משכירים דירה בפורטוגל וגרים בישראל: כמה מס משלמים ב-2026

פורטוגל גובה מס ראשונה, כי הדירה נמצאת שם: 25% קבועים על שכר הדירה נטו מחוזה שכירות למגורים, או 10% מ-2026 כששכר הדירה בתוך גבול השכירות המתונה (€2,300 לחודש ב-2026). אחר כך ישראל ממסה את אותו שכר דירה אצל תושבי ישראל, ויש שתי דרכים לבחור ביניהן: 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, בלי ניכוי הוצאות מלבד פחת ובלי זיכוי על המס ששולם בפורטוגל, או מס בשיעורים הרגילים שלכם עם זיכוי על המס הפורטוגלי לפי האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפורטוגל. הכללים כאן נבדקו ב-29 באוקטובר 2026 במקורות רשמיים בפורטוגל ובישראל. זה מידע כללי ולא ייעוץ מס: את המסלול בוחרים עם רואה חשבון ישראלי.

מס הנכס השנתי והמכירה מוסברים במאמר מסים שנתיים על דירה בפורטוגל לתושבי חוץ, והשכרה לטווח קצר במאמר איך ממוסה הכנסה מ-AL. המאמר הזה עוסק בשכירות לטווח ארוך של דירה בפורטו, פורטוגל, או בכל עיר אחרת בפורטוגל, שבבעלות אדם שגר בישראל.

פורטוגל: מה משלם משכיר שגר בישראל

שכר דירה מנכס בפורטוגל הוא הכנסה שמקורה בפורטוגל, ולכן משלמים עליו IRS (מס הכנסה ליחידים) גם כשגרים בחו״ל. בחוזה שכירות למגורים השיעור הוא 25% קבועים (קוד ה-IRS, סעיף 72(2)), על שכר הדירה אחרי ההוצאות שהחוק מתיר לנכות, כמו עבודות תחזוקה, דמי ועד בית (condomínio), IMI ומס הבולים על החוזה. חוזים למגורים קבועים לחמש שנים ומעלה מקבלים שיעור נמוך יותר, והפרטים במאמר AL או שכירות לטווח בינוני וארוך בפורטו.

מ-1 בינואר 2026, סעיף 45-C בחוק הטבות המס (EBF) קובע 10% על שכר דירה מחוזים שמיועדים למגורים בלבד, כששכר הדירה החודשי לא עובר את גבול השכירות המתונה, על שכר דירה שמתקבל עד 31 בדצמבר 2029. הגבול הוא פי 2.5 משכר המינימום החודשי של 2026, שעומד על €920, כלומר €2,300 לחודש. בנוסח של סעיף 45-C אין תנאי של תושבות. בקשו מרואה החשבון בפורטוגל לוודא איך רשות המסים מיישמת אותו בדוח שלכם.

לתושב ישראל השיעור נשאר קבוע. קוד ה-IRS מאפשר לתושבי פורטוגל לצרף את שכר הדירה לשאר ההכנסות ולשלם לפי מדרגות (סעיף 72(13)), ונותן לתושבי מדינה אחרת באיחוד האירופי או ב-EEA אפשרות דומה לחלק מההכנסות (סעיף 72(15)). ישראל לא נמצאת באף אחת מהקבוצות.

מדווחים על שכר הדירה בנספח F של הדוח השנתי (Modelo 3), שמגישים באינטרנט בין 1 באפריל ל-30 ביוני בשנה שאחרי. אם השוכר הוא חברה או גוף אחר שמנהל הנהלת חשבונות מסודרת, הוא מנכה במקור 25% (או 10% לפי סעיף 45-C) כשהוא משלם לכם, והסכום נזקף לטובת המס שלכם.

עוד שתי חובות באות עם הבעלות על הדירה:

• מייצג לענייני מס או התראות אלקטרוניות. בתוך 15 יום מהרגע שיש לכם נכס בפורטוגל, מי שגר מחוץ לאיחוד האירופי, נורווגיה, איסלנד וליכטנשטיין צריך למנות מייצג לענייני מס או להירשם להתראות האלקטרוניות של רשות המסים (או לתיבת הדואר הדיגיטלית ViaCTT). גם אזרחי אנדורה שגרים באנדורה פטורים.
• IMI, מס הנכס העירוני השנתי. בפורטו השיעור הוא 0.324% מהשווי לצורכי מס של הנכס עבור 2025, המס שנגבה ב-2026. מועדי התשלום ו-AIMI מופיעים במאמר על המסים השנתיים.

האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפורטוגל

ישראל ופורטוגל חתמו על אמנה למניעת כפל מס בליסבון ב-26 בספטמבר 2006. האמנה נכנסה לתוקף ב-18 בפברואר 2008, והיא חלה על הכנסות מ-1 בינואר 2008 (ועל מס שנוכה במקור מ-24 במרץ 2008, לפי רשימת האמנות של משרד האוצר). הנוסחים המחייבים הם בפורטוגזית, בעברית ובאנגלית, ובמקרה של סתירה הנוסח האנגלי גובר.

שלושה סעיפים רלוונטיים למשכיר:

• סעיף 6. הכנסה של תושב מדינה אחת ממקרקעין שנמצאים במדינה האחרת מותר למסות במדינה האחרת, וזה כולל הכנסה מהשכרה. כלומר, לפורטוגל יש זכות למסות את שכר הדירה שלכם.
• סעיף 13(1). אותו כלל חל על רווח ממכירת הנכס: פורטוגל רשאית למסות אותו.
• סעיף 23(2)(א). ישראל נותנת לתושב שלה זיכוי מהמס הישראלי בגובה מס ההכנסה ששולם בפורטוגל, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.

האמנה חלה על מסים על הכנסה. בצד הפורטוגלי היא מונה את ה-IRS, ה-IRC (מס חברות) ואת התוספת העירונית למס החברות (derrama). IMI, שהוא מס על נכס, לא מופיע ברשימה.

ישראל: שתי דרכים לשלם מס על שכר הדירה

תושב ישראל שיש לו הכנסה משכר דירה מנכס בחו״ל חייב עליה במס בישראל, בכפוף לאמנות למניעת כפל מס. המדריך של רשות המסים לשנת 2025 מתאר שתי דרכים.

מסלול 15% (סעיף 122א). יחיד שהכנסתו משכר דירה בחו״ל אינה הכנסה מעסק יכול לשלם עליה 15% במקום המס בשיעורים הרגילים. במסלול הזה לא מנכים הוצאות מלבד פחת, ואין זכאות לקיזוז, לזיכוי או לפטור. המדריך אומר זאת במפורש: מי שבוחר לשלם 15% בלבד על שכר דירה מחו״ל לא יקבל זיכוי בשל מס ששולם בחו״ל על ההכנסה הזו. בפועל משלמים את המס בפורטוגל, ועוד 15% בישראל.

אם שכר הדירה הוא הסיבה היחידה שבגללה הייתם צריכים להגיש דוח שנתי בישראל, אפשר לשלם את ה-15% במסלול הדיווח המקוצר ולהיות פטורים מהגשת דוח. התשלום הוא מקדמת מס בשוברים 351 או 352, עד 30 באפריל שאחרי סוף שנת המס. לשנת המס 2025 המדריך מחיל את הפטור על הכנסות חוץ עד ₪375,000. טופס 5329 של רשות המסים הוא הדיווח המקוצר על הכנסות ונכסים מחוץ לארץ, ומגישים אותו בפקיד השומה לפי כתובת המגורים.

המסלול הרגיל עם זיכוי. מדווחים על שכר הדירה בדוח השנתי, עם ההוצאות שהחוק בישראל מתיר. שיעור המס על הכנסה מרכוש מתחיל בדרך כלל ב-31% (מגיל 60: מדרגות המס הרגילות), לפי סעיף 121 לפקודה. ישראל נותנת זיכוי על מס ההכנסה ששילמתם בפורטוגל, עד גובה המס הישראלי על אותו שכר דירה (סעיף 200 לפקודה וסעיף 23 לאמנה).

איזה מסלול זול יותר תלוי בשיעור המס השולי שלכם בישראל, בהוצאות ובמס שבאמת שילמתם בפורטוגל. רואה חשבון ישראלי יכול לחשב לכם את שתי האפשרויות.

