Alquilar un piso en Portugal viviendo en Israel: impuestos en 2026

Portugal grava primero el alquiler, porque el piso está allí: un tipo fijo del 25% sobre la renta neta de un contrato de alquiler de vivienda, o del 10% desde 2026 cuando la renta no supera el límite de renta moderada (2.300 € al mes en 2026). Después, Israel grava a sus residentes por esa misma renta, y usted elige entre dos vías: el 15% según el artículo 122A de la Ordenanza del Impuesto sobre la Renta de Israel (Income Tax Ordinance), sin más gastos deducibles que la amortización y sin crédito por el impuesto portugués, o sus tipos israelíes normales con un crédito por el impuesto pagado en Portugal, en virtud del convenio fiscal entre Israel y Portugal. Las normas que siguen se comprobaron el 29 de octubre de 2026 en fuentes oficiales portuguesas e israelíes. Es información general, no asesoramiento fiscal: decida su vía con un contable israelí.

El impuesto anual sobre inmuebles y la venta se explican en tener una vivienda en Portugal desde el extranjero: impuestos anuales, y el alquiler de corta duración en los impuestos del AL en Portugal. Este artículo trata del alquiler de larga duración de un piso en Oporto, Portugal, o en cualquier otro lugar del país, cuyo propietario vive en Israel.

Portugal: lo que paga un arrendador que vive en Israel

La renta de un inmueble situado en Portugal es un rendimiento de fuente portuguesa, así que paga IRS por ella aunque viva en el extranjero. En un alquiler de vivienda el tipo es fijo, del 25% (CIRS, artículo 72, apartado 2), y se aplica a la renta menos los gastos que la ley permite deducir, como las obras de conservación, los gastos de comunidad, el IMI y el impuesto de sellos del contrato. Los contratos de vivienda permanente de cinco años o más tienen un tipo más bajo; los detalles están en AL o alquiler de media y larga duración en Oporto.

Desde el 1 de enero de 2026, el artículo 45-C del Estatuto de Beneficios Fiscales (Estatuto dos Benefícios Fiscais) fija un tipo del 10% para las rentas de contratos destinados exclusivamente a vivienda cuando la renta mensual no supera el límite de renta moderada, para las rentas obtenidas hasta el 31 de diciembre de 2029. El límite es 2,5 veces el salario mínimo mensual de 2026, de 920 €, es decir, 2.300 € al mes. El texto del artículo 45-C no fija ninguna condición de residencia. Pida a su contable en Portugal que confirme cómo lo aplica la Administración Tributaria en su declaración.

Para un residente en Israel, el tipo sigue siendo fijo. El CIRS permite a los residentes en Portugal sumar las rentas a sus demás ingresos y tributar a los tipos progresivos (artículo 72, apartado 13), y ofrece a los residentes en otro Estado de la UE o del EEE una opción parecida para algunos rendimientos (artículo 72, apartado 15). Israel no está en ninguno de los dos grupos.

Las rentas se declaran en el anexo F de la declaración anual del IRS (Modelo 3), que se presenta por internet entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente. Si el inquilino es una empresa u otra entidad con contabilidad organizada, retiene el 25% (o el 10% según el artículo 45-C) al pagarle, y ese importe se descuenta de su impuesto.

Ser propietario del piso conlleva dos obligaciones más:

• Representante fiscal o notificaciones electrónicas. En los 15 días siguientes a convertirse en propietario de un inmueble en Portugal, quien vive fuera de la UE, Noruega, Islandia y Liechtenstein debe nombrar un representante fiscal o darse de alta en las notificaciones electrónicas de la Administración Tributaria (o en el buzón electrónico ViaCTT). Los ciudadanos andorranos que residen en Andorra también están exentos.
• IMI, el impuesto municipal anual sobre inmuebles. En Oporto el tipo es del 0,324% del valor fiscal del inmueble para 2025, cobrado en 2026. Los meses de pago y el AIMI están en el artículo sobre los impuestos anuales.

