Comment acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger en 2026

Oui, un étranger peut acheter un bien au Portugal, qu'il soit résident ou non. L'administration fiscale portugaise attribue un numéro fiscal (NIF) aux non-résidents et considère la détention d'un bien au Portugal comme une relation fiscale ordinaire pour eux. L'achat se déroule en neuf étapes, du NIF au registre foncier, et plusieurs peuvent être confiées à un représentant pendant que vous êtes à l'étranger. Une chose a changé : depuis le 7 octobre 2023, l'achat d'un logement ne donne plus accès au Golden Visa, si bien que le bien ne s'accompagne d'aucun droit de séjour.

Pour les coûts (IMT, droit de timbre, frais de notaire et d'enregistrement), lisez le coût réel d'un achat immobilier au Portugal en 2026.

Acheter un logement ne donne pas de droit de séjour

La loi 56/2023 a abrogé les titres de séjour pour investissement immobilier. Son article 42 met fin aux nouvelles demandes par ces voies dès l'entrée en vigueur de la loi, le lendemain de sa publication le 6 octobre 2023. Les titres accordés avant cette date peuvent encore être renouvelés, et les voies d'investissement qui subsistent ne peuvent pas être dirigées, directement ou indirectement, vers l'immobilier.

Si vous voulez vivre au Portugal, le droit de séjour passe par un visa ou un titre de séjour à part entière. Notre article sur le Golden Visa en 2026 liste les voies encore ouvertes.

Les étapes, dans l'ordre

1. Obtenir un NIF. Demandez-le dans un bureau des impôts (Serviço de Finanças) ou une Loja do Cidadão sur rendez-vous, ou par l'intermédiaire d'un représentant légal sur l'e-balcão du Portal das Finanças, avec votre passeport et un justificatif de votre adresse à l'étranger. Vous n'avez pas besoin d'un représentant fiscal pour obtenir le NIF. Une fois propriétaire, vous avez 15 jours pour en désigner un ou vous inscrire aux notifications électroniques de l'administration fiscale. Pour les résidents de l'UE, de la Norvège, de l'Islande ou du Liechtenstein, c'est facultatif.
2. Ouvrir un compte dans une banque portugaise et documenter vos fonds. L'administration fiscale indique le NIF comme condition pour ouvrir un compte bancaire. Banques, agences immobilières, avocats, solicitadores et notaires sont tous soumis à la loi contre le blanchiment de capitaux (loi 83/2017) : ils doivent vous identifier et, lorsque le risque ou l'opération le justifie, vous demander d'où vient l'argent. Conservez les relevés, actes de vente ou bulletins de salaire qui le prouvent.
3. Chercher et faire une offre. L'IMPIC publie sur son portail la liste des agences immobilières agréées. Fixez le prix et les principales conditions par écrit avant le CPCV.
4. Vérifier le bien. Le guide d'achat du gouvernement liste les documents : la caderneta predial (fiche fiscale), la certidão do registo predial (certificat du registre foncier, avec les propriétaires, les hypothèques et les autres charges), la licença de utilização (permis d'habiter), le certificat énergétique, la ficha técnica de habitação (fiche technique) et une attestation d'absence de dettes envers la copropriété. Une vente ne peut pas être signée sans certificat énergétique valide, car son numéro figure dans l'acte. Votre avocat doit vérifier ces documents avant le CPCV.
5. Signer le compromis de vente (CPCV) et verser les arrhes. Le CPCV n'est pas obligatoire. Pour un immeuble ou un appartement, il doit être écrit, avec reconnaissance des signatures en présence des signataires et certification du permis d'habiter ou de construire. L'argent versé par l'acheteur à ce stade est présumé constituer des arrhes (sinal). Selon l'article 442 du Code civil portugais, si l'acheteur se retire, le vendeur garde les arrhes ; si le vendeur se retire, l'acheteur peut réclamer le double. Le CPCV fixe le prix, les modalités de paiement, les arrhes et le délai pour l'acte de vente.
6. Organiser le financement, si nécessaire. La recommandation macroprudentielle 1/2026 du Banco de Portugal s'applique aux crédits évalués à partir du 1er août 2026. Les banques devraient prêter au maximum 90 % du plus bas entre le prix et l'évaluation pour votre résidence principale et permanente, et 80 % pour les autres usages, comme une résidence secondaire ou un bien mis en location. Les limites dépendent de l'objet du crédit, pas de la nationalité de l'emprunteur. Les mensualités de l'ensemble de vos crédits devraient rester dans la limite de 45 % du revenu net, et la durée dans la limite de 40 ans si vous avez 35 ans ou moins, de 35 ans au-delà.
7. Payer l'IMT et le droit de timbre avant l'acte. L'IMT est liquidé avant la transmission et doit être payé le jour même ou dans les 30 jours, faute de quoi la liquidation devient caduque. Aucun notaire, avocat ou conservateur du registre ne peut signer l'acte sans preuve du paiement. L'acheteur paie aussi le droit de timbre avant de signer. Un acheteur qui n'est pas résident fiscal portugais, et ne l'a jamais été, paie l'IMT au taux unique de 7,5 % sur un logement, sans exonération ni réduction. S'il devient résident fiscal dans les deux ans, ou s'il loue le logement dans les six mois suivant l'achat à un loyer modéré pendant au moins 36 mois, il peut demander à l'administration fiscale d'annuler la différence dans les six mois suivant l'acquisition de la résidence ou la signature du bail. Les montants et la règle complète figurent dans notre article sur les coûts.
8. Signer l'acte de vente. Il peut s'agir d'un acte authentique (escritura) chez un notaire, d'un documento particular autenticado préparé par un avocat ou un solicitador, ou d'un guichet Casa Pronta géré par l'Institut des registres et du notariat (IRN), où l'achat, les impôts et l'enregistrement sont traités en un seul passage.
9. Enregistrer le bien. La personne qui signe ou authentifie l'acte doit demander l'enregistrement dans un délai de deux mois. À la Casa Pronta et dans les autres services du registre, la demande est déposée sur place.

