Cómo tributan en Portugal en 2026 los ingresos de un alojamiento local

En el régimen simplificado del IRS (el impuesto sobre la renta de las personas físicas en Portugal), solo una parte de los ingresos de un alojamiento local (alojamento local, AL) cuenta como renta imponible: el 35% si es un apartamento o una casa, o el 50% si el inmueble está en un área de contención. Ese importe se suma a sus demás ingresos y tributa a los tipos progresivos normales. Junto al IRS hay otras dos cosas: la tasa turística que pagan los huéspedes en Oporto y el IVA, que depende de cómo se explote el AL.

Los coeficientes del IRS

El artículo 31 del Código del IRS (CIRS) fija los coeficientes que convierten los ingresos brutos en renta imponible en el régimen simplificado:

• 0,35 para los servicios no incluidos en otras letras. Es el que corresponde a un AL en una casa o un apartamento (artículo 31.1.c). El coeficiente de 0,15 para las actividades de tipo hotelero excluye expresamente el AL en una casa o un apartamento (artículo 31.1.a).
• 0,50 para un AL en una casa o un apartamento situado en un área de contención (artículo 31.1.h).

Como ejemplo, con 20.000 € de ingresos brutos la renta imponible es de 7.000 € con 0,35 y de 10.000 € con 0,50, antes del ajuste que se describe más abajo. Si su inmueble está en un área de contención lo decide el ayuntamiento. Nuestra guía sobre registrar un AL en Oporto recoge las normas de Oporto.

Tributa junto con sus demás ingresos

El importe imponible se suma al resto de sus ingresos y tributa según las normas generales (artículo 31.3 del CIRS). El impuesto final depende, por tanto, de sus ingresos totales del año, no solo del AL.

La regla del 15% de gastos

La deducción incluida en el coeficiente de 0,35 depende en parte de los gastos reales. Si los conceptos que enumera la ley suman menos del 15% de sus ingresos brutos, la diferencia se añade a su renta imponible (artículo 31.13 del CIRS). Entre los conceptos que cuentan están:

• la deducción específica, o las cotizaciones obligatorias a la seguridad social si son superiores;
• los gastos de personal declarados a la Autoridad Tributaria;
• el alquiler pagado por inmuebles usados en la actividad;
• el 4% del valor fiscal del inmueble (valor patrimonial tributário) cuando se usa para AL, para el propietario, el usufructuario o el titular de un derecho de superficie;
• otros gastos facturados vinculados a la actividad, como electricidad, agua, comunicaciones, seguros y consumibles.

Los gastos que se usan solo en parte para la actividad cuentan al 25% (artículo 31.14). Debe identificar las facturas y los inmuebles usados para AL en el Portal das Finanças, el portal de la Autoridad Tributaria, antes de que acabe febrero del año siguiente (artículo 31.15, según la modificación de 2025). El apartado sobre la regla del 15% menciona las letras b) y c) del apartado 1, no el 0,50 de la letra h), así que pregunte a su contable cómo se aplica si su AL está en un área de contención.

La tasa turística en Oporto

La tasa turística municipal de Oporto es de 3 euros por noche y por huésped, hasta 7 noches consecutivas. Los niños de 12 años o menos, las estancias por motivos médicos y algunos otros casos están exentos con justificante. El AL pide al huésped que la pague. Es un cargo al huésped, no un ingreso del propietario.

IVA

El Código del IVA exime el alquiler de inmuebles, pero la exención no cubre los servicios de alojamiento prestados en una actividad hotelera o similar (artículo 9.29). Si el IVA se aplica a su AL, y a qué tipo, depende de cómo se explote, así que confírmelo con su contable certificado antes de emitir facturas.

Si vive en el extranjero o tiene el inmueble en una sociedad

Esta guía trata de una persona física sujeta al IRS. Si el inmueble pertenece a una sociedad, o usted no es residente en Portugal, se aplican otras normas, así que consulte su caso con un contable certificado.

Qué hace Urbanis

Le enviamos las cifras de ingresos y un resumen anual para su contable, que es quien presenta su declaración. Nosotros no la presentamos. Para comparar el AL con un contrato de alquiler, lea alquiler de corta duración o de media y larga duración en Oporto.

Preguntas frecuentes

¿Qué parte de los ingresos de un AL tributa en el régimen simplificado?

El 35% de los ingresos brutos en un apartamento o una casa (coeficiente 0,35), o el 50% en un área de contención (coeficiente 0,50). El resultado se suma a sus demás ingresos y tributa a los tipos generales (artículo 31 del CIRS).

¿Tengo que justificar un importe mínimo de gastos?

Con el coeficiente de 0,35, si los conceptos que enumera la ley suman menos del 15% de sus ingresos brutos, la diferencia se añade a su renta imponible (artículo 31.13 del CIRS).

¿Cuánto es la tasa turística en Oporto y quién la paga?

3 euros por huésped y noche, hasta 7 noches consecutivas. La paga el huésped y la cobra el AL. Los niños de 12 años o menos están exentos, entre otros casos.

¿Un AL cobra IVA?

El Código del IVA exime el alquiler de inmuebles, pero no los servicios de alojamiento en una actividad hotelera o similar (artículo 9.29). Cómo se aplica a su AL depende de cómo lo explote, así que confírmelo con su contable.

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Este artículo es información general, no asesoramiento legal ni fiscal, y no sustituye la orientación de un profesional para su caso concreto.