Cómo comprar una vivienda en Portugal siendo extranjero en 2026

Sí, un extranjero puede comprar una vivienda en Portugal, sea residente o no. La Autoridad Tributaria portuguesa asigna un número fiscal (NIF) a los no residentes y trata la propiedad de un inmueble en Portugal como una relación tributaria ordinaria para ellos. La compra tiene nueve pasos, del NIF al Registro de la Propiedad, y varios pueden hacerse a través de un representante mientras usted está en el extranjero. Algo ha cambiado: desde el 7 de octubre de 2023, comprar una vivienda ya no da acceso al Golden Visa, así que el inmueble no conlleva la residencia.

Para los costes (IMT, impuesto de timbre, notaría y registro), lea el coste real de comprar vivienda en Portugal en 2026.

Comprar una vivienda no da derecho de residencia

La Ley 56/2023 revocó las autorizaciones de residencia por inversión inmobiliaria. Su artículo 42 deja de admitir nuevas solicitudes por esas vías desde la entrada en vigor de la ley, el día siguiente a su publicación el 6 de octubre de 2023. Las autorizaciones concedidas antes pueden seguir renovándose, y las vías de inversión que se mantienen no pueden destinarse, directa ni indirectamente, al sector inmobiliario.

Si quiere vivir en Portugal, la residencia se obtiene con un visado o una autorización propios. Nuestro artículo sobre el Golden Visa en 2026 recoge las vías que siguen abiertas.

Los pasos, en orden

1. Obtener el NIF. Solicítelo en una oficina de Hacienda (Serviço de Finanças) o en una Loja do Cidadão con cita previa, o a través de un representante legal en el e-balcão del Portal das Finanças, con su pasaporte y un justificante de su domicilio en el extranjero. No necesita un representante fiscal para obtener el NIF. Una vez que sea propietario, tiene 15 días para nombrar uno o darse de alta en las notificaciones electrónicas de la Autoridad Tributaria. Para los residentes en la UE, Noruega, Islandia o Liechtenstein, es opcional.
2. Abrir una cuenta en un banco portugués y documentar sus fondos. La Autoridad Tributaria señala el NIF como requisito para abrir una cuenta bancaria. Bancos, agencias inmobiliarias, abogados, solicitadores y notarios están sujetos a la ley contra el blanqueo de capitales (Ley 83/2017): deben identificarle y, cuando el riesgo o la operación lo justifiquen, preguntarle de dónde procede el dinero. Guarde los extractos, escrituras de venta o nóminas que lo demuestren.
3. Buscar y hacer una oferta. El IMPIC publica en su portal la lista de agencias inmobiliarias con licencia. Acuerde el precio y las condiciones principales por escrito antes del CPCV.
4. Comprobar el inmueble. La guía de compra del Gobierno enumera los documentos: la caderneta predial (ficha fiscal), la certidão do registo predial (certificado del Registro de la Propiedad, con titulares, hipotecas y otras cargas), la licença de utilização (licencia de uso), el certificado energético, la ficha técnica de habitação (ficha técnica de la vivienda) y una declaración de que no hay cuotas de comunidad pendientes. No se puede firmar una venta sin un certificado energético válido, porque su número figura en la escritura. Su abogado debe revisarlos antes del CPCV.
5. Firmar el contrato de promesa (CPCV) y pagar la señal. El CPCV no es obligatorio. Para un edificio o un piso debe hacerse por escrito, con reconocimiento presencial de las firmas y certificación de la licencia de uso o de obra. El dinero que el comprador paga en esta fase se presume entregado como señal (sinal). Según el artículo 442 del Código Civil portugués, si el comprador se echa atrás, el vendedor se queda con la señal; si es el vendedor quien se echa atrás, el comprador puede reclamar el doble. El CPCV fija el precio, la forma de pago, la señal y el plazo para la escritura.
6. Organizar la financiación, si la necesita. La Recomendación Macroprudencial 1/2026 del Banco de Portugal se aplica a los préstamos evaluados a partir del 1 de agosto de 2026. Los bancos deberían prestar como máximo el 90 % del menor valor entre el precio y la tasación para su vivienda habitual y permanente, y el 80 % para otros fines, como una segunda residencia o una vivienda para alquilar. Los límites dependen de la finalidad del préstamo, no de la nacionalidad del prestatario. Las cuotas de todos sus préstamos deberían quedar dentro del 45 % de los ingresos netos, y el plazo dentro de los 40 años si tiene 35 años o menos, y de los 35 años si tiene más.
7. Pagar el IMT y el impuesto de timbre antes de la escritura. El IMT se liquida antes de la transmisión y debe pagarse el mismo día o en los 30 días siguientes; de lo contrario, la liquidación caduca. Ningún notario, abogado ni registrador puede firmar la escritura sin el justificante de pago. El comprador también paga el impuesto de timbre antes de firmar. Un comprador que no sea ni haya sido residente fiscal en Portugal paga el IMT a un tipo único del 7,5% sobre una vivienda, sin exenciones ni reducciones. Si pasa a ser residente fiscal en un plazo de dos años, o alquila la vivienda en los seis meses siguientes a la compra a una renta moderada durante al menos 36 meses, puede pedir a la Autoridad Tributaria que anule la diferencia en los seis meses siguientes a pasar a ser residente o a firmar el contrato de alquiler. Los importes y la norma completa están en nuestro artículo sobre los costes.
8. Firmar la escritura. Puede ser una escritura pública ante notario, un documento particular autenticado preparado por un abogado o un solicitador, o una oficina Casa Pronta del Instituto de los Registros y del Notariado (IRN), donde la compra, los impuestos y el registro se resuelven en una sola visita.
9. Inscribir el inmueble en el registro. Quien firma o autentica la escritura debe solicitar la inscripción en un plazo de dos meses. En Casa Pronta y en otras oficinas del registro, la solicitud se presenta en el momento.

