当局（Autoridade Tributária）は非居住者にもNIF（Número de Identificação Fiscal、ポルトガルの納税者番号）を発行し、非居住者がポルトガルに不動産を持つことを通常の税務上の関係として扱っています。購入はNIFの取得から不動産登記まで9つのステップで進み、そのうちいくつかは海外にいながら代理人を通じて進められます。一つ変わった点があります。2023年10月7日以降、住宅の購入はゴールデンビザ（Golden Visa）の対象ではなくなったため、物件を買っても居住権は付いてきません。

費用、つまりIMT（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis、買主が納める不動産移転税）、印紙税、公証費用、登記費用については、2026年、ポルトガルで不動産を購入する本当の費用をご覧ください。

住宅を買っても居住権は得られません

法律第56/2023号は、不動産投資による居住許可を廃止しました。同法第42条により、2023年10月6日の公布の翌日に法律が施行された日から、これらのルートでの新規申請は受け付けられていません。それ以前に許可を得た人は引き続き更新でき、残っている投資ルートも、直接であれ間接であれ不動産に向けることはできません。

ポルトガルに住みたい場合は、それとは別にビザや居住許可を取る必要があります。今も利用できるルートは2026年のポルトガルのゴールデンビザに、ファンドのルートは投資ファンドによるポルトガルのゴールデンビザにまとめています。

手続きの順序

NIFを取得する。予約をしたうえで税務署（Serviço de Finanças）や市民サービスセンター（Loja do Cidadão）で申請するか、法定代理人を通じてPortal das Finanças（税務ポータル）のe-balcãoで申請します。パスポートと海外の住所を証明する書類が必要です。NIFの取得に税務代理人は要りません。物件を所有したら、15日以内に税務代理人を選任するか、税務当局の電子通知に登録しなければなりません。EU、ノルウェー、アイスランド、リヒテンシュタインの居住者にとっては任意です。
ポルトガルの銀行口座を開き、資金の出どころを記録しておく。税務当局はNIFを銀行口座開設の条件としています。銀行、不動産会社、弁護士、ソリシター（solicitador）、公証人は、マネーロンダリング防止法（法律第83/2017号）の対象です。本人確認が義務付けられており、リスクや取引の内容によっては資金の出どころを尋ねます。それを示す銀行の取引明細、売買契約書、給与明細を保管しておきましょう。
物件を探し、購入を申し込む。ポルトガルの公共市場・不動産・建設庁（IMPIC）は、免許を持つ不動産会社の一覧をウェブサイトで公開しています。CPCV（Contrato-Promessa de Compra e Venda、売買予約契約）の前に、価格と主な条件を書面で合意しておきましょう。
物件を確認する。政府の購入ガイドには、確認すべき書類が挙げられています。caderneta predial（物件の税務台帳）、certidão do registo predial（所有者、抵当権、その他の負担が記載された不動産登記証明書）、licença de utilização（使用許可証）、エネルギー証明書、ficha técnica de habitação（住宅の技術資料）、管理費（condomínio）の未払いがないことの証明書です。有効なエネルギー証明書がなければ売買に署名できません。証明書の番号が証書に記載されるためです。CPCVの前に、弁護士にこれらの書類を確認してもらいましょう。
売買予約契約（CPCV）に署名し、手付金を払う。CPCVは必須ではありません。建物やアパートの場合は書面で作成し、署名は本人の面前で認証を受け、使用許可または建築許可があることを証明する必要があります。この段階で買主が払うお金は、手付金（sinal）と推定されます。民法第442条により、買主が契約をやめた場合は売主が手付金を受け取り、売主がやめた場合は買主が倍額を請求できます。CPCVでは、価格、支払い条件、手付金、証書の署名期限を定めます。
必要なら融資を手配する。Banco de Portugal（ポルトガル中央銀行）のマクロプルーデンス勧告第1/2026号は、2026年8月1日以降に審査される融資に適用されます。銀行の融資額は、自分が恒久的に住む住宅の場合は価格と評価額の低いほうの最大90%、別荘や賃貸用など他の目的の場合は最大80%とされています。上限は融資の目的で決まり、借り手の国籍では決まりません。すべてのローンの返済額は手取り収入の45%以内、返済期間は35歳以下なら40年以内、それより上なら35年以内に収めることとされています。
証書の署名前にIMTと印紙税を払う。IMTは所有権の移転前に税額が決まり、同じ日か30日以内に納めなければ、その税額決定は失効します。納付の証明がなければ、公証人、弁護士、登記官のだれも証書に署名できません。買主は署名前に印紙税（Imposto do Selo）も納めます。ポルトガルの税務上の居住者ではなく、過去にも居住者だったことがない買主は、住宅について一律7.5%のIMTを納めます。免除や軽減はありません。2年以内に税務上の居住者になった場合、または購入から6か月以内に住宅を適正家賃で賃貸に出し、36か月以上貸した場合は、居住者になった日または賃貸借契約を結んだ日から6か月以内に、税務当局へ差額の取り消しを申請できます。金額と詳しいルールは費用の記事にまとめています。
証書に署名する。方法は3つあります。公証役場で作成する公正証書（escritura pública）、弁護士やソリシターが作成する認証私署証書（documento particular autenticado）、または登記・公証院（IRN）が運営するCasa Pronta（政府のワンストップ購入窓口）です。Casa Prontaでは、売買、税金、登記を1回の来訪で済ませられます。
物件を登記する。証書に署名した人、または証書を認証した人は、2か月以内に登記を申請しなければなりません。Casa Prontaやその他の登記所では、その場で申請されます。

かかる期間

全体の期間を定めた法律はありません。進み具合は、NIFの取得、物件の書類、CPCVで決めた証書の署名期限、そして住宅ローンを使う場合は銀行の評価と承認によって変わります。

国・地域別の注意点

日本から購入する場合

外国為替及び外国貿易法により、海外への1回3,000万円を超える支払いは報告が必要です。日本銀行によると、日本の銀行から海外の不動産の代金を支払う場合、報告は送金の際に銀行を通じて、項目番号874（海外にある不動産）で提出します。お問い合わせには英語でお返事します。

アメリカから購入する場合

2015年の米国とポルトガルのFATCA協定により、ポルトガルは国内の銀行を通じて米国人（US person）が持つ口座の情報を集め、米国と交換しています。そのため、銀行から米国人に当たるかどうかを尋ねられます。米国では、海外口座の合計額が年内のいずれかの時点で1万ドルを超えた場合、FBARを提出します。IRS（米国内国歳入庁）によると、自宅や賃貸物件のように直接保有する海外の不動産は、Form 8938では報告しません。

イスラエルから購入する場合

本人名義の口座から送金し、送金の確認書を保管してください。物件やその収入をイスラエル税務当局に申告するかどうか、どう申告するかは、イスラエルの会計士に相談してください。チームにはヘブライ語を話すメンバーもいます。

中国本土、台湾、香港から購入する場合

海外への送金は居住地のルールに従い、銀行がそれを適用します。CPCVの手付金の支払日を約束する前に確認しておきましょう。ポルトガルの銀行や公証人から、資金の出どころの証明を求められることがあります。お問い合わせには英語でお返事します。

Urbanisが行うこと

Urbanisはポルトの免許を持つ不動産会社です（AMI 24596）。物件の検索と調査、売主との交渉を行い、独立した弁護士、公証人、銀行と連携して購入を調整します。海外から購入する場合は、NIFと銀行口座の手続きの調整も含みます。法律や税務の助言は行いません。チームの対応言語はポルトガル語、英語、スペイン語、ヘブライ語です。