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イスラエルに住みながらポルトガルの住宅を貸す：2026年の税金

公開日：2026年10月29日 · David Demenashe · 7分で読めます

GoogleでUrbanisを優先ソースに追加する青いアズレージョ（装飾タイル）と鉄製バルコニーのあるポルトの建物の外壁。手前にピンクの花と木

物件がポルトガルにあるため、まずポルトガルが課税します。住宅用賃貸契約の純家賃には一律25%、2026年からは家賃が「適正家賃」の上限内（2026年は月€2,300）であれば10%です。続いてイスラエルが、自国の居住者に同じ家賃について課税し、2つの方式から1つを選びます。所得税令第122A条に基づく15%の方式（減価償却以外の経費は差し引けず、ポルトガルの税額の控除もありません）か、イスラエルの通常の税率で納め、イスラエル・ポルトガル租税条約に基づいてポルトガルで納めた税額の控除を受ける方式です。以下の規則は、2026年10月29日にポルトガルとイスラエルの公的な情報源で確認しました。この記事は一般的な情報であり、税務上の助言ではありません。どちらの方式にするかは、イスラエルの会計士と相談して決めてください。

毎年の固定資産税と売却については海外に住みながらポルトガルの住宅を持つ：2026年に毎年かかる税金、短期賃貸についてはALの収入にかかる税金（英語）で説明しています。この記事では、イスラエルに住む個人が所有する、ポルトガルのポルトまたは国内のほかの場所にある住宅の長期賃貸を扱います。

ポルトガル：イスラエルに住む貸主が納める税金

ポルトガルにある物件の家賃はポルトガル源泉の所得なので、海外に住んでいてもIRS（Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares、個人所得税）を納めます。住宅用賃貸契約の税率は一律25%（IRS法典（CIRS）第72条第2項）で、家賃から法律で認められた費用を差し引いた額に課税されます。費用には維持工事、管理費（condomínio）、IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis、市町村の固定資産税）、賃貸契約の印紙税などがあります。期間5年以上の恒久的な住居としての賃貸契約には、より低い税率が適用されます。詳しくはポルトのALと中長期賃貸の比較（英語）をご覧ください。

2026年1月1日から、税制優遇法（EBF）第45-C条により、住居専用の賃貸契約で月額家賃が適正家賃の上限を超えない場合、税率は10%になります。対象は2029年12月31日までに得た家賃です。上限は2026年の月額最低賃金€920の2.5倍、つまり月€2,300です。第45-C条の条文には居住地の条件はありません。税務当局があなたの申告でこの規定をどう適用するかは、ポルトガルの会計士に確認してもらってください。

イスラエル居住者の税率は一律のままです。CIRSでは、ポルトガル居住者は家賃をほかの所得と合算して累進税率で納めることを選べ（第72条第13項）、EUまたはEEAのほかの国の居住者にも一部の所得について同様の選択肢があります（第72条第15項）。イスラエルはどちらにも当てはまりません。

家賃は、IRSの年次確定申告書（Modelo 3）の付表Fで申告し、翌年4月1日から6月30日までにオンラインで提出します。借主が会社や、正規の帳簿を備えたほかの事業体の場合、あなたに支払うときに25%（または第45-C条に基づき10%）を源泉徴収し、その額はあなたの納税額に充当されます。

住宅を所有すると、ほかに2つの義務があります。

納税代理人または電子通知。ポルトガルで物件を所有してから15日以内に、EU、ノルウェー、アイスランド、リヒテンシュタイン以外に住む人は、納税代理人を指定するか、税務当局の電子通知（またはViaCTTの電子郵便受け）に登録しなければなりません。アンドラに住むアンドラ国民も免除されます。
IMI、毎年の市町村の固定資産税。ポルトの税率は、2025年分（2026年に課税）で物件の課税評価額の0.324%です。納付月とAIMIについては毎年の税金の記事をご覧ください。

イスラエル・ポルトガル租税条約

イスラエルとポルトガルは、2006年9月26日にリスボンで二重課税防止条約に署名しました。条約は2008年2月18日に発効し、2008年1月1日以降の所得に適用されます（イスラエル財務省の条約一覧によると、源泉徴収される税については2008年3月24日から）。正文はポルトガル語、ヘブライ語、英語で、解釈に相違がある場合は英語の正文が優先します。

