住在以色列、在葡萄牙出租公寓：2026年要缴多少税

葡萄牙先征税，因为公寓在葡萄牙：住房租赁的净租金按25%的统一税率征税；自2026年起，租金不超过“适中租金”上限（2026年为每月 €2,300）时为10%。之后，以色列对其居民的同一笔租金征税，您可以在两种途径中选择一种：按《所得税条例》第122A条缴纳15%，除折旧外不能扣除费用，也不能抵免葡萄牙税款；或者按您在以色列的常规税率缴税，并依据以色列与葡萄牙税收协定抵免在葡萄牙缴纳的税款。以下规则于2026年10月29日根据葡萄牙和以色列的官方来源核实。本文为一般信息，不构成税务建议：请与以色列会计师商定选择哪种途径。

每年的房产税和出售见在海外持有葡萄牙住房：2026年每年要缴哪些税，短期租赁见AL 收入如何征税（英文）。本文讨论的是住在以色列的个人所拥有公寓的长期租赁，公寓可以在葡萄牙波尔图，也可以在葡萄牙其他任何地方。

葡萄牙：住在以色列的房东要缴什么税

葡萄牙房产的租金属于来源于葡萄牙的所得，因此即使您住在海外，也要就此缴纳 IRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares，个人所得税）。住房租赁适用25%的统一税率（《IRS 法典》（CIRS）第72条第2款），按租金减去法律允许扣除的费用后的金额计算，例如维护工程、物业费（condomínio）、IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，市政房产税）以及租约的印花税。租期5年或以上的永久住房租约适用更低的税率，详见波尔图 AL 与中长期租赁对比（英文）。

自2026年1月1日起，《税收优惠章程》（EBF）第45-C条规定，专用于居住的租约，月租不超过适中租金上限时，税率为10%，适用于2029年12月31日前取得的租金。上限为2026年月最低工资 €920 的2.5倍，即每月 €2,300。第45-C条的条文没有设定居住地条件。请让您在葡萄牙的会计师确认税务局在您的申报中如何适用这一规定。

对以色列居民来说，税率保持统一。CIRS 允许葡萄牙居民将租金并入其他所得，改按累进税率纳税（第72条第13款），并为其他欧盟或欧洲经济区（EEA）国家的居民就部分所得提供类似的选择（第72条第15款）。以色列不属于其中任何一类。

租金在 IRS 年度申报表（Modelo 3）的附表 F 中申报，于次年4月1日至6月30日在线提交。如果租客是公司或其他设有正规账簿的实体，它在向您付款时代扣25%（或依第45-C条代扣10%），这笔金额计入您应缴的税款。

拥有公寓还带来另外两项义务：

• 税务代表或电子通知。在葡萄牙拥有房产后15天内，住在欧盟、挪威、冰岛和列支敦士登以外的人须指定一名税务代表，或开通税务局的电子通知（或 ViaCTT 电子信箱）。居住在安道尔的安道尔公民也可免除。
• IMI，每年的市政房产税。在波尔图，2025年度的税率为房产计税价值的0.324%，于2026年征收。缴款月份和 AIMI 见每年税费一文。

以色列与葡萄牙税收协定

以色列和葡萄牙于2006年9月26日在里斯本签署了避免双重征税协定。协定于2008年2月18日生效，适用于2008年1月1日起取得的所得（根据以色列财政部的协定清单，源泉扣缴的税款自2008年3月24日起适用）。协定的作准文本为葡萄牙文、希伯来文和英文，如有分歧，以英文文本为准。

与房东相关的有三条：

• 第6条。一国居民从位于另一国的不动产取得的所得“may be taxed in that other State”（可以在该另一国征税），这包括出租不动产的所得。葡萄牙保留对您的租金征税的权利。
• 第13条第1款。出售该房产的收益同样适用：葡萄牙可以对其征税。
• 第23条第2款(a)项。以色列允许其居民从以色列税款中扣除在葡萄牙缴纳的所得税，以该笔所得的以色列税额为限。

协定涵盖对所得征收的税。在葡萄牙方面，所列税种为 IRS、IRC（企业所得税）和 IRC 市政附加税（derrama）。IMI 是房产税，不在该清单上。

以色列：租金缴税的两种途径

以色列居民从海外房产取得租金，须就此在以色列纳税，但受避免双重征税协定约束。以色列税务局2025年的指南介绍了两种途径。

15%途径（第122A条）。个人的海外租金如不属于经营所得，可以按15%缴税，而不按常规税率。在这一途径中，除折旧外不能扣除任何费用，也不能享受抵销、抵免或豁免。指南说得很直接：如果您对海外租金只缴纳15%，就不能就该笔所得在海外缴纳的税款获得抵免。实际上，您要缴纳葡萄牙的税，再加上以色列的15%。