רשימת משימות למשכיר שגר בישראל

1. NIF וכתובת מול רשות המסים. מוציאים מספר מס פורטוגלי, ובתוך 15 יום מהבעלות על הנכס ממנים מייצג לענייני מס או נרשמים להתראות האלקטרוניות. איך מוציאים NIF מוסבר במאמר איך קונים נכס בפורטוגל כזרים.
2. רישום החוזה ברשות המסים. מגישים את טופס מס הבולים (Modelo 2 do Imposto do Selo) ב-Portal das Finanças עד סוף החודש שאחרי תחילת השכירות, ומשלמים מס בולים של 10% משכר דירה של חודש אחד באותו מועד. שינוי בחוזה וסיום החוזה מדווחים עד סוף החודש שאחרי.
3. קבלות שכר דירה אלקטרוניות. מוציאים recibo de renda eletrónico ב-Portal das Finanças בכל פעם ששכר הדירה מתקבל, כולל פיקדון ותשלום מראש. בעלים בני 65 ומעלה ומשכירים קטנים מאוד שאין להם תיבת דואר אלקטרונית פטורים, ובמקום זה מגישים את ההצהרה השנתית Modelo 44 עד סוף פברואר.
4. חשבון בנק. חשבון בנק בפורטוגל אינו חובה לפי החוק, אבל הוא מקל על גביית שכר הדירה ועל תשלום IMI, IRS ודמי ועד הבית.
5. שומרים כל מסמך הוצאה. חשבוניות של ועד הבית, IMI, תחזוקה ומס בולים מקטינות את המס בפורטוגל.
6. הדוח בפורטוגל. Modelo 3 עם נספח F, בין 1 באפריל ל-30 ביוני בכל שנה.
7. בחירת המסלול בישראל. 15% עד 30 באפריל במסלול המקוצר, או דוח שנתי מלא עם זיכוי. שומרים את שומת המס הפורטוגלית בשביל רואה החשבון בישראל.
8. מנהל נכס. מישהו בפורטו שמטפל בשוכר, בתיקונים, בקבלות ובמסמכים עוזר לעמוד במועדים בפורטוגל.

מה Urbanis עושה

Urbanis היא סוכנות נדל״ן מורשית בפורטו (AMI 24596), והצוות שלנו מדבר עברית. אנחנו מנהלים שכירות לטווח ארוך לבעלים שגרים בישראל: איתור ובדיקה של שוכרים, החוזה ורישומו, קבלות שכר הדירה מדי חודש, תיקונים וועד הבית. אנחנו מתאמים עם רואי חשבון עצמאיים בפורטוגל ובישראל, כך שהמסמכים שכל אחד מהם צריך מגיעים אליו בזמן. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס, וכל החלטת מס נשארת אצל רואה החשבון שלכם.

שאלות נפוצות

כמה מס גובה פורטוגל על שכר דירה מדירה של תושב ישראל?

25% קבועים משכר הדירה נטו מחוזה שכירות למגורים. מ-2026, 10% כשהחוזה מיועד למגורים בלבד ושכר הדירה עד €2,300 לחודש, על שכר דירה שמתקבל עד סוף 2029.

מקור: קוד ה-IRS, סעיף 72, Portal das Finanças

יש אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפורטוגל?

כן. היא נחתמה בליסבון ב-26 בספטמבר 2006, נכנסה לתוקף ב-18 בפברואר 2008 וחלה על הכנסות מ-1 בינואר 2008. פורטוגל רשאית למסות שכר דירה מנכס שנמצא בה, ובמסלול הרגיל ישראל נותנת זיכוי על המס הפורטוגלי.

מקור: Diário da República, Aviso n.º 94/2008

מה זה מסלול 15% על שכר דירה מחו״ל?

סעיף 122א לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד לשלם 15% על שכר דירה מנכס בחו״ל, בלי ניכוי הוצאות מלבד פחת ובלי זיכוי על מס זר.

מקור: רשות המסים, ״דע זכויותיך וחובותיך״ 2025, סעיף 25

חייבים להגיש דוח שנתי בישראל בגלל שכר דירה מפורטוגל?

לא תמיד. אם שכר הדירה הוא הסיבה היחידה להגשה ושילמתם 15% במסלול הדיווח המקוצר בשוברים 351 או 352 עד 30 באפריל, אפשר להיות פטורים, בתוך התקרה של ₪375,000 שהמדריך קובע לשנת 2025.

מקור: רשות המסים, ״דע זכויותיך וחובותיך״ 2025, פרק א׳

צריך מייצג לענייני מס בפורטוגל אם גרים בישראל?

כן, או הרשמה להתראות האלקטרוניות במקומו. בתוך 15 יום מהבעלות על הנכס ממנים מייצג או נרשמים למערכת ההתראות; רק תושבי האיחוד האירופי, נורווגיה, איסלנד וליכטנשטיין, ואזרחי אנדורה שגרים באנדורה, פטורים.

מקור: Portal das Finanças, עלון NIF לאזרחים זרים

המאמר הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. נבדק לאחרונה ב-29 באוקטובר 2026.