Tener una vivienda en Portugal viviendo en el extranjero: impuestos anuales en 2026

Si tiene una vivienda en Portugal y vive en el extranjero, paga cada año el impuesto municipal sobre inmuebles (IMI): en Oporto, el 0,324% del valor fiscal del inmueble para 2025, cobrado en 2026. Un segundo impuesto, el AIMI, solo se aplica por encima de 600.000 € de valor fiscal por persona. Las rentas de un alquiler de vivienda tributan a un tipo fijo del 25%, o del 10% desde 2026 cuando la renta no supera los 2.300 € al mes. Cuando vende, la mitad de la ganancia tributa a los tipos progresivos del IRS. Estas reglas dependen del inmueble y del uso que le dé, no de su nacionalidad.

Los impuestos de la propia compra están en el coste real de comprar vivienda en Portugal, los ingresos del alquiler de corta duración en los impuestos del AL en Portugal y el traslado a Portugal en el IFICI, el régimen que sustituyó al NHR.

IMI: el impuesto anual sobre el inmueble

El IMI se calcula sobre el valor fiscal del inmueble (valor patrimonial tributário), que figura en su ficha fiscal (caderneta predial), no sobre el precio que pagó. Para los inmuebles urbanos, la ley fija una horquilla del 0,3% al 0,45%, y cada asamblea municipal fija su tipo cada año. Si el ayuntamiento no lo comunica a la Administración Tributaria (Autoridade Tributária) hasta el 31 de diciembre, se aplica el mínimo.

La tabla de la Administración Tributaria indica el 0,324% para Oporto en 2025, el impuesto cobrado en 2026. A 29 de octubre de 2026, aún no tenía tipos de 2026 para el distrito de Oporto.

Quien sea propietario el 31 de diciembre debe el impuesto de ese año, liquidado entre febrero y abril del año siguiente. El importe determina los meses de pago:

• hasta 100 €: un pago en mayo
• más de 100 € y hasta 500 €: mayo y noviembre
• más de 500 €: mayo, agosto y noviembre

El tipo puede ser más alto: se triplica en un inmueble desocupado durante más de un año, y en zonas de presión urbanística el ayuntamiento puede aumentarlo hasta un 100% en un AL y hasta un 25% en una vivienda que no esté alquilada ni sea la vivienda habitual y permanente del propietario. Según el artículo 112, apartado 4, letra a), del CIMI, el tipo es del 7,5% cuando el propietario tiene su residencia fiscal en un país o territorio incluido en la lista portuguesa de regímenes fiscales claramente más favorables (Portaria 150/2004). La lista incluye, por ejemplo, Emiratos Árabes Unidos, Catar, Kuwait, Mónaco, Panamá, Líbano y Jordania. Hong Kong salió de ella con la Portaria 292/2025/1, de 5 de septiembre de 2025, y Macao no figura en ella. La consulta «taxas por prédio» de la Administración Tributaria muestra el tipo de su inmueble.

Ejemplo. Un piso en Oporto con un valor fiscal de 150.000 € (cifra ilustrativa; el suyo figura en la caderneta predial) paga 486 € al año al 0,324%, en mayo y noviembre.

AIMI: solo por encima de 600.000 €

El AIMI (adicional ao IMI) se calcula sobre el valor fiscal total de los inmuebles urbanos de los que es titular el 1 de enero, sin contar los comerciales, industriales o de servicios. Una persona física deduce 600.000 € y paga el 0,7% sobre el resto, con un tipo marginal del 1% sobre la parte del total entre 1 y 2 millones de euros y del 1,5% por encima de 2 millones.

Los matrimonios y las parejas de hecho pueden optar por la tributación conjunta, que suma los inmuebles de ambos y duplica la deducción, hasta 1,2 millones de euros, y los límites de los tramos. El AIMI se liquida en junio y se paga en septiembre.

Rentas de un alquiler de larga duración

Los no residentes pagan IRS por las rentas obtenidas en Portugal, y las rentas de un inmueble situado en Portugal cuentan. Las rentas de un alquiler de vivienda tributan a un tipo fijo del 25% tras deducir gastos como obras de conservación y reparación, gastos de comunidad, el IMI y el impuesto de sellos del contrato. No son deducibles los gastos financieros, las amortizaciones, el mobiliario, los electrodomésticos ni el AIMI. Las rentas de un alquiler no destinado a vivienda, como un local comercial, tributan al 28%.