Cuánto tarda

Ninguna ley fija un plazo total. El ritmo depende del NIF, de la documentación del inmueble, del plazo para la escritura fijado en el CPCV y, si hay hipoteca, de la tasación y la aprobación del banco.

Notas por país

Qué hace Urbanis

Urbanis es una agencia inmobiliaria con licencia en Oporto (AMI 24596). Buscamos y analizamos inmuebles, negociamos con los vendedores y coordinamos la compra con abogados, notarios y bancos independientes, incluidos el NIF y la cuenta bancaria cuando compra desde el extranjero. No prestamos asesoramiento jurídico ni fiscal. El equipo trabaja en portugués, inglés, español y hebreo.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Portugal?

Sí. Cualquier persona, portuguesa o extranjera, residente o no, puede obtener un NIF, y la Autoridad Tributaria trata la propiedad de un inmueble en Portugal como una relación tributaria normal para un no residente.

Fuente: Autoridad Tributaria, NIF para ciudadanos extranjeros no residentes (julio de 2025)

¿Comprar una vivienda en Portugal da derecho de residencia?

No. La Ley 56/2023 dejó de admitir nuevas solicitudes de Golden Visa por inversión inmobiliaria desde el 7 de octubre de 2023.

Fuente: Ley 56/2023, artículo 42, Diário da República

¿Necesito un representante fiscal?

No para el NIF. Una vez que sea propietario, un comprador que viva fuera de la UE, Noruega, Islandia y Liechtenstein debe, en un plazo de 15 días, nombrar uno o darse de alta en las notificaciones electrónicas de la Autoridad Tributaria.

Fuente: Autoridad Tributaria, NIF para ciudadanos extranjeros no residentes (julio de 2025)

¿Cuánto puede pedir prestado un no residente?

Como máximo el 80 % del menor valor entre el precio y la tasación para una vivienda que no vaya a ser su residencia permanente, o el 90 % para su propia vivienda permanente, con cuotas dentro del 45 % de los ingresos netos. Los bancos pueden prestar menos.

Fuente: Banco de Portugal, Recomendación Macroprudencial 1/2026

¿Qué pasa con la señal si la venta no sale adelante?

Si usted se retira, el vendedor se queda con la señal. Si se retira el vendedor, usted puede reclamar el doble.

Fuente: Código Civil portugués, artículos 441 y 442

Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Última verificación: 29 de octubre de 2026.