Combien de temps cela prend

Aucune loi ne fixe de durée totale. Le rythme dépend du NIF, des documents du bien, du délai pour l'acte fixé dans le CPCV et, avec un crédit, de l'évaluation et de l'accord de la banque.

Notes par pays

Ce que fait Urbanis

Urbanis est une agence immobilière agréée à Porto (AMI 24596). Nous recherchons et vérifions des biens, négocions avec les vendeurs et coordonnons l'achat avec des avocats, notaires et banques indépendants, y compris le NIF et le compte bancaire lorsque vous achetez depuis l'étranger. Nous ne donnons pas de conseil juridique ou fiscal. L'équipe travaille en portugais, anglais, espagnol et hébreu.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien au Portugal ?

Oui. Toute personne, portugaise ou étrangère, résidente ou non, peut obtenir un NIF, et l'administration fiscale considère la détention d'un bien au Portugal comme une relation fiscale normale pour un non-résident.

Source : Autoridade Tributária, NIF des citoyens étrangers non résidents (juillet 2025)

Acheter un bien au Portugal donne-t-il un droit de séjour ?

Non. La loi 56/2023 a mis fin aux nouvelles demandes de Golden Visa par l'immobilier à partir du 7 octobre 2023.

Source : Loi 56/2023, article 42, Diário da República

Ai-je besoin d'un représentant fiscal ?

Pas pour le NIF. Une fois propriétaire, un acheteur qui vit hors de l'UE, de la Norvège, de l'Islande et du Liechtenstein doit, dans les 15 jours, en désigner un ou s'inscrire aux notifications électroniques de l'administration fiscale.

Source : Autoridade Tributária, NIF des citoyens étrangers non résidents (juillet 2025)

Combien un non-résident peut-il emprunter ?

Au maximum 80 % du plus bas entre le prix et l'évaluation pour un logement qui ne sera pas votre résidence permanente, ou 90 % pour votre propre résidence permanente, avec des mensualités dans la limite de 45 % du revenu net. Les banques peuvent prêter moins.

Source : Banco de Portugal, recommandation macroprudentielle 1/2026

Que deviennent mes arrhes si la vente n'aboutit pas ?

Si vous vous retirez, le vendeur garde les arrhes. Si le vendeur se retire, vous pouvez réclamer le double.

Source : Code civil portugais, articles 441 et 442

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Dernière vérification : 29 octobre 2026.