如果租金是您必须在以色列提交申报的唯一原因，您可以通过简易申报途径（דיווח מקוצר）缴纳这15%，并免于提交申报。这笔款项是预缴税款，用351或352号缴款单在纳税年度结束后的4月30日前缴纳。对于2025纳税年度，指南将这项豁免适用于不超过 ₪375,000 的海外所得。以色列税务局的5329号表格是海外所得和资产的简易申报表，向您住址所属的税务局提交。

常规途径加抵免。您在年度申报中申报租金，扣除以色列法律允许的费用。以色列对财产所得的税率通常从31%起（年满60岁适用常规累进税率），依据《所得税条例》第121条。以色列对您在葡萄牙缴纳的所得税给予抵免，以该笔租金的以色列税额为限（《所得税条例》第200条和协定第23条）。

哪种途径更省钱，取决于您在以色列的边际税率、您的费用以及您在葡萄牙实际缴纳的税款。以色列会计师可以为您把两种方案都算一遍。

住在以色列的房东清单

1. NIF 和税务联系方式。先取得葡萄牙税号 NIF（Número de Identificação Fiscal），然后在拥有房产后15天内指定税务代表或开通电子通知。取得 NIF 的步骤见2026年外国人如何在葡萄牙购买房产。
2. 向税务局登记租约。在租约开始后次月月底前，在 Portal das Finanças 提交印花税申报表（Modelo 2 do Imposto do Selo），并在同一期限内缴纳相当于一个月租金10%的印花税。租约变更和终止须在次月月底前申报。
3. 开具电子租金收据。每次收到租金，包括押金和预付款，都要在 Portal das Finanças 开具电子租金收据（recibo de renda eletrónico）。65岁及以上的业主，以及没有电子税务信箱的极小规模房东，可以免除，改为在2月底前提交 Modelo 44 年度申报。
4. 银行账户。法律并不要求房东开立葡萄牙银行账户，但有了账户，收租和缴纳 IMI、IRS 和物业费会更方便。
5. 保留每一份费用凭证。物业费、IMI、维护和印花税的发票可以减少葡萄牙的税款。
6. 在葡萄牙申报。每年4月1日至6月30日提交 Modelo 3 及附表 F。
7. 在以色列选择途径。要么在4月30日前通过简易途径缴纳15%，要么提交完整申报并申请抵免。请保留葡萄牙的税务核定通知，交给您的以色列会计师。
8. 物业管理人。在波尔图有人负责租客、维修、收据和文件，可以帮您按时完成葡萄牙的各项期限。

Urbanis 能做什么

Urbanis 是波尔图一家持牌房地产中介（AMI 24596），我们的团队会说希伯来语。我们为住在以色列的业主管理长期租赁：寻找和审核租客、租约及其登记、每月的租金收据、维修和物业事务。我们与葡萄牙和以色列的独立会计师协调，让他们各自需要的文件按时送达。我们不提供税务建议，所有税务决定都由您的会计师作出。

常见问题

葡萄牙对以色列居民所拥有公寓的租金征多少税？

住房租赁净租金的25%，为统一税率。自2026年起，租约专用于居住且月租不超过 €2,300 时为10%，适用于2029年底前取得的租金。

来源：《IRS 法典》（CIRS）第72条，Portal das Finanças

以色列和葡萄牙之间有税收协定吗？

有。协定于2006年9月26日在里斯本签署，2008年2月18日生效，适用于2008年1月1日起取得的所得。葡萄牙可以对位于其境内的房产的租金征税；在以色列的常规途径下，以色列会抵免葡萄牙的税款。

来源：Diário da República，第94/2008号公告（Aviso n.º 94/2008）

以色列对海外租金的15%途径是什么？

《所得税条例》第122A条允许个人就海外房产的租金缴纳15%，除折旧外不能扣除任何费用，也不能抵免外国税款。

来源：以色列税务局《了解你的权利和义务》2025年指南，第25节（希伯来文）

因为葡萄牙的租金，我必须在以色列提交纳税申报吗？

不一定。如果租金是您需要申报的唯一原因，并且您在4月30日前通过简易申报途径用351或352号缴款单缴纳了15%，就可以免于申报，前提是在指南为2025年规定的 ₪375,000 上限之内。

来源：以色列税务局《了解你的权利和义务》2025年指南，第一章（希伯来文）

住在以色列，需要在葡萄牙指定税务代表吗？

需要，也可以改为开通电子通知。成为房产所有人后15天内，您须指定代表或加入通知系统；只有欧盟、挪威、冰岛和列支敦士登的居民，以及居住在安道尔的安道尔公民，可以不办理。

来源：葡萄牙税务局：外国公民 NIF 说明手册（英文）

本文仅为一般信息，不构成法律或税务建议。最后核实日期：2026年10月29日。