稅務與屋主

住在以色列、在葡萄牙出租公寓：2026年要繳多少稅

發布於2026年10月29日 · David Demenashe · 閱讀時間7分鐘

在 Google 將 Urbanis 設為偏好來源波爾圖一棟建築的外牆，貼著藍色花磚（azulejo），附鐵製陽台，前方是粉紅色花叢和一棵樹

葡萄牙先課稅，因為公寓位在葡萄牙：住宅租賃的淨租金按25%的單一稅率課稅；自2026年起，租金不超過「合理租金」上限（2026年為每月€2,300）時為10%。接著，以色列對其居民的同一筆租金課稅，您可以從兩種途徑中擇一：依《所得稅條例》第122A條繳納15%，除折舊外不得扣除費用，也不能扣抵葡萄牙稅款；或按您在以色列的一般稅率繳稅，並依以色列與葡萄牙租稅協定扣抵在葡萄牙繳納的稅款。以下規則已於2026年10月29日依葡萄牙和以色列的官方資料查核。本文為一般資訊，並非稅務建議：請與以色列會計師決定要選擇哪種途徑。

每年的房屋稅和出售請見人在海外持有葡萄牙住宅：2026年每年要繳哪些稅，短期租賃請見AL 收入如何課稅（英文）。本文討論的是住在以色列的個人所擁有公寓的長期租賃，公寓可以位在葡萄牙波爾圖，也可以位在葡萄牙其他任何地方。

葡萄牙：住在以色列的房東要繳什麼稅

葡萄牙房產的租金屬於源自葡萄牙的所得，因此即使您住在海外，也要就此繳納 IRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares，個人所得稅）。住宅租賃適用25%的單一稅率（《IRS 法典》（CIRS）第72條第2項），按租金減去法律允許扣除的費用後的金額計算，例如維護工程、管理費（condomínio）、IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，市政房屋稅）以及租約的印花稅。租期5年以上的永久住宅租約適用較低稅率，詳見波爾圖 AL 與中長期租賃比較（英文）。

自2026年1月1日起，《租稅優惠條例》（EBF）第45-C條規定，專供居住的租約，月租不超過合理租金上限時，稅率為10%，適用於2029年12月31日前取得的租金。上限為2026年每月最低工資€920的2.5倍，即每月€2,300。第45-C條的條文沒有設定居住地條件。請您在葡萄牙的會計師確認稅務機關在您的申報中如何適用這項規定。

對以色列居民而言，稅率維持單一。CIRS 允許葡萄牙居民將租金併入其他所得，改按累進稅率課稅（第72條第13項），並讓其他歐盟或歐洲經濟區（EEA）國家的居民就部分所得享有類似選擇（第72條第15項）。以色列不屬於其中任何一類。

租金在 IRS 年度申報書（Modelo 3）的附表 F 申報，於次年4月1日至6月30日線上提交。如果房客是公司或其他設有正式帳簿的實體，會在付款給您時扣繳25%（或依第45-C條扣繳10%），這筆金額計入您應繳的稅款。

擁有公寓還帶來另外兩項義務：

稅務代表或電子通知。在葡萄牙擁有房產後15天內，住在歐盟、挪威、冰島和列支敦斯登以外的人須指定一名稅務代表，或開通稅務機關的電子通知（或 ViaCTT 電子信箱）。居住在安道爾的安道爾公民也可免除。
IMI，每年的市政房屋稅。在波爾圖，2025年度的稅率為房產課稅價值的0.324%，於2026年徵收。繳款月份和 AIMI 請見每年稅費一文。

以色列與葡萄牙租稅協定

以色列和葡萄牙於2006年9月26日在里斯本簽署避免雙重課稅協定。協定於2008年2月18日生效，適用於2008年1月1日起取得的所得（依以色列財政部的協定清單，就源扣繳的稅款自2008年3月24日起適用）。協定的正式文本為葡萄牙文、希伯來文和英文，如有歧異，以英文文本為準。