貸主に関係するのは次の3つの条文です。

第6条。一方の国の居住者が他方の国にある不動産から得る所得は「may be taxed in that other State」（当該他方の国において租税を課することができる）とされ、これには不動産の賃貸から得る所得も含まれます。ポルトガルはあなたの家賃に課税する権利を持ち続けます。
第13条第1項。物件の売却益にも同じことが当てはまり、ポルトガルが課税できます。
第23条第2項(a)。イスラエルは、自国の居住者に対し、ポルトガルで納めた所得税の額をイスラエルの税額から差し引くことを認めます。上限は、その所得に対するイスラエルの税額です。

この条約は所得に対する税を対象としています。ポルトガル側の対象税目として挙げられているのは、IRS、IRC（法人所得税）、IRCへの市町村付加税（derrama）です。固定資産税であるIMIはこのリストに含まれていません。

イスラエル：家賃の税金を納める2つの方式

海外の物件から家賃を得るイスラエル居住者は、二重課税防止条約の定めに従い、その家賃についてイスラエルで納税義務を負います。イスラエル税務当局の2025年版ガイドは、2つの方式を説明しています。

15%の方式（第122A条）。外国の家賃が事業所得に当たらない個人は、通常の税率の代わりに15%を納めることができます。この方式では、減価償却以外の経費は差し引けず、相殺、税額控除、免除も受けられません。ガイドははっきりと述べています。外国の家賃に15%だけを納める場合、その所得について外国で納めた税の控除は受けられません。実際には、ポルトガルの税に加えて、イスラエルの15%を納めることになります。

家賃がイスラエルで確定申告をしなければならない唯一の理由であれば、簡易申告の方式（דיווח מקוצר）で15%を納め、申告を免除してもらうことができます。支払いは納付書351または352による予定納税で、課税年度が終わった後の4月30日までに行います。2025年の課税年度について、ガイドはこの免除を₪375,000以下の外国所得に適用しています。イスラエル税務当局の書式5329は、国外の所得と資産についての簡易申告書で、住所を管轄する税務署に提出します。

税額控除付きの通常方式。確定申告で家賃を申告し、イスラエルの法律で認められた経費を差し引きます。財産からの所得に対するイスラエルの税率は、通常31%から始まります（60歳以上は通常の累進税率が適用されます。所得税令第121条）。イスラエルは、ポルトガルで納めた所得税を、その家賃に対するイスラエルの税額を上限に控除します（所得税令第200条、条約第23条）。

どちらの方式が安くなるかは、イスラエルでの限界税率、経費、ポルトガルで実際に納めた税額によって決まります。イスラエルの会計士に両方の金額を計算してもらうことができます。

イスラエルに住む貸主のチェックリスト

NIFと税務上の連絡先。ポルトガルの納税者番号NIF（Número de Identificação Fiscal）を取得し、物件を所有してから15日以内に納税代理人を指定するか電子通知に登録します。NIFの取得手順は2026年、外国人がポルトガルで不動産を購入する方法で説明しています。
賃貸契約を税務当局に届け出る。契約開始の翌月末までに、Portal das Finanças で印紙税の申告書（Modelo 2 do Imposto do Selo）を提出し、同じ期限までに家賃1か月分の10%の印紙税を納めます。契約の変更と終了は、その翌月末までに届け出ます。
電子家賃領収書を発行する。家賃を受け取るたびに、敷金と前払い分も含めて、Portal das Finanças で電子家賃領収書（recibo de renda eletrónico）を発行します。65歳以上のオーナーと、税務用の電子郵便受けを持たないごく小規模な貸主は免除され、代わりに2月末までに年次申告書Modelo 44を提出します。
銀行口座。貸主にポルトガルの銀行口座は法律上必須ではありませんが、あると家賃の受け取りやIMI、IRS、管理費の支払いが簡単になります。
費用の書類はすべて保管する。管理費、IMI、維持費、印紙税の請求書はポルトガルの税額を減らします。
ポルトガルで申告する。毎年4月1日から6月30日までに、Modelo 3と付表Fを提出します。
イスラエルでの方式を選ぶ。4月30日までに簡易方式で15%を納めるか、税額控除付きの完全な確定申告をします。ポルトガルの税額決定通知は、イスラエルの会計士のために保管しておきます。
物件管理者。借主、修理、領収書、書類を扱う人がポルトにいれば、ポルトガルの期限を守りやすくなります。

Urbanisが行うこと

Urbanisはポルトの認可を受けた不動産会社で（AMI 24596）、チームはヘブライ語を話します。イスラエルに住むオーナーのために長期賃貸を管理しています。借主の募集と審査、賃貸契約とその届け出、毎月の家賃領収書、修理、管理組合への対応です。ポルトガルとイスラエルの独立した会計士と連携し、それぞれが必要とする書類を期限までに届けます。税務の助言は行っておらず、税務上の判断はすべてあなたの会計士が行います。