海外に住みながらポルトガルの住宅を持つ：2026年に毎年かかる税金

ポルトガルに住宅を持ち、海外に住んでいる場合、毎年IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis、市町村の固定資産税）を納めます。ポルトでは、2025年分（2026年に課税）の税率は物件の課税評価額の0.324%です。もう一つの税であるAIMIは、1人あたりの課税評価額が€600,000を超える場合にだけかかります。住宅用賃貸契約の家賃には一律25%、2026年からは月額家賃が€2,300以下なら10%の税率がかかります。売却したときは、譲渡益の半分にIRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares、個人所得税）の累進税率がかかります。これらのルールは国籍ではなく、物件とその使い方で決まります。

購入時の税金は2026年、ポルトガルで不動産を購入する本当の費用、短期賃貸の収入はAL収入の課税についての記事（英語）、移住についてはNHRに代わる制度IFICIの記事（英語）で説明しています。

IMI：毎年の固定資産税

IMIは、実際に払った購入価格ではなく、物件の税務台帳（caderneta predial）に記載された課税評価額（valor patrimonial tributário）に対してかかります。都市部の不動産について、法律は0.3%から0.45%の範囲を定めており、各市町村議会（assembleia municipal）が毎年税率を決めます。市が12月31日までにポルトガルの税務当局（Autoridade Tributária）へ税率を届け出なかった場合は、最低税率が適用されます。

税務当局の税率表では、ポルトの2025年分（2026年に課税）の税率は0.324%です。2026年10月29日の時点で、ポルト県の2026年分の税率はまだ掲載されていませんでした。

12月31日時点の所有者がその年の税金を負担し、翌年の2月から4月に税額が確定します。税額によって納付月が決まります。

• €100以下：5月に1回
• €100超、€500以下：5月と11月
• €500超：5月、8月、11月

税率が上がる場合もあります。1年を超えて空き家になっている物件は3倍です。また、住宅需要が逼迫した都市部の地域では、市はAL（alojamento local、短期賃貸）に使う物件に最大100%、賃貸にも所有者の恒久的な住居にも使われていない住宅に最大25%を上乗せできます。CIMI第112条第4項a号により、所有者が、ポルトガルが明らかに優遇的な税制とみなす国・地域のリスト（Portaria 150/2004）に載っている国や地域の税務上の居住者である場合、IMIの税率は7.5%です。リストには、たとえばアラブ首長国連邦、カタール、クウェート、モナコ、パナマ、レバノン、ヨルダンが含まれます。香港は2025年9月5日のPortaria 292/2025/1でリストから外れ、マカオは含まれていません。ご自身の物件の税率は、税務当局の「taxas por prédio」検索で確認できます。

例：課税評価額€150,000（説明用の数字です。実際の額はcaderneta predialに記載されています）のポルトのアパートは、0.324%で年€486となり、5月と11月に納めます。

AIMI：€600,000を超える場合のみ

AIMI（adicional ao IMI、IMIの付加税）は、1月1日時点で所有している都市部不動産の課税評価額の合計にかかります。商業用、工業用、サービス用の物件は除かれます。個人は€600,000を控除し、残りに0.7%がかかります。合計額のうち€100万から€200万までの部分には1%、€200万を超える部分には1.5%の限界税率が適用されます。

夫婦や事実婚（união de facto）のカップルは合算課税を選べます。2人の物件を合計し、控除額は€120万に、税率区分の境目も2倍になります。AIMIは6月に税額が確定し、9月に納付します。

長期賃貸の家賃収入

非居住者は、ポルトガルで得た所得にIRSを納めます。ポルトガルにある物件の家賃もこれに含まれます。住宅用賃貸の家賃は、維持・修繕工事、管理費（condomínio）、IMI、賃貸契約の印紙税などの費用を差し引いたうえで、一律25%で課税されます。借入費用、減価償却、家具、家電、AIMIは差し引けません。店舗など住宅以外の賃貸の家賃は28%です。

