Louer un appartement au Portugal en vivant en Israël : les impôts en 2026

Le Portugal impose le loyer en premier, parce que l'appartement s'y trouve : un taux forfaitaire de 25 % sur le loyer net d'un bail d'habitation, ou de 10 % depuis 2026 lorsque le loyer reste sous le plafond du loyer modéré (2 300 € par mois en 2026). Israël impose ensuite ses résidents sur ce même loyer, et vous choisissez entre deux voies : 15 % selon l'article 122A de l'ordonnance israélienne sur l'impôt sur le revenu (Income Tax Ordinance), sans autre charge déductible que l'amortissement et sans crédit pour l'impôt portugais, ou votre barème israélien normal avec un crédit pour l'impôt payé au Portugal, en application de la convention fiscale entre Israël et le Portugal. Les règles ci-dessous ont été vérifiées le 29 octobre 2026 sur des sources officielles portugaises et israéliennes. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil fiscal : choisissez votre voie avec un comptable israélien.

L'impôt foncier annuel et la vente sont traités dans être propriétaire au Portugal depuis l'étranger : les impôts annuels, et la location de courte durée dans la fiscalité d'un AL au Portugal. Cet article porte sur la location de longue durée d'un appartement à Porto, au Portugal, ou ailleurs dans le pays, appartenant à une personne qui vit en Israël.

Portugal : ce que paie un bailleur qui vit en Israël

Le loyer d'un bien situé au Portugal est un revenu de source portugaise : vous payez donc l'IRS sur ce loyer même si vous vivez à l'étranger. Pour un bail d'habitation, le taux est forfaitaire, 25 % (CIRS, article 72, paragraphe 2), et s'applique au loyer diminué des charges que la loi autorise, comme les travaux d'entretien, les charges de copropriété, l'IMI et le droit de timbre du bail. Les baux de résidence permanente de cinq ans ou plus bénéficient d'un taux plus bas ; le détail figure dans AL ou location de moyenne et longue durée à Porto.

Depuis le 1er janvier 2026, l'article 45-C du Statut des avantages fiscaux (Estatuto dos Benefícios Fiscais) fixe un taux de 10 % pour les loyers des baux exclusivement destinés à l'habitation lorsque le loyer mensuel ne dépasse pas le plafond du loyer modéré, pour les loyers perçus jusqu'au 31 décembre 2029. Le plafond est égal à 2,5 fois le salaire minimum mensuel 2026 de 920 €, soit 2 300 € par mois. Le texte de l'article 45-C ne pose aucune condition de résidence. Demandez à votre comptable au Portugal de confirmer comment l'administration fiscale l'applique à votre déclaration.

Le taux reste forfaitaire pour un résident israélien. Le CIRS permet aux résidents du Portugal d'ajouter les loyers à leurs autres revenus et de payer le barème progressif à la place (article 72, paragraphe 13), et donne aux résidents d'un autre État de l'UE ou de l'EEE une option semblable pour certains revenus (article 72, paragraphe 15). Israël ne fait partie d'aucun de ces deux groupes.

Vous déclarez les loyers à l'annexe F de la déclaration annuelle d'IRS (Modelo 3), déposée en ligne entre le 1er avril et le 30 juin de l'année suivante. Si le locataire est une société ou une autre entité qui tient une comptabilité organisée, il retient 25 % (ou 10 % au titre de l'article 45-C) lorsqu'il vous paie, et ce montant s'impute sur votre impôt.

La propriété de l'appartement entraîne deux autres obligations :

• Représentant fiscal ou notifications électroniques. Dans les 15 jours qui suivent son entrée en propriété d'un bien au Portugal, une personne qui vit hors de l'UE, de la Norvège, de l'Islande et du Liechtenstein doit désigner un représentant fiscal ou adhérer aux notifications électroniques de l'administration fiscale (ou à la boîte aux lettres électronique ViaCTT). Les citoyens andorrans qui résident en Andorre en sont aussi dispensés.
• IMI, l'impôt municipal annuel sur les immeubles. À Porto, le taux est de 0,324 % de la valeur fiscale du bien pour 2025, prélevé en 2026. Les mois de paiement et l'AIMI figurent dans l'article sur les impôts annuels.

