Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: guia 2026

Sim, um estrangeiro pode comprar casa em Portugal, seja ou não residente. A Autoridade Tributária atribui NIF a não residentes e trata a propriedade de um imóvel em Portugal como uma relação jurídica tributária normal. A compra tem nove passos, do NIF ao registo predial, e vários podem ser tratados por um representante enquanto está no estrangeiro. Uma coisa mudou: desde 7 de outubro de 2023, comprar casa deixou de dar acesso ao Golden Visa, pelo que o imóvel não traz autorização de residência.

Para os custos (IMT, imposto do selo, notário e registo), leia o custo real de comprar imóvel em Portugal em 2026.

Comprar casa não dá autorização de residência

A Lei n.º 56/2023 revogou as autorizações de residência para atividade de investimento imobiliário. O artigo 42.º deixou de admitir novos pedidos por essas vias a partir da entrada em vigor da lei, no dia seguinte à publicação, a 6 de outubro de 2023. As autorizações já concedidas podem ser renovadas. As vias de investimento que se mantêm não se podem destinar, direta ou indiretamente, ao investimento imobiliário.

A residência obtém-se por um visto ou autorização próprios. O artigo Golden Visa 2026 lista as vias abertas.

Os passos, por ordem

1. Pedir o NIF. Peça-o num Serviço de Finanças ou Loja do Cidadão, com marcação, ou através de representante legal no e-balcão do Portal das Finanças, com passaporte e comprovativo da morada no estrangeiro. Para obter o NIF não é obrigatório nomear representante fiscal. Depois de ser proprietário, tem 15 dias para nomear um ou aderir às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária. Para residentes na UE, Noruega, Islândia ou Liechtenstein, é facultativo.
2. Abrir conta num banco português e documentar os fundos. A Autoridade Tributária indica o NIF como condição para abrir conta bancária. Bancos, mediadoras, advogados, solicitadores e notários estão sujeitos à lei de combate ao branqueamento de capitais (Lei n.º 83/2017): têm de identificar o cliente e, quando o risco ou a operação o justifiquem, perguntar a origem do dinheiro. Guarde os documentos que o comprovem.
3. Procurar e fazer uma proposta. Confirme no portal do IMPIC que a mediadora está licenciada. Acorde preço e condições por escrito antes do CPCV.
4. Verificar o imóvel. O guia do Governo indica os documentos: caderneta predial (Autoridade Tributária), certidão do registo predial (titulares, hipotecas e outros ónus), licença de utilização, certificado energético, ficha técnica de habitação e declaração de não dívida ao condomínio. Sem certificado energético válido não há venda, porque o seu número tem de constar da escritura. O advogado deve verificar tudo antes do CPCV.
5. Assinar o contrato-promessa (CPCV) e pagar o sinal. O CPCV não é obrigatório. Para um edifício ou fração tem de ser escrito, com reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença de utilização ou de construção. Presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador. Segundo o artigo 442.º do Código Civil, se o comprador desistir, o vendedor fica com o sinal; se o vendedor desistir, o comprador pode exigir o dobro. O CPCV fixa o preço, a forma de pagamento, o sinal e o prazo para a escritura.
6. Tratar do crédito, se for preciso. A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal aplica-se aos créditos avaliados a partir de 1 de agosto de 2026. Os bancos não devem emprestar mais de 90% do menor valor entre o preço e a avaliação para habitação própria e permanente, nem mais de 80% para outras finalidades, como uma casa de férias ou para arrendar. Os limites dependem da finalidade do crédito, não da nacionalidade do mutuário. As prestações de todos os créditos devem ficar até 45% do rendimento líquido, e o prazo até 40 anos para quem tem 35 anos ou menos e 35 anos para quem tem mais.
7. Pagar o IMT e o imposto do selo antes da escritura. O IMT é liquidado antes da transmissão e tem de ser pago no próprio dia ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito. Nenhum notário, advogado ou conservador pode celebrar a escritura sem o comprovativo de pagamento. O comprador paga também o imposto do selo antes de assinar. Um comprador que não seja nem tenha sido residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5% sobre uma habitação, sem isenções nem reduções. Quem se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, ou arrendar a casa nos seis meses seguintes à compra a uma renda moderada durante pelo menos 36 meses, pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença no prazo de seis meses a contar da residência ou da assinatura do arrendamento. Valores e regra completa no artigo sobre custos.
8. Assinar a escritura. Pode ser uma escritura pública num notário, um documento particular autenticado preparado por advogado ou solicitador, ou um balcão Casa Pronta do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), onde a compra, os impostos e o registo se tratam num só momento.
9. Registar o imóvel. Quem celebra a escritura ou autentica o documento tem de pedir o registo no prazo de dois meses. Na Casa Pronta e noutros serviços de registo, o pedido é apresentado de imediato.

Quanto tempo demora

Nenhuma lei fixa um prazo total. O ritmo depende do NIF, da documentação do imóvel, do prazo para a escritura fixado no CPCV e, com crédito, da avaliação e aprovação do banco.

Notas por país

O que a Urbanis faz

A Urbanis é uma empresa de mediação imobiliária licenciada no Porto (AMI 24596). Procuramos e analisamos imóveis, negociamos com os vendedores e coordenamos a compra com advogados, notários e bancos independentes, incluindo o NIF e a conta bancária quando compra a partir do estrangeiro. Não prestamos aconselhamento jurídico nem fiscal. A equipa trabalha em português, inglês, espanhol e hebraico.

Perguntas frequentes

Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?

Sim. Qualquer pessoa, portuguesa ou estrangeira, residente ou não, pode pedir o NIF, e para um não residente ser proprietário de um imóvel em Portugal é uma relação jurídica tributária normal.

Fonte: Autoridade Tributária, NIF para cidadãos estrangeiros não residentes (julho de 2025)

Comprar casa em Portugal dá autorização de residência?

Não. A Lei n.º 56/2023 deixou de admitir novos pedidos de Golden Visa por investimento imobiliário a partir de 7 de outubro de 2023.

Fonte: Lei n.º 56/2023, artigo 42.º, Diário da República

Preciso de representante fiscal?

Não para obter o NIF. Depois de ser proprietário, quem reside fora da UE, Noruega, Islândia e Liechtenstein tem 15 dias para nomear representante ou aderir às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária.

Fonte: Autoridade Tributária, NIF para cidadãos estrangeiros não residentes (julho de 2025)

Quanto pode um não residente pedir emprestado?

Até 80% do menor valor entre preço e avaliação para uma casa que não seja habitação própria e permanente, ou 90% para esta, com prestações até 45% do rendimento líquido. Os bancos podem emprestar menos.

Fonte: Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026

O que acontece ao sinal se o negócio não se fizer?

Se for o comprador a desistir, o vendedor fica com o sinal. Se for o vendedor, o comprador pode exigir o dobro.

Fonte: Código Civil, artigos 441.º e 442.º

Este artigo é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Última verificação: 29 de outubro de 2026.