期間5年以上の恒久的な住居としての賃貸契約には、より低い税率が適用されます。詳しくはポルトのALと中長期賃貸の比較（英語）をご覧ください。2026年からは、法令第97/2026号（Decreto-Lei）により、契約が住居専用で、家賃が「適正家賃」の上限内であれば税率は10%です。上限は2026年の最低賃金€920の2.5倍、つまり月€2,300です。対象は2026年1月1日から2029年12月31日までに得た家賃で、より低い税率が適用される場合はそちらになります。条文は居住者と非居住者を区別していないため、ご自身の契約については税務当局の案内を確認してください。

会社など正規の帳簿（contabilidade organizada）を備えた借主は、支払いのときに25%（または10%）を源泉徴収します。いずれの場合も、家賃はIRSの確定申告書（Modelo 3、個人所得税の申告書）の付表Fで申告します。提出期間は翌年4月1日から6月30日です。

売却：譲渡益への課税

ポルトガルにある物件の売却益はポルトガルで課税されます。2022年12月までは、譲渡益の50%だけを計算に入れるルールは「efetuadas por residentes」（居住者による）売却に限られていました。法律第24-D/2022号がこの文言を削除したため、現在は売主が誰であっても適用されます。その半分の額に、海外で得た所得も含めたすべての所得をもとに決まるIRSの累進税率がかかります。売却は翌年の確定申告で申告します。

税金ではない費用

管理費（condomínio）は建物の共用部分の費用をまかなうものです。税金ではありませんが、物件を賃貸している場合、法律上負担しなければならない管理費は家賃から差し引けます。

納税代理人と電子通知

EU、ノルウェー、アイスランド、リヒテンシュタイン以外に住んでいる場合、所有者になってから15日以内に、ポルトガルの納税代理人を指定するか、税務当局の電子通知（またはViaCTTの電子郵便受け）に登録する必要があります。IMIの納付書や通知はこの方法で届きます。NIF（Número de Identificação Fiscal、ポルトガルの納税者番号）の取得を含む購入の手順は2026年、外国人がポルトガルで不動産を購入する方法で説明しています。

二重課税防止条約

税務当局によると、ポルトガルの租税条約は79件で、そのうち78件が発効しています。リストには日本のほか、アメリカ、イスラエル、中国、香港、マカオが含まれますが、台湾は含まれていません。アメリカとの条約では、不動産から生じる所得と譲渡益は、物件の所在国で「may be taxed」（課税することができる）とされています。ポルトガルで納めた税金を居住国でどう扱うかは、現地の税理士にご相談ください。当社は外国の税務についての助言は行っていません。

1年の流れ

「根拠」の列のCIMIはIMI法典、CIRSはIRS法典を指します。

Urbanisが行うこと

Urbanisはポルトの認可を受けた不動産会社です（AMI 24596）。Urbanis Residencesを通じて、3年前からポルトのアパートや建物を、短期、中期、長期の賃貸向けに管理しています。毎年の確定申告と納税代理人については、独立した会計士と連携して調整します。税務の助言は行っていません。チームはポルトガル語、英語、スペイン語、ヘブライ語で対応しています。

よくある質問

ポルトの住宅のIMIはいくらですか？

2025年分（2026年に課税）は課税評価額の0.324%です。課税評価額が€150,000なら€486です。

出典：ポルトガル税務当局、市町村別IMI税率、ポルト県、2025年

IMIはいつ納めますか？

税額が€100以下なら5月、€500以下なら5月と11月、それを超える場合は5月、8月、11月です。

出典：IMI法典第120条、Portal das Finanças

非居住者がポルトガルで得た家賃にはどれくらい税金がかかりますか？

住宅用賃貸の純家賃の25%です。2026年から2029年までは、契約が住居専用で月額家賃が€2,300以下なら10%です。

出典：IRS法典第72条、税制優遇法（EBF）第45-C条

非居住者がポルトガルの物件を売るとどう課税されますか？

譲渡益の半分に、海外の所得も含めたすべての所得をもとに決まるIRSの累進税率がかかります。

出典：IRS法典第43条、IRS法典第22条

ポルトガルの納税代理人は必要ですか？

EU、ノルウェー、アイスランド、リヒテンシュタイン以外に住んでいる場合は必要です。代わりに電子通知に登録することもできます。どちらも購入から15日以内です。

出典：ポルトガル税務当局、非居住の外国人のNIF（2025年7月、英語）

この記事は一般的な情報であり、法律や税務に関する助言ではありません。最終確認日：2026年10月29日。