Alquiler de corta duración (AL) o de media y larga duración en Oporto: contrato, impuestos y qué comparar

Los dos modelos se diferencian en tres aspectos que puede comprobar en la ley: el contrato (huéspedes con un registro de AL, o un inquilino con un contrato de alquiler), cómo tributan los ingresos y cuánto trabajo exige el inmueble. Cuál rinde más depende del inmueble y de su situación fiscal, así que compare cifras reales antes de elegir. Urbanis gestiona ambos.

El contrato

Un alojamiento local (alojamento local, AL) es una actividad que aloja huéspedes en estancias cortas y necesita su propio registro, como explica nuestra guía sobre registrar un AL en Oporto. Un contrato de alquiler de vivienda se rige por el Código Civil:

• Un contrato de alquiler de vivienda de duración determinada no puede ser inferior a un año ni superior a 30 años (artículo 1095.2).
• Ese mínimo no se aplica a los contratos de vivienda no permanente ni a los de fines especiales transitorios, como trabajo, estudios y formación, o turismo, siempre que el fin conste por escrito en el contrato (artículo 1095.3). Una asignación laboral de seis meses o un semestre de estudios pueden, por tanto, quedar cubiertos por un contrato más corto.
• Salvo pacto en contrario, estos contratos no se renuevan automáticamente (artículo 1096.2).
• Con fines turísticos, solo puede firmarse un contrato de este tipo por año natural para cada unidad o edificio (artículo 1095.4).

Impuestos sobre el alquiler

La renta de un contrato de alquiler de vivienda tributa a un tipo fijo del 25% (artículo 72.2 del Código del IRS, CIRS). En los contratos de vivienda permanente, el tipo se reduce en 10 puntos porcentuales para duraciones de 5 a menos de 10 años, en 15 puntos para las de 10 a menos de 20 años y en 20 puntos para las de 20 años o más, lo que da el 15%, el 10% y el 5%. Cada renovación de la misma duración resta 2 puntos más en el primer tramo, hasta 10 puntos. Estas reducciones no se aplican a los contratos firmados desde el 1 de enero de 2024 cuya renta supere en más del 50% los límites generales de renta del municipio y la tipología (artículo 72.23). Un contrato nuevo obtiene 5 puntos más de reducción si su renta es al menos 5 puntos inferior a la del contrato anterior sobre el mismo inmueble (artículo 72.24).

Desde 2026 hay un tipo fijo más bajo: el Decreto-Ley 97/2026, de 20 de mayo, fija el 10% para la renta de los contratos exclusivamente de vivienda cuando la renta mensual no supera el límite de renta moderada, para ingresos obtenidos hasta el 31 de diciembre de 2029, salvo que ya se aplique un tipo más favorable (artículo 45-C del Estatuto de los Beneficios Fiscales, en vigor desde el 1 de enero de 2026). El límite es 2,5 veces el salario mínimo mensual de 2026. Con el salario mínimo en 920 €, son 2.300 € al mes. El texto habla de contratos exclusivamente de vivienda y no menciona la residencia permanente ni una duración mínima. Es reciente, así que consulte las indicaciones de la Autoridad Tributaria sobre cómo se aplica a su contrato.

Impuestos sobre el AL

En un AL en un apartamento o una casa, el importe imponible es el 35% de los ingresos (el 50% en un área de contención), que se suma a sus demás ingresos y tributa a tipos progresivos (artículo 31 del CIRS). La renta de un alquiler, en cambio, tributa a un tipo fijo. Cuál es menor depende de sus ingresos totales, así que pida a su contable que calcule ambos. Nuestra guía sobre impuestos del AL en Portugal da los detalles. En cuanto al IVA, el alquiler de inmuebles está exento, pero los servicios de alojamiento en una actividad hotelera o similar quedan fuera de esa exención (artículo 9.29 del Código del IVA).

Trabajo y flexibilidad

Un contrato de alquiler supone un inquilino y un pago mensual. Un AL supone huéspedes, limpieza entre estancias, precios y reclamaciones, y por eso la mayoría de los propietarios recurre a una gestora. El ayuntamiento puede limitar un AL: en las áreas de contención se pueden restringir los registros nuevos (véase nuestra guía de registro).

Cómo decidir

• Pida las cifras de las dos formas: los ingresos netos después de costes para el AL, y la renta y el tipo de impuesto para el contrato de alquiler.
• Compárelas después de impuestos, no antes.
• Revise sus planes: vender, usar el inmueble usted mismo o necesitarlo de vuelta en un año.
• Confirme que el inmueble puede registrarse como AL donde está.

Qué hace Urbanis

Gestionamos inmuebles en Oporto desde hace 3 años: apartamentos en alquiler de corta duración, en alquiler de media y larga duración, y edificios. Para el AL ofrecemos dos modelos, ambos con todos los servicios premium: el 25% de los ingresos netos o una renta mensual fija. Conozca Urbanis Residences o lea qué hace una gestora por los propietarios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar una vivienda por menos de un año en Portugal sin un AL?

Sí, si el contrato es de vivienda no permanente o de un fin especial transitorio, como trabajo, estudios o turismo, y el fin consta por escrito en el contrato. Con fines turísticos solo se permite un contrato de este tipo al año por cada unidad (Código Civil, artículo 1095).

¿Qué impuesto pago por el alquiler en Portugal en 2026?

El tipo base es el 25%. Los contratos de vivienda permanente de 5 años o más lo reducen al 15%, el 10% o el 5%. Desde 2026, la renta de hasta el límite de renta moderada, de 2.300 € al mes, puede tributar al 10% hasta 2029.

¿Cuál es el límite de renta moderada en 2026?

2,5 veces el salario mínimo mensual de 2026, que es de 920 €, es decir, 2.300 € al mes (Decreto-Ley 97/2026).

¿Qué rinde más, un AL o un alquiler de larga duración?

Depende del inmueble, de la zona y de su situación fiscal. Preparamos las dos cifras para su inmueble para que pueda compararlas después de impuestos.

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Este artículo es información general, no asesoramiento legal ni fiscal, y no sustituye la orientación de un profesional para su caso concreto.