El Coste Real de Comprar Vivienda en Portugal en 2026
El precio de compra rara vez es la cifra final. Entre el IMT, el Impuesto de Timbre, el notario y el registro, un comprador debe prever un presupuesto notablemente superior al precio anunciado — y en 2026, ese presupuesto cambió de una forma que la mayoría de los compradores extranjeros aún no ha asimilado.
El gran cambio de 2026: un tipo fijo para no residentes
Desde 2026, los compradores no residentes fiscales que adquieran una vivienda urbana en Portugal continental pagan un IMT fijo del 7,5% (Imposto Municipal sobre Transmissões, el impuesto de transmisiones) sobre el precio de compra o el valor fiscal del inmueble, el que sea mayor — sin tramos progresivos ni exenciones incorporadas en el propio tipo. La norma fue introducida por el Decreto-Lei n.º 97/2026, dentro del paquete fiscal de vivienda, y confirmada por la circular Ofício-circulado n.º 40131/2026 de la Autoridad Tributaria.
Un comprador puede evitar el tipo fijo y pagar los tramos progresivos normales, más bajos, si ya es residente fiscal en Portugal en el momento de la compra, si lo es en los 2 años siguientes, o si destina el inmueble a un alquiler de larga duración y renta moderada durante al menos 36 de los 5 años siguientes. Para el resto, 7,5% es la cifra a prever.
Para comparar: un residente fiscal portugués que compre una vivienda habitual de 300.000 € paga aproximadamente 10.500 € de IMT según el tramo progresivo normal — un no residente que compre el mismo inmueble paga 22.500 €. Esa diferencia, más de 12.000 € en una compra de rango medio, es la cifra más importante de este artículo.
Qué más vas a pagar
- Impuesto de Timbre (Imposto do Selo): 0,8% del precio o del valor fiscal, el que sea mayor — aplica a todo comprador, residente o no. Una hipoteca añade un Impuesto de Timbre separado del 0,6% sobre el importe del préstamo.
- Notario y registro de la propiedad: a través de la ventanilla única estatal "Casa Pronta", normalmente unos 375 € para una compra al contado con un único acto de registro (más si también hay que registrar una hipoteca). La vía tradicional de notario y registro independiente llega a una cifra similar sumando las tasas de registro y certificado.
- Honorarios de abogado: no fijados por ley, pero habitualmente entre el 1% y el 2% del precio de compra por un acompañamiento completo del proceso.
Lo que no vas a pagar
Un malentendido habitual: en Portugal, el contrato de la agencia inmobiliaria suele ser con el vendedor, por lo que un comprador que trabaje directamente con una agencia normalmente no paga ninguna comisión. Considérala un coste del vendedor, no tuyo.
Un ejemplo real — 300.000 €, compra al contado, comprador no residente
| Concepto | Importe | % del precio |
|---|---|---|
| IMT (tipo fijo 7,5%, no residente) | 22.500 € | 7,5% |
| Impuesto de Timbre | 2.400 € | 0,8% |
| Notario y registro | 375–750 € | ~0,2% |
| Honorarios de abogado | 3.000–6.000 € | 1–2% |
| Total | 28.300–31.650 € | ~9,4–10,6% |
No incluido arriba porque corresponde al vendedor por convención, o porque aún no existe una cifra publicada fiable: la comisión de agencia, el certificado energético, y los costes de traducción o poder notarial para un comprador que firme a distancia — pide a tu abogado un presupuesto para tu caso concreto.
Urbanis coordina todo el proceso de compra — búsqueda, verificación, apoyo legal y fiscal — para que no haya sorpresas ante notario.
Hablar con el Equipo InmobiliarioEste artículo es información general, no asesoramiento financiero, fiscal o legal, y no sustituye el consejo de un profesional colegiado para tu caso concreto.