La convention fiscale entre Israël et le Portugal

Israël et le Portugal ont signé une convention tendant à éviter les doubles impositions à Lisbonne, le 26 septembre 2006. Elle est entrée en vigueur le 18 février 2008 et s'applique aux revenus à compter du 1er janvier 2008 (aux impôts retenus à la source à compter du 24 mars 2008, selon la liste des conventions du ministère israélien des Finances). Les textes authentiques sont en portugais, en hébreu et en anglais, et le texte anglais prévaut en cas de divergence.

Trois articles comptent pour un bailleur :

• Article 6. Les revenus qu'un résident d'un État tire de biens immobiliers situés dans l'autre État « may be taxed in that other State » (peuvent être imposés dans cet autre État), y compris les revenus de leur location. Le Portugal garde le droit d'imposer votre loyer.
• Article 13, paragraphe 1. Il en va de même pour les gains tirés de la vente du bien : le Portugal peut les imposer.
• Article 23, paragraphe 2, alinéa a). Israël accorde à son résident une déduction de l'impôt israélien égale à l'impôt sur le revenu payé au Portugal, plafonnée à l'impôt israélien dû sur ce revenu.

La convention couvre les impôts sur le revenu. Côté portugais, sa liste cite l'IRS, l'IRC et la surtaxe municipale sur l'IRC (derrama). L'IMI, un impôt sur la propriété, ne figure pas sur cette liste.

Israël : deux façons de payer l'impôt sur le loyer

Un résident israélien qui perçoit des loyers d'un bien situé à l'étranger doit l'impôt israélien sur ces loyers, sous réserve des conventions fiscales. Le guide 2025 de l'administration fiscale israélienne décrit deux voies.

La voie des 15 % (article 122A). Une personne physique dont les loyers étrangers ne constituent pas un revenu d'entreprise peut payer 15 % sur ces loyers au lieu du barème normal. Dans cette voie, vous ne déduisez aucune charge sauf l'amortissement, et vous n'obtenez ni compensation, ni crédit, ni exonération. Le guide le dit clairement : si vous ne payez que 15 % sur des loyers étrangers, vous ne pouvez pas obtenir de crédit pour l'impôt payé à l'étranger sur ce revenu. En pratique, vous payez l'impôt portugais et, en plus, les 15 % israéliens.

Si le loyer est la seule raison pour laquelle vous devriez déposer une déclaration israélienne, vous pouvez payer les 15 % par la procédure de déclaration simplifiée (דיווח מקוצר) et être dispensé de déclaration. Le paiement est un acompte versé avec les bordereaux de paiement 351 ou 352, au plus tard le 30 avril qui suit la fin de l'année fiscale. Pour l'année fiscale 2025, le guide applique cette dispense aux revenus étrangers jusqu'à 375 000 ₪. Le formulaire 5329 de l'administration fiscale israélienne est la déclaration simplifiée des revenus et des avoirs à l'étranger, déposée au bureau des impôts dont dépend votre domicile.

La voie normale avec crédit. Vous déclarez le loyer dans votre déclaration annuelle, avec les charges que la loi israélienne admet. En Israël, le taux sur les revenus locatifs commence en général à 31 % (à partir de 60 ans, le barème normal s'applique), selon l'article 121 de l'ordonnance. Israël impute ensuite l'impôt sur le revenu payé au Portugal, dans la limite de l'impôt israélien dû sur ce loyer (article 200 de l'ordonnance et article 23 de la convention).

La voie la moins coûteuse dépend de votre taux marginal israélien, de vos charges et de l'impôt portugais réellement payé. Un comptable israélien peut chiffrer les deux options pour vous.