El convenio fiscal entre Israel y Portugal

Israel y Portugal firmaron en Lisboa un convenio para evitar la doble imposición el 26 de septiembre de 2006. Entró en vigor el 18 de febrero de 2008 y se aplica a las rentas desde el 1 de enero de 2008 (a los impuestos retenidos en la fuente desde el 24 de marzo de 2008, según la lista de convenios del Ministerio de Finanzas de Israel). Los textos auténticos están en portugués, hebreo e inglés, y si difieren prevalece el texto inglés.

Para un arrendador cuentan tres artículos:

• Artículo 6. Las rentas que un residente de un Estado obtiene de bienes inmuebles situados en el otro Estado «may be taxed in that other State» (pueden someterse a imposición en ese otro Estado), y esto incluye las rentas de su alquiler. Portugal conserva el derecho a gravar su alquiler.
• Artículo 13, apartado 1. Lo mismo vale para las ganancias de la venta del inmueble: Portugal puede gravarlas.
• Artículo 23, apartado 2, letra a). Israel concede a su residente una deducción del impuesto israelí igual al impuesto sobre la renta pagado en Portugal, con el límite del impuesto israelí que corresponde a esa renta.

El convenio cubre los impuestos sobre la renta. Por la parte portuguesa, su lista incluye el IRS, el IRC y el recargo municipal sobre el IRC (derrama). El IMI, un impuesto sobre la propiedad, no figura en esa lista.

Israel: dos formas de pagar impuestos por el alquiler

Un residente en Israel que obtiene rentas de un inmueble en el extranjero debe el impuesto israelí por ellas, sin perjuicio de los convenios para evitar la doble imposición. La guía de 2025 de la Administración Tributaria de Israel describe dos vías.

La vía del 15% (artículo 122A). Una persona física cuyas rentas del extranjero no sean rendimientos empresariales puede pagar el 15% sobre ellas en lugar de los tipos normales. En esta vía no deduce ningún gasto salvo la amortización, y no obtiene compensación, crédito ni exención. La guía lo dice directamente: si paga solo el 15% sobre rentas del extranjero, no puede obtener un crédito por el impuesto pagado en el extranjero sobre esa renta. En la práctica paga el impuesto portugués y, además, el 15% israelí.

Si el alquiler es el único motivo por el que tendría que presentar una declaración en Israel, puede pagar el 15% por la vía de declaración simplificada (דיווח מקוצר) y quedar exento de presentarla. El pago es un anticipo que se hace con los documentos de pago 351 o 352, hasta el 30 de abril siguiente al final del año fiscal. Para el año fiscal 2025, la guía aplica esta exención a rentas del extranjero de hasta 375.000 ₪. El formulario 5329 de la Administración Tributaria de Israel es la declaración simplificada de rentas y bienes en el extranjero, que se presenta en la oficina tributaria de su domicilio.

La vía normal con crédito. Declara el alquiler en su declaración anual, con los gastos que admite la ley israelí. En Israel, el tipo sobre las rentas del alquiler empieza normalmente en el 31% (a partir de los 60 años se aplican los tramos normales), según el artículo 121 de la Ordenanza. Después, Israel le concede un crédito por el impuesto sobre la renta pagado en Portugal, hasta el impuesto israelí sobre ese alquiler (artículo 200 de la Ordenanza y artículo 23 del convenio).

Qué vía sale más barata depende de su tipo marginal en Israel, de sus gastos y del impuesto portugués que haya pagado realmente. Un contable israelí puede hacer las dos cuentas por usted.