Los contratos de vivienda permanente de 5 años o más tienen tipos más bajos, explicados en AL o alquiler de larga duración en Oporto. Desde 2026, el Decreto-ley 97/2026 fija el 10% cuando el contrato es exclusivamente para vivienda y la renta no supera el límite de renta moderada: 2,5 veces el salario mínimo de 2026, de 920 €, es decir, 2.300 € al mes. Se aplica a las rentas obtenidas del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2029, salvo que ya se aplique un tipo más bajo. El texto no distingue entre residentes y no residentes, así que consulte las orientaciones de la Administración Tributaria para su contrato.

Un inquilino con contabilidad organizada, como una empresa, retiene el 25% (o el 10%) al pagar. En cualquier caso, usted declara las rentas en el anexo F de la declaración del IRS (Modelo 3), que se presenta del 1 de abril al 30 de junio del año siguiente.

Vender: impuesto sobre la ganancia

La ganancia obtenida con la venta de un inmueble en Portugal tributa en Portugal. Hasta diciembre de 2022, la regla de computar solo el 50% de la ganancia se aplicaba a las ventas «efetuadas por residentes» (realizadas por residentes). La Ley 24-D/2022 suprimió esas palabras, así que hoy se aplica sea quien sea el vendedor. Esa mitad tributa a los tipos progresivos del IRS, fijados teniendo en cuenta todos sus ingresos, incluidos los obtenidos en el extranjero. La venta se declara en la declaración del año siguiente.

Gastos que no son impuestos

Las cuotas de comunidad cubren los gastos comunes del edificio. No son un impuesto, pero si el inmueble está alquilado, los gastos que usted debe pagar por ley son deducibles de las rentas.

Representante fiscal y notificaciones electrónicas

En los 15 días siguientes a convertirse en propietario, si vive fuera de la UE, Noruega, Islandia y Liechtenstein, debe nombrar un representante fiscal en Portugal o darse de alta en las notificaciones electrónicas de la Administración Tributaria (o en el buzón electrónico ViaCTT). Así le llegan los recibos del IMI y las notificaciones.

Convenios para evitar la doble imposición

La Administración Tributaria cuenta 79 convenios fiscales, 78 de ellos en vigor. Su lista incluye Estados Unidos, Japón, Israel, China, Hong Kong y Macao, pero no Taiwán. En el convenio con Estados Unidos, las rentas y ganancias de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el país donde está el inmueble. Cómo trata su país el impuesto portugués es una cuestión para un contable de ese país; no damos asesoramiento fiscal extranjero.

El año de un vistazo

Qué hace Urbanis

Urbanis es una agencia inmobiliaria con licencia en Oporto (AMI 24596). A través de Urbanis Residences gestionamos desde hace 3 años pisos y edificios en Oporto, en alquiler de corta, media y larga duración. Coordinamos con contables independientes la declaración anual y el representante fiscal. No damos asesoramiento fiscal. El equipo trabaja en portugués, inglés, español y hebreo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto IMI pagaré por una vivienda en Oporto?

El 0,324% del valor fiscal para 2025, cobrado en 2026: 486 € con un valor fiscal de 150.000 €.

Fuente: Autoridade Tributária, tipos de IMI por municipio, distrito de Oporto, 2025

¿Cuándo se paga el IMI?

En mayo si el recibo no supera 100 €; en mayo y noviembre si no supera 500 €; en mayo, agosto y noviembre por encima de esa cifra.

Fuente: Código del IMI, artículo 120, Portal das Finanças

¿Qué impuesto paga un no residente por las rentas de alquiler en Portugal?

El 25% de las rentas netas de un alquiler de vivienda. Desde 2026, el 10% cuando el contrato es exclusivamente para vivienda y la renta no supera 2.300 € al mes, hasta 2029.

Fuente: Código del IRS, artículo 72 y Estatuto de Beneficios Fiscales, artículo 45-C

¿Cómo tributa un no residente por la venta de un inmueble en Portugal?

La mitad de la ganancia tributa a los tipos progresivos del IRS, con el tipo fijado según todos sus ingresos, incluidos los obtenidos en el extranjero.

Fuente: Código del IRS, artículo 43 y artículo 22

¿Necesito un representante fiscal en Portugal?

Fuera de la UE, Noruega, Islandia y Liechtenstein, sí, o bien las notificaciones electrónicas, en los 15 días siguientes a la compra.

Fuente: Autoridade Tributária, NIF para ciudadanos extranjeros no residentes (julio de 2025)

Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Última verificación: 29 de octubre de 2026.