Liste de contrôle pour un bailleur qui vit en Israël

1. NIF et contact fiscal. Obtenez un numéro fiscal portugais, puis, dans les 15 jours qui suivent votre entrée en propriété, désignez un représentant fiscal ou adhérez aux notifications électroniques.
2. Déclarer le bail à l'administration fiscale. Déposez le formulaire du droit de timbre (Modelo 2 do Imposto do Selo) sur le Portal das Finanças avant la fin du mois qui suit le début du bail, et payez dans le même délai le droit de timbre de 10 % d'un mois de loyer. Déclarez les modifications et la fin du bail avant la fin du mois suivant.
3. Émettre des quittances de loyer électroniques. Émettez un recibo de renda eletrónico sur le Portal das Finanças à chaque loyer reçu, dépôts de garantie et avances compris. Les propriétaires de 65 ans ou plus et les très petits bailleurs qui n'ont pas de boîte aux lettres électronique fiscale en sont dispensés et déposent à la place la déclaration annuelle Modelo 44 avant la fin février.
4. Compte bancaire. Un compte dans une banque portugaise n'est pas une obligation légale pour un bailleur, mais il simplifie l'encaissement des loyers et le paiement de l'IMI, de l'IRS et de la copropriété.
5. Conserver chaque justificatif de charges. Les factures de copropriété, d'IMI, d'entretien et de droit de timbre réduisent l'impôt portugais.
6. Déclarer au Portugal. Modelo 3 avec l'annexe F, entre le 1er avril et le 30 juin de chaque année.
7. Choisir votre voie en Israël. Soit 15 % au plus tard le 30 avril par la procédure simplifiée, soit la déclaration complète avec le crédit. Conservez l'avis d'imposition portugais pour votre comptable israélien.
8. Gestionnaire du bien. Une personne à Porto qui s'occupe du locataire, des réparations, des quittances et des documents vous permet de respecter les délais portugais.

Ce que fait Urbanis

Urbanis est une agence immobilière agréée à Porto (AMI 24596), et notre équipe parle hébreu. Nous gérons des locations de longue durée pour des propriétaires qui vivent en Israël : recherche et vérification des locataires, le bail et sa déclaration, les quittances mensuelles, les réparations et la copropriété. Nous travaillons avec des comptables indépendants au Portugal et en Israël pour que chacun reçoive à temps les documents dont il a besoin. Nous ne donnons pas de conseil fiscal, et chaque décision fiscale reste entre les mains de votre comptable.

Questions fréquentes

Combien d'impôt le Portugal prélève-t-il sur le loyer d'un appartement appartenant à un résident israélien ?

Un taux forfaitaire de 25 % du loyer net d'un bail d'habitation. Depuis 2026, 10 % lorsque le bail est exclusivement destiné à l'habitation et que le loyer ne dépasse pas 2 300 € par mois, pour les loyers perçus jusqu'à la fin de 2029.

Source : CIRS, article 72, Portal das Finanças

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et le Portugal ?

Oui. Elle a été signée à Lisbonne le 26 septembre 2006, est entrée en vigueur le 18 février 2008 et s'applique aux revenus à compter du 1er janvier 2008. Le Portugal peut imposer le loyer d'un bien qui y est situé et, dans la voie israélienne normale, Israël impute l'impôt portugais.

Source : Diário da República, Aviso n.º 94/2008

Qu'est-ce que la voie des 15 % en Israël pour les loyers étrangers ?

L'article 122A de l'ordonnance sur l'impôt sur le revenu permet à une personne physique de payer 15 % sur les loyers d'un bien à l'étranger, sans aucune déduction sauf l'amortissement et sans crédit pour l'impôt étranger.

Source : Administration fiscale israélienne, guide « Connaître vos droits et obligations » 2025, section 25

Dois-je déposer une déclaration fiscale israélienne à cause d'un loyer au Portugal ?

Pas toujours. Si le loyer est votre seule raison de déclarer et que vous payez les 15 % par la procédure simplifiée avec les bordereaux 351 ou 352 au plus tard le 30 avril, vous pouvez être dispensé, dans la limite de 375 000 ₪ que le guide indique pour 2025.

Source : Administration fiscale israélienne, guide « Connaître vos droits et obligations » 2025, chapitre A

Ai-je besoin d'un représentant fiscal au Portugal si je vis en Israël ?

Oui, ou des notifications électroniques à la place. Dans les 15 jours qui suivent l'entrée en propriété, vous devez désigner un représentant ou adhérer au système de notifications ; seuls les résidents de l'UE, de la Norvège, de l'Islande et du Liechtenstein, ainsi que les citoyens andorrans qui résident en Andorre, peuvent s'en dispenser.

Source : Portal das Finanças, dépliant sur le NIF des citoyens étrangers

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Dernière vérification : 29 octobre 2026.