Lista de comprobación para un arrendador que vive en Israel

1. NIF y contacto fiscal. Obtenga un número fiscal portugués y, en los 15 días siguientes a convertirse en propietario, nombre un representante fiscal o dese de alta en las notificaciones electrónicas.
2. Comunicar el contrato a la Administración Tributaria. Presente el formulario del impuesto de sellos (Modelo 2 do Imposto do Selo) en el Portal das Finanças antes del final del mes siguiente al inicio del alquiler, y pague en el mismo plazo el impuesto de sellos del 10% de una mensualidad. Comunique los cambios y el final del contrato antes del final del mes siguiente.
3. Emitir recibos de renta electrónicos. Emita un recibo de renda eletrónico en el Portal das Finanças cada vez que cobre la renta, fianzas y anticipos incluidos. Los propietarios de 65 años o más y los arrendadores muy pequeños que no tienen buzón electrónico fiscal están exentos y presentan en su lugar la declaración anual Modelo 44 antes de que termine febrero.
4. Cuenta bancaria. Una cuenta en un banco portugués no es obligatoria por ley para un arrendador, pero facilita cobrar la renta y pagar el IMI, el IRS y la comunidad.
5. Guardar todos los justificantes de gastos. Las facturas de comunidad, IMI, mantenimiento e impuesto de sellos reducen el impuesto portugués.
6. Declarar en Portugal. Modelo 3 con el anexo F, entre el 1 de abril y el 30 de junio de cada año.
7. Elegir su vía en Israel. O el 15% hasta el 30 de abril por la vía simplificada, o la declaración completa con el crédito. Guarde la liquidación portuguesa para su contable israelí.
8. Gestor del inmueble. Alguien en Oporto que se ocupe del inquilino, las reparaciones, los recibos y los documentos le ayuda a cumplir los plazos portugueses.

Lo que hace Urbanis

Urbanis es una agencia inmobiliaria con licencia en Oporto (AMI 24596), y nuestro equipo habla hebreo. Gestionamos alquileres de larga duración para propietarios que viven en Israel: búsqueda y verificación de inquilinos, el contrato y su comunicación, los recibos mensuales, las reparaciones y la comunidad. Nos coordinamos con contables independientes en Portugal y en Israel para que cada uno reciba a tiempo los documentos que necesita. No damos asesoramiento fiscal, y cada decisión fiscal queda en manos de su contable.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto impuesto cobra Portugal por el alquiler de un piso de un residente en Israel?

Un tipo fijo del 25% sobre la renta neta de un alquiler de vivienda. Desde 2026, el 10% cuando el contrato se destina exclusivamente a vivienda y la renta no supera los 2.300 € al mes, para las rentas obtenidas hasta el final de 2029.

Fuente: CIRS, artículo 72, Portal das Finanças

¿Hay un convenio fiscal entre Israel y Portugal?

Sí. Se firmó en Lisboa el 26 de septiembre de 2006, entró en vigor el 18 de febrero de 2008 y se aplica a las rentas desde el 1 de enero de 2008. Portugal puede gravar el alquiler de inmuebles situados allí y, en la vía israelí normal, Israel concede un crédito por el impuesto portugués.

Fuente: Diário da República, Aviso n.º 94/2008

¿Qué es la vía del 15% en Israel para alquileres en el extranjero?

El artículo 122A de la Ordenanza del Impuesto sobre la Renta permite a una persona física pagar el 15% sobre las rentas de inmuebles en el extranjero, sin deducciones salvo la amortización y sin crédito por el impuesto extranjero.

Fuente: Administración Tributaria de Israel, guía «Conozca sus derechos y obligaciones» 2025, sección 25

¿Tengo que presentar una declaración en Israel por un alquiler en Portugal?

No siempre. Si el alquiler es su único motivo para declarar y paga el 15% por la vía simplificada con los documentos de pago 351 o 352 hasta el 30 de abril, puede quedar exento, dentro del límite de 375.000 ₪ que la guía indica para 2025.

Fuente: Administración Tributaria de Israel, guía «Conozca sus derechos y obligaciones» 2025, capítulo A

¿Necesito un representante fiscal en Portugal si vivo en Israel?

Sí, o las notificaciones electrónicas en su lugar. En los 15 días siguientes a convertirse en propietario debe nombrar un representante o darse de alta en el sistema de notificaciones; solo los residentes en la UE, Noruega, Islandia y Liechtenstein, y los ciudadanos andorranos que residen en Andorra, pueden prescindir de ello.

Fuente: Portal das Finanças, folleto sobre el NIF para ciudadanos extranjeros

Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Última verificación: 29 de octubre de 2026.