與房東相關的有三條：

第6條。一方居民從位於他方的不動產取得的所得「may be taxed in that other State」（得由該他方課稅），包括出租不動產的所得。葡萄牙保有對您的租金課稅的權利。
第13條第1項。出售該房產的利得同樣適用：葡萄牙可以對其課稅。
第23條第2項(a)款。以色列允許其居民從以色列稅額中扣除在葡萄牙繳納的所得稅，以該筆所得的以色列稅額為限。

協定涵蓋對所得課徵的稅。在葡萄牙方面，所列稅目為 IRS、IRC（營利事業所得稅）和 IRC 市政附加稅（derrama）。IMI 是房屋稅，不在該清單上。

以色列：租金繳稅的兩種途徑

以色列居民從海外房產取得租金，須就此在以色列繳稅，但受避免雙重課稅協定規範。以色列稅務局2025年的指南說明了兩種途徑。

15%途徑（第122A條）。個人的海外租金如不屬於營業所得，可以按15%繳稅，而不按一般稅率。在這種途徑下，除折舊外不得扣除任何費用，也不能享有抵銷、扣抵或免稅。指南說得很直接：如果您對海外租金只繳15%，就不能就該筆所得在海外繳納的稅款獲得扣抵。實際上，您要繳葡萄牙的稅，再加上以色列的15%。

如果租金是您必須在以色列申報的唯一原因，您可以透過簡易申報途徑（דיווח מקוצר）繳納這15%，並免於申報。這筆款項是預繳稅款，使用351或352號繳款單，在課稅年度結束後的4月30日前繳納。就2025課稅年度，指南將這項免除適用於不超過₪375,000的海外所得。以色列稅務局的5329號表格是海外所得與資產的簡易申報表，向您住址所屬的稅務局提交。

一般途徑加扣抵。您在年度申報中申報租金，扣除以色列法律允許的費用。以色列對財產所得的稅率通常從31%起（年滿60歲適用一般累進稅率），依據《所得稅條例》第121條。以色列會扣抵您在葡萄牙繳納的所得稅，以該筆租金的以色列稅額為限（《所得稅條例》第200條和協定第23條）。

哪種途徑較省錢，取決於您在以色列的邊際稅率、您的費用，以及您在葡萄牙實際繳納的稅款。以色列會計師可以替您把兩種方案都算一遍。

住在以色列的房東檢查清單

NIF 和稅務聯絡方式。先取得葡萄牙稅籍編號 NIF（Número de Identificação Fiscal），然後在擁有房產後15天內指定稅務代表或開通電子通知。取得 NIF 的步驟請見2026年外國人如何在葡萄牙購買不動產。
向稅務機關登記租約。在租約開始後次月月底前，於 Portal das Finanças 提交印花稅申報表（Modelo 2 do Imposto do Selo），並在同一期限內繳納相當於一個月租金10%的印花稅。租約變更和終止須在次月月底前申報。
開立電子租金收據。每次收到租金，包括押金和預付款，都要在 Portal das Finanças 開立電子租金收據（recibo de renda eletrónico）。65歲以上的屋主，以及沒有電子稅務信箱的極小規模房東，可以免除，改為在2月底前提交 Modelo 44 年度申報。
銀行帳戶。法律並未要求房東開立葡萄牙銀行帳戶，但有了帳戶，收租和繳納 IMI、IRS 及管理費會更方便。
保留每一份費用憑證。管理費、IMI、維護和印花稅的發票可以減少葡萄牙的稅款。
在葡萄牙申報。每年4月1日至6月30日提交 Modelo 3 及附表 F。
在以色列選擇途徑。要麼在4月30日前透過簡易途徑繳納15%，要麼提交完整申報並申請扣抵。請保留葡萄牙的稅務核定通知，交給您的以色列會計師。
物業管理人。在波爾圖有人負責房客、維修、收據和文件，可以幫您準時完成葡萄牙的各項期限。

Urbanis 能做什麼

Urbanis 是波爾圖一家持有執照的房地產仲介（AMI 24596），我們的團隊會說希伯來語。我們為住在以色列的屋主管理長期租賃：尋找和審核房客、租約及其登記、每月的租金收據、維修和管理委員會事務。我們與葡萄牙和以色列的獨立會計師協調，讓他們各自需要的文件準時送達。我們不提供稅務建議，所有稅務決定都由您的會計師做出。